蘇州灣房產、蘇州灣房價多少錢一平方
為什么要有這篇文章？
近期，接到不少讀者的購房咨詢，很多問題都是關于滸關、高鐵新城、蘇州灣、科技城這4個板塊：
“滸關和科技城，哪個潛力更大？”
“科技城和高鐵新城，哪個學區好？”
“園區上班，買蘇州灣還是高鐵新城？”
“滸關這么多樓盤，哪個性價比高？”
......
很多問題，歸納下來就是，選哪個板塊？買哪個樓盤？
針對這兩個“核心”問題，今天，我們給大家提供一些思路。
1我們不搞“地域”，但絕不能忽視它有人的地方，就有鄙視鏈，在蘇州購房者的認知里，大概是園區＞古城=新區＞吳中=相城=吳江。蘇州現在的房價格局，基本也就是這個鄙視鏈的體現。
搞“地域”肯定是不對的，但對于要準備買房的朋友來說，它是全然無意義的嗎？扣心自問，板塊的發展，和背后依托的行政力量，真的毫無關系嗎？
舉個最簡單的例子，同樣是修中環，園區是六大區里第一個實現通車的，但今天你看，有的區域沿線還沒有完全貫通——這就是區域能量的差別。
我們不搞地域，但也先別著急忽視它。
滸通、高鐵新城、科技城、蘇州灣4個板塊，就目前來看，都是轄區內極受重視的板塊。硬要分伯仲的話，筆者可能更看好2個板塊。
一個是科技城。新區親兒子，轄區既有的最好的公共資源，已經傾斜了過來，管委會、文體中心、新區實驗的學校，看得見摸得著。最重要的，產業到位了，不是停留在框架，是已經落地的那種。
另一個是蘇州灣。為什么呢？一則，吳江并區之前，就是一個市的體量；二來，相比其他3個板塊，蘇州灣目前價格優勢大，也就是說置業成本反而低，更容易承接市區外溢，人口虹吸能力更強。
（當然，這只是筆者的看法，不一定對）
作為買房人，獲得信息的渠道千差萬別，對板塊前景的判斷也不盡相同——這都沒有問題，但我們要去主動了解，主動比對，不能聽人一句“這個地方拉了XXX億的投資”，“下一個湖東就是這兒”，就興沖沖殺過去買房了。
有句話說得好，兼聽則明，偏信則暗。
2具體問題具體分析，板塊匹配需求是不是哪里發展潛力大，我們就買哪里？肯定不是。假設你在園區工作，自住需求，買科技城很不方便了——具體問題還要具體分析。
如果我是周邊的居民，那優先考慮就近板塊。
因為當地人群擁有很強的地緣性，生活圈子在哪里，社會關系就在哪里。你住在蠡口、北橋、黃橋，改善換房，親族鄰里一大家子，那高鐵新城就是你的第一選擇。
如果我是為了小孩上學，首先看的是學區配套。
科技城的“新區實驗”，高鐵新城的“蘇大附屬”，蘇州灣的“蘇州灣實驗”.......哪個是合作辦學，哪個是校區搬遷，哪個的師資力量更強大，都是你應該顧及的重點。
如果我是投資需求，必須避免“高位接盤”。
因為高價板塊，房價已處于高位，相對上漲空間已經很窄了?？萍汲?，如今適合投資嗎？短期肯定不適合，板塊已經普遍2.6萬+。蘇州灣呢？適合，備案還有1字頭的，后期還有高價地項目。
如果我是新蘇州人，不在周邊上班，東不靠西不挨，那請先看通勤。
綜合環線、地鐵、到主城的距離等等因素，你大致可以計算出，日常通勤所需要的時間。在星湖街上班，毫無疑問，高鐵新城更方便；在獅山上班，滸關、科技城那就更方便。
每個人的需求都不一樣，鎖定板塊之前，我們必須考慮，未來在這里生活，我的基本需求能不能得到滿足。
3價格測算，多少錢辦多大事兒有了目標板塊，下一步挑選樓盤。
一個板塊少則三四個，多則十幾個樓盤，讓人挑花眼。所以，算一算價格，看看兜里預算，多少錢辦多大事兒，“排除法”。
假設，你的預算是300萬，首付90萬，四個板塊能買什么？
