前些日子我們跟大家聊了聊學(xué)區(qū)房的話題，雙減之后很多城市的學(xué)校開始了教師輪崗，未來不單學(xué)校之內(nèi)不能有重點(diǎn)班，同一城市之內(nèi)應(yīng)當(dāng)也不會(huì)有名校渣校之分，所以這等于從根本上把學(xué)區(qū)房的炒作空間給取消掉了。

可說實(shí)話學(xué)區(qū)房相對(duì)于整個(gè)龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)來講只是冰山一角，今天讓很多年輕人倍感壓力的可不止學(xué)區(qū)房，而是買任何一套房子都很貴，那么這個(gè)現(xiàn)狀有沒有可能得到調(diào)整。前不久國(guó)新辦舉辦了一個(gè)新聞發(fā)布會(huì)，由住建部的多位官員參加，這個(gè)新聞發(fā)布會(huì)的名字就很有意思，叫努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居新聞發(fā)布會(huì)。

發(fā)布會(huì)的內(nèi)容很詳實(shí)，我們就不跟大家一一介紹了，從這個(gè)名字上看，我們就可以看到中央對(duì)于未來全國(guó)住房市場(chǎng)的期許是什么，是要讓全體老百姓都住有所居。就像前些日子我們提的那樣，要全體老百姓都共同富裕一樣，這應(yīng)當(dāng)是我們未來為之奮斗的一個(gè)目標(biāo)。

可能很多人說，看了整場(chǎng)發(fā)布會(huì)之后，還沒有看到什么具體的政策出臺(tái)，也不知道未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的變化。但是我跟大家講，最近一段時(shí)間中央已經(jīng)密集出臺(tái)了多項(xiàng)政策，從三胎生育到教育雙減，到學(xué)區(qū)房打壓，到房住不炒等等這些政策的出臺(tái)，都是為了謀我們民族，我們國(guó)家未來發(fā)展大方向的。

在過去20年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常的火爆，火爆到了全體中國(guó)人有了一個(gè)共有的思想，那就是房子是只會(huì)上漲不會(huì)下跌的產(chǎn)品。其實(shí)在過往的20年，各城市的房?jī)r(jià)不是沒有波動(dòng)，有好事的人就給大家總結(jié)出來在過往20年，你有5次還是6次逢低買入的機(jī)會(huì)，也就是說房子在過去這些年并不是只上漲不下跌的。它也經(jīng)常有小幅回調(diào)，但是由于在整個(gè)20年的時(shí)間尺度上看它是上漲的，而且是上漲極快的，所以慢慢的每個(gè)人都建立了一種信心，房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。

現(xiàn)在掉了點(diǎn)沒關(guān)系，你要沉得住氣，你要守得住寂寞，房?jī)r(jià)的下跌那只是臨時(shí)性的回調(diào)性的，房?jī)r(jià)的上漲才是永久的，因此以往經(jīng)常還有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家跟我們說先不要著急，過個(gè)5年10年房?jī)r(jià)就大跌了，到時(shí)候房子就跟白菜一樣便宜。但實(shí)際上過往20年所有勸你不買房的人都遭到了人們的唾棄，因?yàn)樗麄兊⒄`了你發(fā)財(cái)?shù)牡缆罚踔恋搅私衲昴瓿酰绹?guó)那邊大放水大印鈔印出了天量的美元，每個(gè)人都在盤算著這個(gè)輸入性通脹馬上就要到來了，大通脹背景之下我們應(yīng)當(dāng)如何讓自己的資產(chǎn)保值增值呢？

很多人選擇了房屋，大家認(rèn)為通貨膨脹要來了，大宗物品價(jià)格在上漲，生活物資價(jià)格在上漲，人力成本在上漲，那么房子豈有不漲之理？所以越來越多的人把錢投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中去，結(jié)果這個(gè)火只能越燒越旺，所以今年上半年各地方政府是出臺(tái)了一系列政策才把這個(gè)房?jī)r(jià)穩(wěn)下去。

經(jīng)過了20年的發(fā)展，一整代中國(guó)人都擁有了資產(chǎn)，這跟我們的父輩祖輩是完全不一樣的，剛建國(guó)之時(shí)我們一窮二白，大部分家庭根本就沒有什么拿得出手的財(cái)產(chǎn)，而今天則不一樣了，但是仔細(xì)算算，每個(gè)家庭的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)很多人都說恐怕80%以上的資產(chǎn)是被房子鎖定的。買到房子的人雖然資產(chǎn)在不斷的升值，因?yàn)槊磕攴績(jī)r(jià)都要上漲，但是生活過得并不是很如意，因?yàn)樗總€(gè)月要償還大量的貸款。

以至于我們上期節(jié)目說的那樣，在北京工作的白領(lǐng)夫婦兩人可能月家庭收入兩三萬，但是由于大部分的錢是押在房子上的，所以周末出來吃個(gè)人均50塊錢的小館子都要算計(jì)半天。那么沒買房子的人就幸福嗎，更不幸福了。

