前些年，永安市土地供應(yīng)過(guò)于集中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)粗放經(jīng)營(yíng)，加上宏觀政策影響，相繼出現(xiàn)13個(gè)樓盤(pán)停工或爛尾，建筑面積37．65萬(wàn)平方米，涉及購(gòu)房戶(hù)達(dá)3770戶(hù)。

如今，除個(gè)別樓盤(pán)外，當(dāng)?shù)仫L(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)化解工作已基本完成，房地產(chǎn)庫(kù)存面積由2014年的90．45萬(wàn)平方米，降至現(xiàn)在的36．35萬(wàn)平方米，去化周期15．66個(gè)月，控制在合理區(qū)間。

精準(zhǔn)摸底

不放過(guò)一幢風(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)

永安市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，認(rèn)真仔細(xì)調(diào)查摸底，列出有較大風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)，重點(diǎn)跟蹤，做到“不放過(guò)一幢樓”。

摸底“藍(lán)灣園”項(xiàng)目時(shí)，翻出了“老底”——項(xiàng)目由永安市誠(chéng)上置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，總建筑面積7．49萬(wàn)平方米。嘉和投資公司通過(guò)司法拍賣(mài)，競(jìng)得“藍(lán)灣園”小區(qū)116套住宅。因種種原因，導(dǎo)致樓盤(pán)無(wú)法驗(yàn)收備案。

永安恒大翡翠華庭項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“永安恒大項(xiàng)目”）總共17棟樓1201套住宅。2021年9月18日恒大集團(tuán)“暴雷”后，項(xiàng)目受到波及，逾期交付爛尾的風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。一期8棟樓498套住宅，2021年12月至2022年4月分批精裝交房。二期部分樓盤(pán)逾期，拖到2022年6月和12月才交房。三期5棟樓也逾期，到了2022年12月才交房。

精準(zhǔn)施策

杜絕后續(xù)新問(wèn)題

“按下葫蘆浮起瓢”是風(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)化解工作的常見(jiàn)現(xiàn)象。為此，永安市委、市政府專(zhuān)門(mén)組建風(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組、政策與方案協(xié)調(diào)小組，以及6個(gè)掛包小組，“一盤(pán)一策”，制定方案，采取預(yù)購(gòu)代持、法拍資產(chǎn)、破產(chǎn)重整等方法，掛圖作戰(zhàn)、逐月推進(jìn)。同時(shí)，有序調(diào)控市場(chǎng)，監(jiān)管前移，從源頭上把控杜絕出現(xiàn)新問(wèn)題。

永安市風(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人感受很深：“首先是嚴(yán)控土地投放。對(duì)現(xiàn)有存量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在開(kāi)工建設(shè)、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)上進(jìn)行有效調(diào)控，從市場(chǎng)需求測(cè)算庫(kù)存去化周期，以及投放市場(chǎng)房源數(shù)量，為風(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)化解工作打下基礎(chǔ)。其次要提高預(yù)售門(mén)檻。建立商品房預(yù)售許可聯(lián)合審查制度，有效保障預(yù)售樓盤(pán)后續(xù)建設(shè)資金，遏制新樓盤(pán)再次發(fā)生劣變和爛尾新問(wèn)題。”

部門(mén)聯(lián)動(dòng)

凝聚合力見(jiàn)成效

化解樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，永安市相關(guān)部門(mén)聯(lián)動(dòng)很給力。

永安市住建局等五部門(mén)從9月25日起，聯(lián)合組織發(fā)放“購(gòu)房消費(fèi)券”活動(dòng)。這個(gè)舉措，在三明市尚屬先例，對(duì)促進(jìn)消化庫(kù)存房屋，化解樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，起到積極作用。

對(duì)于資金鏈斷裂而停工的樓盤(pán)，風(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)化解工作組在充分調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，把握“現(xiàn)有資產(chǎn)大于債務(wù)和基本面良性且風(fēng)險(xiǎn)可控”“介入能統(tǒng)籌化解一系列社會(huì)矛盾”兩個(gè)原則，積極協(xié)調(diào)各方聯(lián)動(dòng)、形成合力，促進(jìn)復(fù)工。

目前，“永安恒大項(xiàng)目”剩余未交付的9棟樓已進(jìn)入交房階段。

在核算樓盤(pán)竣工掃尾工程建設(shè)資金時(shí)，各方主動(dòng)協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和民間債權(quán)人四方相互妥協(xié)讓利，達(dá)成風(fēng)險(xiǎn)化解方案。

國(guó)企介入樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，這是永安市的創(chuàng)新性做法。

永安市城投集團(tuán)介入后，按低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格確定預(yù)購(gòu)代持樓盤(pán)房產(chǎn)的價(jià)值（簡(jiǎn)稱(chēng)“預(yù)購(gòu)代持房產(chǎn)”），并向金融機(jī)構(gòu)融資或自行籌資，以委托貸款形式向開(kāi)發(fā)企業(yè)注入流動(dòng)性資金。同時(shí)，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)逐套贖回、銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)回收。永安市住建局、房管局、出借主體等對(duì)委貸資金共同監(jiān)管，對(duì)工程階段性造價(jià)進(jìn)行審核，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用。

對(duì)已嚴(yán)重資不抵債，且債權(quán)債務(wù)關(guān)系極為復(fù)雜的樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)全面研判，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定實(shí)施破產(chǎn)重整，建立信息交流工作群，邀請(qǐng)監(jiān)管銀行加入，及時(shí)對(duì)接，定期清查，抓牢資金監(jiān)管。在發(fā)現(xiàn)“永安恒大項(xiàng)目”監(jiān)管資金異常后，及時(shí)聯(lián)系金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)凍結(jié)，在永安市住建局設(shè)立代管賬戶(hù)，將4個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)剩余資金轉(zhuǎn)入，實(shí)行規(guī)范化封閉運(yùn)行管理，嚴(yán)格專(zhuān)款專(zhuān)用。

開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整，在法院主導(dǎo)下規(guī)范實(shí)施。同時(shí)，按照破產(chǎn)重整方案，以永安市國(guó)企為依托，成立全資子公司作為普通債權(quán)信托公司，全面接管該企業(yè)所有事務(wù)。截至10月29日，13個(gè)風(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)中3個(gè)實(shí)施破產(chǎn)重整，爛尾五年的“清竹苑景”項(xiàng)目全面竣工交房。

防范樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)化解工作是動(dòng)態(tài)性的工作，如何防患于未然？永安市住建局負(fù)責(zé)人表示：“下一步，要加大剩余風(fēng)險(xiǎn)樓盤(pán)化解工作，切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，特別是加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確?，F(xiàn)有在建、在售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以嶄新的面貌，讓業(yè)主們滿(mǎn)意，讓政府放心?！?/p>

來(lái)源：智慧三明客戶(hù)端