本文來源：時代財經 作者：呂澤強

4月15日晚間，九鼎投資（600053.SH）2023年年報出爐。與其此前的業績預告無二，九鼎投資2023年全年營收利潤雙雙下滑，歸母凈利潤同比減少91.19%。

即使業績在預期中，4月16日，九鼎投資股價還是被打到跌停板，收于13.34元/股。

具體來看，九鼎投資絕對主業私募股權投資管理業務凈利潤同比下滑73.66%，但仍為正數，為0.50億元；房地產業務則表現較差，凈利潤同比增虧114.62%。

2023年，在樓市銷售景氣下滑之際，九鼎投資仍持續對房地產業務進行投入，這或許也“蠶食”著主營業務的資源和利潤。

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私募股權業務收入下滑超三成

據年報，2023 年，九鼎投資實現營收2.81億元，同比下滑35.07%；實現歸母凈利潤 0.15 億元，同比減少 91.19%。

分業務來看，九鼎投資的主營業務包括私募股權投資管理和房地產兩塊業務。其中，私募股權投資管理收入為2.70億元，同比下滑32.33%，占總收入的比重為96.09%，為九鼎投資最主要的業務；實現凈利潤 0.50 億元，同比減少 73.66%。

就其私募股權投資管理業務來看，九鼎投資在財報中表示，私募股權投資管理業務存量基金進入退出期導致管理費減少，同時，項目退出數量和項目投資收益率較上年同期下降導致公司收取的管理報酬及公司自有資金投資收益減少。

2023年全年，九鼎投資管理的股權基金無新增實繳及投資，已投企業有15家實現完全退出，較上年減少18家。截至2023年年末，九鼎投資管理的基金回報倍數為2.36，較上年減少0.03；綜合IRR為21.17%，較上年減少0.9個百分點。在此情況下，2023年，九鼎投資獲得管理費收入0.05億元，同比下滑83.87%；管理報酬收入2.09億元，同比下滑33.65%。

九鼎投資歸母凈利潤的大幅度下滑，與收入下滑相關，也與其公允價值變動收益有關。2023年，九鼎投資的交易性金融資產帶來的公允價值變動收益為-1.05億元，而上年同期為-0.23億元。對于交易性金融資產公允價值變動收益虧損的原因，時代財經試圖聯系九鼎投資方面，但截至發稿對方未予回復。

持續投入的房地產拖累業績

九鼎投資的房地產業務的表現，比私募股權投資管理業務更糟糕。

據年報信息，2023年，九鼎投資房地產業務確認收入596.76萬元，同比下滑78.43%；凈利潤-0.35億元，同比增虧114.62%。九鼎投資在年報中解釋稱，房地產業務凈利潤同比虧損擴大主要系本期可結轉收入較上年同期減少及本期融資成本較上年同期增加所致。

房地產項目銷量的下滑和停滯，給九鼎投資帶來一定壓力。九鼎投資的房地產業務聚焦在江西省南昌市的“紫金城”項目。2023年全年，九鼎投資的“紫金城”項目銷售面積 1681.47 平方米；實現銷售總回款為 4516.67 萬元，同比下滑43.21%。截至2023年年底，“紫金城”項目可供出售的面積為1.53萬平方米。而據九鼎投資2024年第一季度房地產業務經營情況簡報，“紫金城”項目住宅（包括底商）以及車位一季度的簽約面積均為0。

在房地產項目不好賣且虧損的情況下，九鼎投資仍在對房地產業務進行持續的投入。九鼎投資在2023年的財報中表示，將繼續推進“紫金城”項目剩余地塊的開發及銷售，包括推動一期一號樓的開發及預售、項目五期的整體規劃設計。

截至2023年年末，“紫金城”項目中住宅部分的開發成本余額從2020年年末的2.32億元，上升至2023年年末的4.61億元（較2022年增加1.48億元）。對于“紫金城”住宅來說，目前仍有大量可供出售面積，在銷售放緩的情況下，九鼎投資仍在持續投入資金進行開發。

另外，開發成本中來源于紫金城商鋪的余額為6.17億元，自2020年以來未變動過，這部分開發成本遲遲未轉入開發產品中進行變現。

近些年，九鼎投資的業務投入在向房地產業務側重。截至2023年年末，九鼎投資的凈資產按照業務板塊簡要劃分，則約7億元用于投資PE類項目，較上年減少2億元；約1億元投資于九泰基金的股權，較上年增加0.2億元；其余約21億元用于房地產業務及流動資金，較上年增加1.5億元，與紫金城住宅開發成本1.48億元的增長相近。

值得注意的是，2023年全年，九鼎投資管理的股權基金無新增實繳及投資，2024年一季度也是如此，PE業務擴張處于停滯階段。與此同時，獲得更多投入的房地產業務正在“蠶食”著九鼎投資微薄的凈利潤。