因?yàn)橘I了房子的人好歹心里有個(gè)安慰，我這個(gè)資產(chǎn)在不斷的升值，房?jī)r(jià)在不斷的上漲，可是對(duì)于那些還沒買房子的人，你的工資上漲速度，你的存錢速度肯定比不上房?jī)r(jià)上漲速度，所以一個(gè)房產(chǎn)綁架了幾乎所有中國(guó)人。以至于在全球大通脹背景之下，我國(guó)很多物資價(jià)格還在降低，為什么降低，因?yàn)橄M(fèi)不振，為什么消費(fèi)不振？因?yàn)榇蠹沂掷锎罅康腻X押在房子上，要么準(zhǔn)備攢首付，這個(gè)錢舍不得拿出來消費(fèi)，所以這是一個(gè)問題的關(guān)鍵。

過往20年房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，確實(shí)我們受益良多，但是房地產(chǎn)慢慢也綁架了全民經(jīng)濟(jì)，讓整整一代年輕人被壓得透不過氣來。就像住建部領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)的那樣，大量剛進(jìn)入到城市的農(nóng)村青年，大量剛畢業(yè)的大學(xué)生，對(duì)于他們來講現(xiàn)在甚至都不是買不買得起房子的問題，而是租不租得起房子的問題了。因?yàn)楹茱@然在有些一線城市，你租個(gè)一居室都要兩三千塊錢人民幣，房租的上漲速度都已經(jīng)快過你工資的上漲速度了。

以前很多年輕人是貸款去買房，現(xiàn)在很多年輕人甚至要貸款去租房，然而如果全民都有一種迷思，認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)上漲，永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的話，那么顯然我們就永遠(yuǎn)只能被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架著。在這個(gè)世界上，有沒有哪些國(guó)家的人是不太愿意買房的呢，您別說還真有，比如說也是兩大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，日本和德國(guó)。看看數(shù)據(jù)我們就知道了，德國(guó)的人均GDP遠(yuǎn)高于我國(guó)，畢竟人家也是老牌資本主義發(fā)達(dá)強(qiáng)國(guó)，但是德國(guó)有一多半的人是沒有自己的住房，他們常年租房居住，德國(guó)房屋的自給率還沒有我國(guó)高。

我們的鄰邦日本也是這樣，過去30年，日本經(jīng)濟(jì)被稱為停滯的30年，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)在幾十年前也有過火爆期，那個(gè)時(shí)候地皮也好，房屋價(jià)格也好被炒到天上去了。曾經(jīng)不是有人說把東京的房地產(chǎn)都賣了可以買下整整一個(gè)美國(guó)，然而當(dāng)房地產(chǎn)泡沫被刺破之后，幾乎所有的土地價(jià)格和房屋價(jià)格都應(yīng)聲下跌，有很多都腰斬了。

經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，現(xiàn)在日本房?jī)r(jià)也沒有回到巔峰期，所以對(duì)于這一代日本人而言，他們心中也有一個(gè)迷思，那就是房?jī)r(jià)是不會(huì)上漲的，房子是消費(fèi)品跟汽車一樣，買到手就貶值，不存在二手房賣的比新房還貴這種現(xiàn)象，這是不可能的。二手汽車你都用過一段時(shí)間了，你都有折舊了，憑什么賣的比新車還貴？

德國(guó)也是這樣，雖然德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)日本的大泡沫并被刺破，但是德國(guó)政府從一開始就用各種各樣的法律政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，以至于日德兩國(guó)的年輕人幾乎不想去買房。為什么他們不想去買房，其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)榉孔邮怯袃芍貙傩缘摹?/p>

第一重屬性叫做居住屬性，咱們想想我們買房的目的是為什么，當(dāng)然是為了有一個(gè)溫馨的家，我們可以居住的舒服一些，我們可以在家中有歡聲笑語，這是房子最本源的屬性。房子是用來居住的，但是這樣一種居住價(jià)值并不是說你要買下來才能享受得到，你如果有很多錢，你可以把這個(gè)房子買下來，這是你的家完全沒問題。可是如果你是剛畢業(yè)的大學(xué)生，你沒有足夠的錢，但是你能租一套房也可以，你只要付了租金，那么這個(gè)房子在租期之內(nèi)的使用價(jià)值就是歸屬于你的，跟你買這個(gè)房子是沒區(qū)別的。

當(dāng)然有很多人抱怨說不行，我租的房子沒有歸屬感，我又不敢裝修，房東隨時(shí)隨地會(huì)給我攆走。隨著時(shí)代的不斷演進(jìn)，我們會(huì)用各種各樣的法律來維護(hù)好租客和房東之間的關(guān)系，簽了合同在合同期內(nèi)，房東就不能給你逼遷，在一段時(shí)間以內(nèi)房東不可以任意給你漲價(jià)，你只要為這個(gè)房子付了租金，那么在租期之內(nèi)這個(gè)房子的所有人實(shí)際上就是你，你擁有完全的支配權(quán)。

