《中華人民共和國契稅法》正式通過，自2021年9月1日起施行。其中規(guī)定，契稅稅率調(diào)整為3%至5%，一度引來了市場對于稅負(fù)增加的擔(dān)憂。

不過，業(yè)內(nèi)人士解讀稱，從全國實(shí)際執(zhí)行情況來看，基本沒有按照3%征收契稅，很多城市出臺(tái)的減免契稅的政策后，契稅也在1%-3%。因此，新政并不會(huì)對稅負(fù)產(chǎn)生太大的影響。

那么在上海買房究竟需要繳納哪些稅？

記者從市稅務(wù)部門了解到，

對于普通市民來說，

買賣房產(chǎn)主要涉及到的是增值稅、

個(gè)人所得稅和契稅等，

在不同的情況下，稅率也會(huì)有所不同。

增值稅：

先看是否“滿二”

再分普通住宅和非普通住宅

根據(jù)稅務(wù)部門的規(guī)定，房產(chǎn)是否“滿二”，是否為普通住宅，稅率都不一樣。

根據(jù)《上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)》普通住宅為——

單套建筑面積在140平方米以下

實(shí)際成交價(jià)格內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套

內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套

外環(huán)線以外的低于230萬元/套

“不滿二”情況下

全額征收增值稅稅率為5%

“不滿二”：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售，全額征收增值稅，稅率為5%。

應(yīng)納稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1＋5%）×5%。

增值稅涉及的附加包括：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，計(jì)稅依據(jù)為增值稅稅額。

自2019年1月1日至2021年12月31日，對本市個(gè)人減按50%征收城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

“滿二”的情況下

則要區(qū)分是否是普通住宅

■如果出售購買超過2年（含2年）的普通住宅，則免征增值稅。

■如果個(gè)人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售的，以出售取得的收入減去不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為增值額，計(jì)算征收增值稅，稅率為5%。

應(yīng)納稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1＋5%）×5%。

個(gè)人所得稅：

“滿五”和“唯一”是關(guān)鍵

在各家房產(chǎn)中介的掛牌房源中，不少標(biāo)注著“滿五唯一稅費(fèi)少”。這個(gè)稅費(fèi)，其實(shí)指的就是個(gè)人所得稅。

根據(jù)稅務(wù)部門的規(guī)定，是否征收個(gè)人所得稅的關(guān)鍵在于是否房產(chǎn)是否購入超過5年且是家庭唯一生活用房。

“滿五唯一”情況下

免征個(gè)人所得稅

“滿五唯一”：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

“不滿五”情況下

要區(qū)分是否是普通住宅

“不滿五”：個(gè)人轉(zhuǎn)讓購入不滿5年或家庭非唯一住房的情況下，則要區(qū)分是普通住宅或非普通住宅。

■如果是非普通住宅，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

若納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其實(shí)行核定征稅，即按非普通住房轉(zhuǎn)讓收入的2%核定征稅。

■如果是普通住宅，前者仍保持不變，后者的稅率按轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征稅。

契稅和印花稅：

首套、非首套有區(qū)別

新政施行后

對契稅稅率沒有影響

■購買90平及以下住房，首套房契稅按總房款的1%繳納，非首套按3%繳納。

■90平以上的，首套房契稅按1.5%繳納，非首套，按3%繳納。

這也意味著，契稅新政施行后，對于契稅稅率沒有影響。

個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證按5元/件繳納印花稅。自2019年1月1日至2021年12月31日，對本市個(gè)人減按50%征收印花稅(不含證券交易印花稅)

房產(chǎn)稅：

二套且人均面積要超過60平

上海和重慶是全國唯二已經(jīng)開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅的地區(qū)。

其中，個(gè)人購買屬于家庭的唯一住房的免征房產(chǎn)稅。

根據(jù)規(guī)定，本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）↓↓↓

■人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。

■人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

舉例來看：

■如果某一家三口原來擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，這套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

■而如果這個(gè)家庭已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，合并計(jì)算后該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，則新購住房中超出的部分面積（260平方米-180平方米，即80平方米）須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

目前，房產(chǎn)稅適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格（市統(tǒng)計(jì)局公布）2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

這些頭疼的稅率終于搞清楚啦！

大家根據(jù)自己的實(shí)際情況對號(hào)入座哦

再告訴給其他的小伙伴吧！

編輯：劉旭