晚上好！今天分享下篇。

　　判斷樓市房價的邏輯第一個：是要朝著城市重點發展規劃的方向走，所以說兩江新區是一個大范圍的選擇。

　　第二要靠近江，因為重慶是江城，濱江地帶一般潛力會大一些，但是在傳統市區呢，濱江地帶大部分沒有空地了都已經成熟了。

　　第三個就是跟著產業走。以上是我們用三根線索來判斷。

　　在上面的邏輯下，重慶市具有升值潛力比較大的板塊，第一個板塊我是首推濱江。這個濱江板塊是指什么呢？就是指由江北嘴往沿江下游稍走一點，在朝天門大橋和大佛寺大橋之間，這個板塊離重慶市的CBD 江北嘴不遠，但是它有一些新增的建設開發量，因此這兩個橋之間和江兩岸都可以，尤其是這個江的東岸新開發的量會更大一些。

　　北濱一路北濱路二路和南濱路這個是濱江的板塊，都可以考慮。主要是因為考慮到這個CBD 的一個構成和輻射，CBD 呢，解放碑最成熟的，所以我不推薦；江北嘴的核心區，目前這個量基本上也成熟了，這個新建的開發商空間比較小的，所以要往下游延伸一點，延伸幾公里。而江對面的這個彈子石這個板塊面積較小，但是這幾年開發的力度比較大，所以這個新興的板塊是值得關注的。

　　這就是CBD 金三角當中，我們關注的是江北嘴往北延伸幾公里及江對岸的盤子石，這是我重點推薦的一個板塊。因為這個板塊呢風險比較小，離市中心的CBD 比較近而且濱江地帶還有一些新增的開發量。（其實這里完全可以參考上海的北外灘、東外灘的打造和浦江沿岸）

　　第二推薦照母山，這個板塊呢，因為他離市中心很近，是市中心核心區的自然的延伸，　　同時它是兩江新區的一個核心區，還肩負著金融商務的副中心的功能。　　所以這個板塊就很好，這個叫母山我們稱它是山，但其實山不高，所以山周邊山半腰甚至山上都有一些新增的介紹量，這個板塊的開發已經十幾年了，但是依然有一些新增的用地和很多新盤。（照母山在恒大御府和康橋融府、碧桂園后面有很多的空地，另外板塊內的名校很多都是私立，存在極大的想象空間）

　　所以山不在高，是有金則可以挖，是這個意思。如果做個類比呢，我就覺得他有點類似于上海浦東新奇的聯洋國際社區，聯洋社區靠著一個世紀公園，聯洋社區離CBD 小陸家嘴大概就是有個七八公里那樣子。類比下來它跟CBD 的關系就很類似于照母山跟江北嘴CBD的關系。像這種板塊環境比較好，就比較適合這種CBD 的一些高收入群體居住：宜居生態示范區。（話說，聯洋旁邊的碧云更高端，那照母山旁邊的禮嘉其實好像也可以這樣類比下，但其實差不多）所以它一定是高升值的高端的居住板塊，數字潛力比較大。

　　第三個推薦板塊兒是大竹林，大竹林離照母山也不遠，往西邊延伸一點。這個為什么要推薦大竹林呢？因為他的邏輯跟照母山比較類似就是他離市區市中心很近，是市中心的核心區自然的延伸部分。這種的話呢，房地產投資的風險是可控的，就是不會出現說是樓市低迷之后，這個地方流動性就很差的。其次他靠沙坪壩、嘉陵江、江北區，是一個濱江地帶，市中心靠西邊這一段的嘉陵江。目前這個濱江的板塊開發還不充分。所以說它是有潛力開發的，所以它的價值就在于濱江，而照畝山的價值就在于有山有環境，這是兩類不同的資源跟樓市居住價值和離市中心的距離疊加之后產生的化學反應，所以我把它作為一個第三名。（眾所周知，香港置地和龍湖深耕大竹林濱江板塊，要跟著主流走。目前大竹林的弱勢在于教育，但房產投資都是看未來看潛力）