當(dāng)然房子還有第二重屬性那就是投資屬性，在很多城市過往10年20年，房?jī)r(jià)翻了5倍那是司空見慣的事，以前賣兩三千一平的房子，現(xiàn)在賣1萬多都不叫漲幅。更關(guān)鍵的是很多聰明人還發(fā)現(xiàn)我還可以使用杠桿，你100萬買到的房子，過了5年之后漲到了500萬，你是賺了5倍沒錯(cuò)。可問題是很多人發(fā)現(xiàn)我沒有必要花100萬買這個(gè)房子，我可以花20萬首付或者30萬首付買這個(gè)房子，5年之后它一樣漲到500萬。

可是你花了20萬漲到500萬，你的資產(chǎn)翻了25倍，所以為什么會(huì)有那么多人炒房，因?yàn)閷?shí)在利潤(rùn)回報(bào)太高了。但問題是這一切都建立在一個(gè)基本的邏輯之下，那就是我國(guó)房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，一定不會(huì)下跌。在日本為什么沒有人炒房，因?yàn)槌捶康娜嗽缇蛢A家蕩產(chǎn)了，因?yàn)?0年前的房屋價(jià)格比今天還要高，所以一整代日本人也接受過這個(gè)教育了，大家清楚日本房?jī)r(jià)幾乎是不會(huì)上漲的，甚至只能下跌，所以你如果敢用杠桿的話，你可能虧得更慘，輸?shù)酶鼜氐住?/p>

也就是說在日德兩國(guó)，房子的金融屬性基本被剝奪掉了，我們買房子的目的就是為了居住，資產(chǎn)能不能保值增值？或多或少也能保值一點(diǎn)，但是就像買一輛二手車一樣，你10萬塊錢買的開了3年大概只能賣六七萬，你10萬塊錢買的房屋住了十幾二十年之后恐怕也就能賣個(gè)八九萬，沒有上漲只有下跌。在這樣一個(gè)狀態(tài)下傻子才會(huì)去炒房，所以我們深刻地理解這一點(diǎn)，什么叫房住不炒，就是要?jiǎng)儕Z掉房子的金融屬性。

房子是你家中的一個(gè)大件還是你重要的資產(chǎn)組成部分，它的資產(chǎn)在未來10年20年相對(duì)保持穩(wěn)定，但是可能不會(huì)有特別大的漲幅了，那么就會(huì)把所有要炒作的人統(tǒng)統(tǒng)排擠到這個(gè)市場(chǎng)之外，因?yàn)樗麄兏杏X到無利可圖。而如果你真的有這個(gè)錢，你有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，你愿意買一套自己的房屋那你就買，就像你給自己買輛車買個(gè)首飾一樣，從買那一天開始你就要注意到買過來你就貶值，你就是為了使用它的居住價(jià)值而不是享有它的金融屬性。

有人說這樣的一天有可能到來嗎，我覺得未嘗不可能，今天北京的房?jī)r(jià)動(dòng)輒漲到十幾萬一平了，再按照這個(gè)狀態(tài)漲下去，10年翻5倍，2031年北京50萬一平，您覺得這個(gè)數(shù)字夠不夠嚇人，能不能想象？雖然北京聚集了中國(guó)大量的高薪人才，有的本科畢業(yè)生動(dòng)輒一畢業(yè)起薪就3萬一個(gè)月，但是即便這些人他面對(duì)10萬20萬的高房?jī)r(jià)，也望洋興嘆，有那么多接盤俠嗎？

所以事情是到了該改變的時(shí)候了，這個(gè)世界上有很多國(guó)家，它的房子就是沒有金融屬性的，比如說新加坡大概有5%到10%的富人居住在價(jià)格非常昂貴的豪宅之中，那都是私人住宅，那個(gè)住宅你可以炒作。那個(gè)住宅也有金融屬性，但是人數(shù)非常少，房子數(shù)量也非常少，90%以上的新加坡人居住在政府提供的組屋之中，居住環(huán)境也很好，真正做到了全體老百姓都住有所居，沒聽說過哪個(gè)新加坡年輕人為房子發(fā)愁而壓力巨大。

所以過去20年，我們學(xué)習(xí)了香港模式，是不是未來20年我們要學(xué)習(xí)新加坡模式呢？住建部這次新聞發(fā)布會(huì)礙于時(shí)間，只是在總體宏觀上提出了構(gòu)想，未來我們相信一定會(huì)有很多具體政策落地的。那么我們倒不妨可以暢想一下，如果要把中國(guó)房屋的金融屬性抽走，真正實(shí)現(xiàn)房住不炒，真正實(shí)現(xiàn)讓每一個(gè)剛進(jìn)入到城市的年輕人都能不用付出代價(jià)，而享有一片天地，那么您覺得我們應(yīng)當(dāng)效仿其他國(guó)家或者獨(dú)樹一幟推出什么樣的房屋政策呢？