21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

深圳的限購政策再度迎來優化調整。

5月6日，深圳市住房和建設局發布《關于進一步優化房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），主要涉及分區優化住房限購政策、調整企事業單位購買商品住房政策以及提升二手房交易便利化等方面。

這其中，最大的調整是在購買資格之上。

《通知》指出，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年；而在福田、南山和寶安新安、西鄉街道購買住房則仍需要3年個人所得稅及社會保險的繳交年限。

此外，《通知》還明確，有兩個及以上未成年子女的深圳戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內再購買1套住房。

經過市場消息的多輪“吹風”之后，深圳的房地產政策調整終于官宣，但與預期的政策力度有一定差距。深圳樓市今年以來表現十分平淡，在北京、廣州等城市對房地產限購限貸政策進行調整之后，深圳的調整也順理成章。業界普遍認為，深圳本輪政策釋放能夠帶動一定的購買力入市，但實際作用效果則仍待觀望。

分區進行調整

深圳本輪房地產政策的調整，最主要的降低外圍區域的購買門檻。

根據《通知》，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年。

此外，多子女家庭也可在上述區域再購買一套住房。《通知》明確，有兩個及以上未成年子女的深圳戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區范圍內再購買1套住房。

除此以外，符合條件的企事業單位也可在上述區域購買住房。

《通知》規定，同時滿足設立年限滿1年、在深圳累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數10名及以上條件的企事業單位，可在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區購買商品住房，用于解決員工住房等需求。

作為第一個支持“以舊換新”的城市，深圳繼續強調支持住房“以舊換新”工作。

《通知》強調，支持在深圳有開發項目的房地產開發企業以及相關房地產中介機構開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對于實施“收舊換新”的房地產開發企業，收購換房人舊房時不受深圳關于企事業單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。

《通知》優化了在深工作人員以及多子女戶籍家庭在部分區域的住房限購政策，調整了符合條件的企事業單位在部分區域購買商品住房的政策，進一步提升房產交易的便利度，有利于更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進深圳房地產市場平穩健康發展。

這是深圳今年再一次出臺房地產政策穩樓市。今年2月7日，深圳優化了樓市相關政策，主要的調整是深圳戶籍居民家庭無需社保即可購買兩套住房，單身限購1套以及非深戶社保要求降至3年。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，此次深圳參考京滬松綁限購的原則，小步快跑、留有余地、定向疏解。針對外圍區域庫存擠壓、去化壓力大，房價下跌嚴重，并擾動全市房價預期、樓市整體預期的現實情況，將鐵板一塊的外地人限購政策松綁，將其購房資格從社保3年收縮至1年，定向疏導到外圍庫存壓力最大、樓市銷售下滑最大的區域。其他區域則繼續堅持原有的限購政策。

影響或有限

深圳本次對房地產政策進行調整，其實與市場預期有一定差距。據21世紀經濟報道記者對多家房企以及房企從業人士進行調研，多數認為政策應該會效仿廣州的力度全面放開外圍區域的限購，但深圳本次調整外圍區域仍需要1年個人所得稅及社保年限才能購買住房。

此番政策出臺后，市場各方對之也抱觀望態度，普遍預期非常審慎。

一家深耕深圳的房企市場研究人士告訴21世紀經濟報道記者，“參考過往的政策走勢來看，‘5改3’的時候釋放了一波購買力，這次應該也會有一點點作用，‘3改1’應該也能帶動一波購買力的入市，但持續的時間不會太長?！?/p>

另一位龍頭房企深圳公司的人士則對21世紀經濟報道記者分析認為，“深圳樓市的調整其實和購房資格還有貸款政策等沒有非常相關的關系。深圳有能力入市的客戶，不是缺錢也不缺資格，而是市場目前還在下行，一線城市中深圳樓市下行的力度也比較大，這種趨勢還沒有扭轉市場觀望的情緒就會非常嚴重。”

深圳此番調整的背景，還是因為市場下行趨勢未改。

樂有家研究中心數據顯示，今年4月，深圳成交的二手房源里，低于參考價成交的占比再次上漲，從3月的81.4%上漲至83.3%。此外，今年4月，樂有家網最新二手房掛牌均價為每平方米6.95萬元，一年時間跌幅達到9%。

與此同時，在今年3月二手房迎來較好表現后，今年4月末深圳二手房再度出現下滑趨勢。根據樂有家研究中心數據，今年4月末，其門店二手成交及帶看數據有明顯下滑，4月最后一周，深圳樂有家門店二手成交量出現下滑，跌幅超15%，二手看房量環比減少10%，政策邊際效應衰減，再加上3月及4月上旬眾多需求集中釋放，4月底市場活躍度走弱，這些都是市場發展出現疲態的信號。

李宇嘉分析認為，深圳此次政策不是單純為了去庫存而去庫存，而是將存量消化與增量消化結合起來，與新市民、年輕人購房，融入城市和就業解決的新型城鎮化結合起來。不過，政策手法還是折射出去庫存的濃重痕跡。

李宇嘉續稱，此次深圳將外地人在外圍購房資格從社保3年收縮至1年，并未完全退出，彰顯了不希望深圳再次成為炒房之城。另外，外圍庫存壓力大，也希望外來人口能進來消化庫存，即便需求增長，但在巨大的庫存下，加上預期疲弱、加杠桿意愿不高，很難導致房價再次反彈。

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