就在剛剛，中國房地產的開盤紀錄被刷新，上海的豪宅盤——中海順昌玖里開盤，創造了196.5億的新銷售紀錄。

共738組認籌，512套房源

最后大籌結束，賣出505套，剩余7套交給小籌

總共貨值約199億，均價17.2萬，套均4000萬

之前的全國單次開盤記錄是2020年的深圳網紅盤——華潤城潤璽一期花園（住宅）于11月25日和26日進行線下公證選房，至26日當晚，1171套房源全部清盤。1171套房，均價13.2萬/㎡，9690批客戶，凍資339億，除了89人臨時棄選，第1171套房，被第1254號購房者拿下，90%以上都選購，100%銷售率，收金196億。

從數據看，中海順昌玖里刷新了中國歷史單盤單詞開盤記錄，而且套數要遠遠少于之前的潤璽。平均4000萬+的豪宅。

中海順昌玖里，均價17.2萬/㎡，新天地板塊又一扛鼎力作。

中海順昌玖里地處上海傳統豪宅“新天地板塊”，隔壁就是頂豪翠湖天地，項目由102-150米三棟地標住宅、成片別墅以及商業組成，今年首秀512套高層產品，主力面積段為建面約151-325㎡的3-4房。

3月上海公布的第三批次新房中， 6個樓盤均價超11萬+/㎡，更有3個樓盤均價突破了17萬/㎡。

濱江凱旋門作為陸家嘴濱江的老牌豪宅項目，是整個陸家嘴核心區最后的新房，周邊是包括湯臣一品、財富海景花園等在內的頂級豪宅。項目均價17.28萬/平，打破了8年前綠城黃浦灣的16.5萬，創下市中心高層公寓產品的最高取證記錄。

除了新天地和陸家嘴濱江，長寧區的夏都·幸福268，價格同樣頂到了17萬/㎡。作為華山夏都苑的新一期，項目位于長寧內環內新華路板塊，東臨4萬方華山綠地，低頭便可俯視華山路-衡復歷史文化風貌區全景。

不僅僅是上海。

最近的豪宅熱好像已經出現了城傳城的現象：

3月5日深圳法拍房市場成交了一套位于深圳華僑城天鵝湖花園的豪宅。建面131平的大戶型，起拍價約1465萬，最終以約2348萬成交，溢價約883萬。成交單價17.92萬/平。

在廣州，珠江新城一套法拍豪宅，經歷了104次競拍，最終成交單價高達18.8萬/平！

在北京，3月份第2周的新盤成交冠軍，是總價5000萬/套起的超級豪宅融創壹號院ONE9，單周網簽金額高達4.13億！

在南京，南京的核心地段河西第二座丹若園——源尚丹若的報名數據公布，62套房源吸引了100組買房人成功報名，綜合中簽率約62%，平均2人搶一套房。豪宅項目越城天地，3天賣出3個億！

那么豪宅熱和二手房老破小冷這兩種極端情況同時出現的背后代表了什么？

首先：無論市場多冷，豪宅圈層總會是個例外。

豪宅熱背后其實是資產荒的表現，全球投資恐慌加劇，股市現在普遍不受看好，在樓市中，豪宅更保值、抗風險能力更強，成為世界富豪的資產“避風港”。不僅僅是中國，全球都有這種現象。

銀行利率降低，投資股票、買基金風險大，樓市中相較于剛需產品，豪宅明顯更具抗跌性。這不僅是因為豪宅的稀缺和不可再生性，也因為其可持續升值性。

當下樓市正在高度分化，大部分普通住房逐漸回歸居住屬性，投資價值不高。只有位于城市中芯的優質房產，仍然保留著資產屬性，這也是豪宅熱銷的原因。

其次：市場整體分化持續

倒掛是豪宅熱銷的最主要原因，限價相對嚴格。

以前幾年上海的豪宅云錦東方三期為例，共推售105套房源，包含洋房、別墅，備案均價高達16.49萬元/平方米。而周邊的二手房均價基本都在20萬/平方米以上，以鏈家的成交記錄來看，云錦二期去年至今的成交均價在20-26萬之間。

為了管控住整體的均價漲速，對于核心區地塊也同樣進行限價，造成了房價倒掛，這種倒掛就為這些項目形成了一個確定性的價值空間和升值的可能性，那么也就形成了對于需求端的一個拉動。

第三：注意倒掛越來越小

新房套現的紅利前提是周邊二手房市場活躍，有足夠多的接盤俠，并且沒有低價新房的分流；但市場下行的周期，購買力逐漸減少，新房的價格和供應量又在漲，所謂的倒掛也就越來越小了。

所以現在看，除了少數核心區最稀缺的資源，大部分豪宅新房也面臨客戶減少的情況。

第四：政策寬松，一線城市限購逐漸松綁，有利于豪宅熱

從政策的預期可以看到：今年的房地產市場穩定是壓倒一切的。房地產穩，則經濟就穩，金融穩，就業穩。穩市場，是今年房地產市場調控的第一目標。在這個指揮棒下，各城市將擁有更多的精準施策自主權。

市場短期如何看政策，小陽春的延續時間與政策強相關。

2024年的小陽春啟動時間要晚于往年，目前看持續到4月是大概率事件，而且可以明確的是，不用跟風搶房，當下市場以價換量依然很普遍。一線城市基本成交集中剛需學區房和郊區縣中低價二手房。

最近市場上很多優質的價格調整到位二手房是可以看看了，經過持續2年多的調整，市場進入了一個新的博弈周期。

這些調整到位的二手房基本都是之前沖動已經預定了房子的業主。交易周期到了必須賣掉，所以價格已經一步到位。

北京上海的限購調整在路上，豪宅雖然很多成交是以公司名義，但對政策的敏感性也非常大。整體看當下市場已經可以更樂觀一點了！當然希望限購、限貸政策最近會更給力一點。