多重政策紅利重拳出擊，但是樓市并沒有回暖。

11月15日，國家統(tǒng)計局公布2023年1-10月全國房地產(chǎn)市場基本情況。搜狐財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，今年前10月房地產(chǎn)在供需、房企資金層面仍然呈現(xiàn)下滑趨勢。

具體而言，在需求方面，1-10月，商品房銷售額97161億元，下降4.9%；其中住宅銷售額下降3.7%。在供應方面，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。在資金層面，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金107345億元，同比下降13.8%；其中，定金及預收款、個人按揭貸款降幅連續(xù)擴大。

搜狐財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2021年，商品房銷售額首次達到18萬億，創(chuàng)歷史新高；當時，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.4%。此后，在2022年，全國商品房銷售額驟降至13萬億元，下降26.7%。

如今，距離2023年結束已不足兩個月，按照此前交易邏輯，2023年商品房銷售額很難超過2022年的13萬億。

“這是一個長陰周期，房地產(chǎn)從過去20年突飛猛進，已經(jīng)進入供大于求階段。”某位業(yè)內(nèi)資深人士如此對搜狐財經(jīng)表示。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)承壓，累計同比降幅擴大，新開工在低基數(shù)效應下，累計同比降幅小幅收窄；從銷售表現(xiàn)來看，受房價下跌預期、居民收入預期偏弱等因素影響，短期市場修復持續(xù)性略顯不足。

“近期中央及監(jiān)管部門多次提及加快‘三大工程’建設，配套措施有望加快落地，供需兩端政策發(fā)力，有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。此外，10月，房企融資規(guī)模連續(xù)3個月下降，近期中央金融工作會議會議指出‘一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求’，優(yōu)質企業(yè)融資支持力度有望加大?！标愇撵o稱。

下行通道繼續(xù)

為了刺激樓市，今年從部門到地方“認房不認貸”、降低首付比例、降低按揭貸款利率等多項政策接踵而至。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，今年以來，截至11月3日，全國約有300個省市出臺利好政策650次左右。

但是，就前十月表現(xiàn)來看，樓市還在“谷底”。

具體來看，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比跌速為9.3%，處于跌幅擴大態(tài)勢；全國房地產(chǎn)新開工面積同比跌速為23.2%，這已經(jīng)是連續(xù)26個月的下跌；全國商品房銷售面積同比跌速為7.8%，相比1-9月份跌幅繼續(xù)擴大。

在企業(yè)端，暴雷房企從民營房企逐漸向混合所有制房企擴延。全國房企到位資金額同比跌速為13.8%，該指標相比1-9月份略有惡化。此外，全國商品房待售面積同比增速達到了18.1%。

對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華在國新辦發(fā)布會上表示，從數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)市場仍然處于轉型期的調整中。從10月份當月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額等指標出現(xiàn)了一定的邊際改善跡象。

“從長期看，目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率也還有較大提升空間，住房剛性需求和改善性需求依然較大。未來，隨著各地區(qū)、各部門進一步深化落實房地產(chǎn)有關政策，房地產(chǎn)發(fā)展新模式逐步建立，將促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康和高質量發(fā)展?！眲廴A稱。

事實上，近日“房地產(chǎn)新模式”“新房改”等話題熱度不減，住建部部長倪虹也發(fā)聲談構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

關于今年的房地產(chǎn)市場，倪虹認為，總體來看是前高、中低、后穩(wěn)。從數(shù)據(jù)看，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。1到10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現(xiàn)同比正增長。另外，保交樓工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業(yè)紓困是有效果的。

陳文靜則表示，從趨勢來看，一方面，臨近年末，企業(yè)或將加快項目推盤節(jié)奏、加大營銷力度，進而促進部分需求釋放，另一方面，核心城市二手房銷售保持恢復情況下，有望帶動新房市場活躍度提升，疊加當前相對寬松的政策環(huán)境及去年低基數(shù)效應，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

如何救樓市？

關于救市的話題一直備受業(yè)內(nèi)關注。

此前，原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇對搜狐財經(jīng)指出，中央若出1萬億元建保障房,能發(fā)揮10萬億元的作用。與此同時，改變樓市現(xiàn)狀需要落實保障房與商品房雙軌制，取消限購之外建設保障房。

與之相關的是，據(jù)彭博社報道，有知情人士稱，中國計劃向城中村改造和保障性住房項目提供至少1萬億元低成本融資，這是其為提振陷入困境的房地產(chǎn)市場所做的最新努力。中國央行將通過政策性銀行分階段注資資金，最終流向家庭用于購房。

對于1萬億是否能發(fā)揮效能，亦有地產(chǎn)資深人士告訴財經(jīng)，這對十幾萬億的購房市場來說，杯水車薪，作用有限。就像1萬億新國債，市場反映比較平淡。

該人士認為：“對于房企而言，目前的問題是開發(fā)商負債過重，大多是負資產(chǎn)無法貸款，可以讓囯有銀行和保險多收購些他們的資產(chǎn)減負。與此同時，加大城中村改造和人才購房補貼，刺激住房消費，從兩端同時增加購買力。此外，各種限購限貸政策都應該退出，降息、降稅費等措施也要配合跟上?！?/p>

對于房地產(chǎn)市場發(fā)展，此前，在澄清萬科暴雷的金融會議上，萬科董事會主席郁亮透露，市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。

在郁亮看來，恢復信心需要時間，每一輪房地產(chǎn)周期調整，從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。近兩年壓力大的原因，在于商品住宅建設交付洪峰與銷售連續(xù)下滑疊加在了一起，但從行業(yè)施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結束。

事實上，今年7月的中央政治局會議就指出，“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”。倪虹所提到的房地產(chǎn)發(fā)展新模式是，在理念上，堅持“房主不炒”的定位，在體制機制上建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。

對于后續(xù)樓市，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則認為，積極去庫存是四季度各地要抓的工作。各地要把目前各類購房政策，包括限購放松或取消、認房不認貸等政策落實好，積極促進住房消費的活躍。

“盤活存量和庫存也需要有新思路。包括政府收購用做安置房和保障房，或者企業(yè)收購住房來用做員工宿舍等，理順房地產(chǎn)的各種指標關系，促進銷售端數(shù)據(jù)?！眹儡S進稱。

出品 | 搜狐財經(jīng)

作者 | 王迪

運營編輯 | 張嘉芮

分享喜歡

點擊在看↓↓↓