作者: 袁野 Adam Bitlesson New Zealand Institute新西蘭學院

房地產交易稅是非常復雜的。 每筆交易都要考慮是否需要計算出所含的稅目。 這里我給大家總的講述一下關于房地產交易可能出現的稅務問題。 如果我沒有講到關于您的情況或者您對某些觀點不清楚建議您咨詢稅務專家。

首先，我整理了一下可以運用到房地產的一些交易，包括：

（1） 在房地產投機或者交易中所產生的收入或者損失

（2）當房產價格上升時您所擁有的房產由投資轉為交易

（3） 您是房地產交易商，在房地產不景氣時您開始持有物業并且把您的物業租賃出去

（4） 很多首次置業者并且沒有考慮到出租您的房產時所含的稅務問題

（5） LTC公司模式下有利益相關的股東或者持有者以及合伙人模式下的合伙人所擁有的投資物業

（6）投資了有長期租賃管理的公寓而在之后改變了租賃協議并且賣掉此公寓

（7） 賣掉了您已經做過折舊的租賃物業

（8）通過一系列的購買和銷售您成為了房地產交易商

（9）作為交易商投機房產時您要申請GST注冊

（10） 明顯測試

下面. 簡單的解釋幾個概念:

- 房產：是指土地和建筑，土地包括裸地部分，也包括在“樓花”中期權或者所得利益

- 購買是指獲得房產的任何形式，包括轉移或者贈予

- 銷售是指房產處置的任何形式，包括轉移或者贈予

您是屬于哪種類型的房地產購買者

房產投資人是一個關于樓市炒家（投機者），經銷商和投資者這幾類人的總稱。 但是根據稅法，對于他們的稅務處理是非常不同的。

我的講座里我會參照現在市面上流行的炒家，交易商，投資者以及“明線測試”來講解。

1. 做為房產買家有四個主要因素可以決定您的稅務狀態：

- 當您買房產時的意圖

- 您之前的房產交易模式

- 您和建造師，房產交易商或者開發商之間的關系

- 住宅房產的“明線測試”

2. 下面分別解釋以下什么是投資者，炒家（投機者），交易商和明線測試

（1）. 投資者是指： 購買物業以產生持續的租金收入并且沒有任何堅定的意圖轉售。 該房產屬于資本財產并且在出售中產生的任何利潤或者虧損屬于資本類而不需要征稅（扣回任何的折舊除外，現在這些是需要回抵的）

- 如果和您有關聯關系的人在從事建筑、交易、開發或者土地分割的生意，這些規則可能會有所不同

- 如果符合明顯測試條件，那么出售可能征稅。

（2） 投機者是指總是打算賣掉他所買的房產。 房產的處理就好像是在做“股票交易”，任何來自銷售該房產的利潤或者損失需要征稅的。 投機可以是房產一次性的購買和銷售。 投資者在房產出售前同樣可以收到租金收入的。

（3） 經銷商（也被成為商人）- 類似一個投資者購買物業轉售。 所不同的是他們建立了一個定期購買和出售物業的模式。

（4）關于民用土地的明線測試

測試下，房產在任何購買和銷售掉或許要被納稅, 即使它不是作為您房產生意的一部分。

（以后再具體講明線測試和其它現存稅法的總和運用） 。

您屬于哪一類并不是由房產被稱作什么或者您的行為是如何被描述來決定的。 例如，可能被標為“租賃投資”的房產有著很強的“資本利得” 的潛在可能性，但是您或者和您有相關聯的人涉及到建筑生意，交易，開發或者土地交易，那么您的堅定的意圖或者以前的模式是決定如何處理稅務的因素。

非常重要的一點請注意僅僅是您的強烈的需要轉售的意愿而被劃分為潛在的投機者或者交易商。 例如，購買一個房產作為“投資”，并且計劃現在持有它然后幾年后再賣掉它，很可能把您歸入投機者或者交易商的類別。

簡單的出租物業并不能自動地把您從銷售納稅中排除掉。 投資者、交易商和投機者都可以把它們的不時的租出去。

3. 了解您的物業投資戰略將幫助您決策您的狀況。 例如，“買入并且持有”最可能的意味著您在稅務方面屬于房產投資者類別。

- 或者是“買賣”策略。 這個做法很可能意味著您在稅務方面屬于房產投機者或者交易商類別。

- 對投資者調查和未來收入流的分析，任何來自物業銷售的資本利得是偶然的。 他們的主要的投資回報主要是來自于租金收入。

- 房地產商和投機者試圖預測房地產未來的價格走勢，因為這是他們的交易所依。 任何租金的收入是次要的。

- 在不同的房產之間您的狀況可能會隨著時間的推移房地產市場價格的增長或者下降有所改變。 您可能買了一個房產，并把它描述為好的投資，而您在初買時的意圖是進行房地產交易。

4．如果您不清楚關于您買房產的原因，并且可能包括的任何稅務問題，在后面我會專門講述民宅的買賣，或者您可以咨詢您專業人士。