相信有不少會計人員在實務之中，會遇到過所在企業既有出租又有自用的房產原值怎樣劃分，房產稅怎樣計算的問題。現在就舉例說明一下，以供參考。

例：假設某企業以1000萬元購入一工業園區一塊地皮（50000平方米），耗資2000萬元自建了廠房共1～4期，每期建筑面積5000平方米，共20000平方米,；1期、2期、3期廠房均作為自家工廠自用，應用于生產產品。但由于目前1期、2期、3期廠房已經能滿足產能需要，為提高經濟效益，擬將第4期廠房對外出租，租金不含稅價40000元/月。

涉及問題

1、該企業應該怎樣計算宗地容積率？宗地容積率若低于0.5，地價怎樣計算？

2、該企業應該怎樣計算自用廠房部分的房產原值？

3、該企業應該怎樣計算從價計征房產稅？

4、該企業應該怎樣計算從租計征房產稅？

問題一、該企業應該怎樣計算宗地容積率？宗地容積率若低于0.5，地價怎樣計算？

宗地容積率=總建筑面積/土地面積=20000/50000=0.40

依據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條關于將地價計入房產原值征收房產稅問題中規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”

因為宗地容積率低于0.5，計入房產原值的地價=1000*0.4*2=800萬元

問題二、該企業應該怎樣計算自用廠房部分的房產原值？

納稅人的房屋部分出租、部分自用的，應分別計算繳納出租部分和自用部分的房產稅。按自用與出租所占比例分別確定按原值或租金收入征收房產稅，無法劃分的按房產原值征收房產稅。自用部分的房產原值，可參考按以下公式計算確定：

自用部分的房產原值＝自用部分的建筑面積/（自用部分的建筑面積＋出租部分的建筑面積）×房產原值

房產原值，包括兩部分組成：建筑物價值+地價

自用廠房部分的房產原值=（5000*3/5000*4） *（2000+800）=2100萬元

問題三、該企業應該怎樣計算從價計征房產稅？

自用部分房產適用從價計征房產稅

(1)《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發〔1986〕90號)第三條：“房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。”

(2)《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發〔1986〕90號)第四條：“房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；

自用部分的房產原值=[（自用）建筑物部分價值+（自用）房產原值的地價]

從價計征房產稅=自用部分的房產原值*70%*1.2%

=2100萬元 *70%*1.2% = 17.64 萬元/年

問題四、該企業應該怎樣計算從租計征房產稅？

根據規定，以房產租金收入為計稅依據的，房產稅率為12%。

對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

從租計征房產稅額=房產租金收入×稅率(12%)

=40000元/月*12%=4800元/月