　　第四名呢？推薦中央公園加悅來新城。前面說了，就是這個國際博覽中心，原來這個板塊跟中央公園之間，他們之間是聯系比較緊密的，這個板塊的位置非常好。為什么叫中央公園呢？因為它事實上是處于整個渝北區的中心，它不是核心區，但是從地理位置來講的話，它是靠行政區中心的。中央公園的定位比較高，亞洲最大的開放式的公園，重慶是想把它打造成重慶北部現代化國際都市形象的樣板區。板塊這幾年開發的比較快，大開發商紛紛入駐，開發的樓盤品質不錯，很多開發商把它作為一個在重慶的樣板的小區進行打造。所以這個板塊呢就具有很大的升值潛力因為是全新打造。公園比較大，公園、居住及商務商業形成一種很好的互動，而且這個板塊離市中心不遠。（悅來就不說了，悅來分三個板塊，單說靠中央公園這個國博板塊，就說首地江山賦，對比下去年年底和現在的價格，一目了然）

　　第五個推薦板塊是禮嘉片區。因為禮嘉片區是離市中心不遠，而且是濱江地帶，還有就是國際商務旅游區的定位，它是整個是重慶市重點打造的大型商業中心之一，而且還有部分的高新產業布局。所以這個板塊的話呢就變成了一個全新開發定位比較高、潛力比較大的一個板塊。（目前來說，隨著疫情和中美摩擦、國際形勢，大力發展和回歸制造業已經成為了基本國策，重慶的底子和布局，將逐漸起勢）

　　第六個板塊呢？我還是想推薦一個是南部地區的，南部地區的話我只想推薦一個高新區，因為重慶市現在也把高新產業作為一個重要的產業，建立科創中心，所以說老的重慶市的高新產業主要集聚在高新區，新的主要集聚在兩江。如果說是在非兩江新區部分找一個比較好的板塊，那我只能選擇高新區。（多關注新拍地價，比如曾家）

　　第七個推薦西永，西永前面我說的這個是東邊有山，西邊有山。這個山很討厭，因為西邊這個山，中梁山和歌樂山，它的山比較寬，山體寬度是在四到五公里左右，所以隧道這個就是在四五公里左右，它就隔斷了城市的脈絡，城市功能被這個山給隔斷了，對山西邊的板塊發展非常不利。但是過去的很多年的話，山西邊發展的產業也有一些。西永這邊，第一個是微電子產業園、軟件園，也是中國內陸首個保稅區，這個板塊還有一些商業商務功能，做為重慶市的六個城市副中心之一。所以這個板塊呢就變成了隔著一個隧道，一座山，而跟市中心距離很近，周邊未來的可以開發的規模是有的，有一些空地。所以如果說是中梁山和歌樂山西邊這個大板塊要找一個最好的升值這個地點，要挖金礦，那我就挖在西永這個板塊。（成渝經濟帶，國際經濟圈四極之一的政策導向，我個人其實很看好西邊，高風險高收益！）

　　第八個勉強推薦一下蔡家和水土高新城。蔡家這個板塊，禮嘉的對面，蔡家大橋馬上就合攏了。蔡家再往東北走，就是水土高新城。都是以高新產業為主。主要是它跟市中心的距離比較遠，江北嘴的距離是二十五公里左右，對于重慶這個城市有點遠，但是考慮到重慶是往北發展，蔡家和　　水土高新城這個就會成為北碚跟重慶主城區相連的一個過渡地帶。所以這個板塊的話呢，因為雖然說是距離遠一點，但它的產業很好。這個板塊以后碼農會比較多，所以這個板塊呢我們也略加推薦。（蔡家和水土高新城都屬于北碚，但水土更高級一點，后者是兩江新區的更親的干兒子，另一個沒有那么親。目前蔡家已經有龍湖天街動工了，不過在我看來禮嘉的龍湖天街還沒做起來，而龍湖天街已經是工業標準產品了）

　　這是我對重慶市的整個城市格局、規劃、產業布局，高新區和兩江新區的這種產業布局研究之后得出的一個結論，推薦這八個板塊，　其重要性按照序號依次排隊。

　　那為什么沒有推薦其他的一些板塊呢？如果說你去研究重慶樓市重慶的一些城市建設，還會有一些其他板塊經常出現在新聞里面，比如像茶園新區，像巴南的龍州灣，像龍興等等這些板塊呢，主要是或者是離市中心比較遠一點，或者是它跟市區之間有山的阻隔。（當然剛需其實在工作地附近，合適就可以買房，沒必要研究板塊輪動。我個人覺得茶園也蠻好，現在也貴起來了，只有6號線其實可以接受）

　　所以呢這個雖然板塊很多，熱點很多，但我只能推薦前面八個板塊。如果有朋友說要自住，只要工作生活方便，只要是小區環境建筑和整個大片區不是很差就可以了。但如果說你有選擇的余地，你可以在上述八個地點買房或者是純投資或者是自住加投資。

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