先說滸通。禹洲嘉譽山，主力戶型89-116平，300萬都綽綽有余。已經拿預售的新澎湃社區，精裝，備案比嘉譽山，整體貴2000元/平左右，最大戶型116平，估算約250萬左右。
其他能夠匹配300萬預算的，分別是：首開金茂熙悅的99平洋房、旭輝寬閱98平的高層、越秀93/99平的高層， 南山楠112平的高層。但是，如果考慮在滸墅關買更大一些的戶型，總價可能就要超出300萬。
換言之，300萬在滸通屬于剛改定位，距離永旺商圈越近，300萬能買的戶型面積越小，反之，越遠能買到的戶型越大。
300萬拿到科技城，選擇面就更加窄了。匹配的房源僅有云棲麓120平內的戶型。至于科技城金茂府，最小戶型，總價也要313萬左右， 景瑞無雙的疊墅“門檻價”也是430萬起。
300萬的預算，在科技城是相當吃緊的。（除非考慮二手房）
高鐵新城在售樓盤不多，不過，300萬在環秀湖花園和芯城匯，基本都可以挑到110-120平的一些位置不錯的房源了。至于建發泱譽，高層2.8萬了，最小戶型115平，超了。
蘇州灣，300萬有點尷尬。
蘇州灣的樓盤，140平方以內的戶型都很好賣， 華潤凱旋門、 蘇州灣天鉑都要靠搶，或者找中介手里的房源加價買——即便手里有錢，但也不一定能買到。剩下的，如北極星的172平、 蘇州灣壹號的大平層，300萬可能就是起步價。
這么盤下來，我們的選擇范圍將進一步縮小。效率提高了，時間節省了，看房自然更精準。
4性價比，“價”重要，“性”更重要價格合適就行了嗎？當然不，房子總歸是要住的。
首先，小區要住著舒服，樓間距怎么樣？容積率高不高？戶型的話，南北通透嗎？面寬多少？幾開間朝南？得房率高不高？設計存不存在硬傷？
其次，如果是精裝樓盤，精裝成本怎么樣？用了哪些牌子？人性化的細節有沒有？最后，物業也很重要，開發商自己的物業？還是托管的？多少錢一個月？
而且，產品好的樓盤往往價格也不低。
舉個例子，科技城金茂府，賣到3萬+了，比板塊均價高出5000元/平，但看看網簽成交，10月簽了77套。為什么？品質好，口碑取勝。
所以，如果你買房就是為了自住，為了改善生活，一定要去多跑售樓處，多問銷售，多看樣板間。
可能你看中的A樓盤，比B樓盤要貴2000元/平，但A樓盤是大牌房企，用的萬科物業，戶型得房率還有80%——這些優點，B樓盤統統沒有，那么2000元/平的差價，就是值得的。
性價比，性能和價格，缺一不可。
5最后，記得找一個備胎記住，現今的蘇州樓市，你是有可能買不到心儀房源的。
特別是一些備案低價盤。華潤凱旋門，年底前還會再拿出一些房源，還有蘇州灣天鉑，據說11月也有住宅加推，價格可能是“18000”。
這種類型的盤，想買的人茫茫多，苦等三五個月，沒搖到號，找誰哭去？
再比如一些剛需盤，像禹洲嘉譽山，你是100%能買到，但倘若搖號比較靠后，沒買到心儀的樓層、位置，你是打算將就還是放棄呢？
所以，在首選樓盤之外，我們一定要留一手，不把雞蛋放在一個籃子里——換言之，再找一個備胎。
等華潤凱旋門開盤太漫長？不妨再看看悅府東、江南華府；
南山楠沒有合適房源了？旭輝寬閱、江南悅府大可做候補；
買環秀湖花園的“1字頭期房”無門？在售2.1萬起的現房了解一下。
對于大多數人來說，多個選項，就是多條退路，備胎不一定用得到，但起碼保證了下限。
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看到這里，你對于在滸關、蘇州灣、高鐵新城、科技城買房，是不是有了一些思路呢？四大板塊中，你更看好哪個板塊？你買在了哪個板塊？又遇到了什么問題？
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