華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 李未來 北京報道

近日，《華夏時報》記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，除了曾備受關(guān)注的鶴崗“白菜房”之外，鐵嶺4萬元亦可買套學(xué)區(qū)房。

2019年，鶴崗房子“白菜價”一度登上熱搜，幾萬元便可入手一套房源。近期，《華夏時報》記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，除了鶴崗之外，鐵嶺4萬元也可買套房子，并且有配套學(xué)區(qū)。同時，鐵嶺房價整體走勢平平，6年未出現(xiàn)過大幅變動。

值得注意的是，鐵嶺“白菜房”背后或與人口數(shù)量連年流失有關(guān)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，城市化進程中，小城市房價上漲動力不足，需求減少是難以避免的，但其只是個例，并不能代表中國房地產(chǎn)整體市場。

鐵嶺4萬元買套學(xué)區(qū)房

近期，鐵嶺房價登上樓市熱搜。有媒體報道稱，鐵嶺房子賣出“白菜價”，甚至4萬元便可購入一套學(xué)區(qū)房，單價低至1000元/平米。為此，《華夏時報》記者也采訪了鐵嶺的多位新房樓盤置業(yè)顧問和二手房置業(yè)顧問。

“那個項目是在銀州城區(qū)，叫陽光園，是二手房。戶型比較小，一般在30-40平米一套，價格確實很低。”在鐵嶺銀州區(qū)從事中介工作的王一（化名）向《華夏時報》記者表示。同時，《華夏時報》記者也在安居客官網(wǎng)上看到了類似房源，“白菜價4萬元”的標(biāo)簽奪人眼球。

“這套房子價格低的主要原因是在頂樓，7層，沒有電梯。房子共40平米，總價4萬元。之前一直在出租，如果自己要買房入住的話，可能還得裝修一下。這個房子的學(xué)區(qū)是第十小學(xué)，也是最近業(yè)主剛掛牌出售的。”王一向《華夏時報》記者介紹了該套房源的具體情況。不僅售價便宜，該房源的月租同樣很“實惠”。記者在安居客上查詢看到，同小區(qū)的房源根據(jù)位置和裝修的不同，租金均價普遍在750元/套/月左右。

“鐵嶺的上學(xué)政策和北京不一樣，不需要考慮學(xué)位有沒有被占用。買了房子，落了戶就直接可以入學(xué)的。”王一向《華夏時報》記者解釋了鐵嶺的入學(xué)政策。同時，王一表示，4萬元/套的學(xué)區(qū)房在該小區(qū)房源不少，并非屬于特殊房源。

房價多年未變動

在一線城市，業(yè)主為了購入一套學(xué)區(qū)房，要付出數(shù)百萬甚至千萬元的資金。而在鐵嶺，在一個學(xué)區(qū)較好的新樓盤購入一套房源也不過25萬元。“學(xué)區(qū)是實驗的中學(xué)和小學(xué)，入學(xué)是沒有問題的。”鐵嶺新城區(qū)新房樓盤泛美常青郡的置業(yè)顧問劉琦（化名）向《華夏時報》記者表示。

《華夏時報》記者了解到，該樓盤有高層住宅項目和疊拼項目。最小的面積為69平米，售價大約在4200/平米左右。“如果只是為了上學(xué)，還有頂層的房源可以選擇。頂層的房源更便宜，大概為3800元/平米。一套房子全款大約25萬元。”劉琦向《華夏時報》記者介紹了更適合入手的房源。

記者了解到，目前，鐵嶺新城區(qū)新樓盤較多，也是許多人的置業(yè)首選之地，新房樓盤售價一般在4000元/平米。而除鐵嶺新城區(qū)之外的其他幾個區(qū)域，房價則難以賣上4000元/平米。另外，劉琦也向《華夏時報》記者表示，鐵嶺的新樓盤在開盤后也很難見到“日光盤”或者“月光盤”，很多開盤已半年有余的樓盤仍剩有不少未賣出的房源可供置業(yè)者選擇。

“鐵嶺確實有幾萬元一套，比較便宜的房子。其實，鐵嶺的房價走勢比較平穩(wěn)，和五六年前相比沒有什么變化。”王一直言。中國房價行情網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近一個月內(nèi)，鐵嶺房價約為3551元/平米。而近一年內(nèi)，鐵嶺的房價僅是在小范圍內(nèi)波動，變化則是微乎其微。

“白菜價”的背后

在北京、深圳等一線城市，部分項目的單價就已經(jīng)突破了10萬元/平米，相比較來看，鐵嶺的“白菜價”學(xué)區(qū)房整套價格也不及其單價的一半。那么，“白菜價”背后是什么？

市場分析人士認(rèn)為，究其原因，或與人口流失有關(guān)。遼寧統(tǒng)計年鑒發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，鐵嶺市的總?cè)丝跀?shù)量為299.9萬人，18歲-34歲的有62.5萬人。而2018年，鐵嶺市的總?cè)丝跀?shù)量則下降至了291.6萬人，18歲-34歲的人數(shù)則下降至了58.3萬人。

另一數(shù)值也能說明鐵嶺出現(xiàn)“白菜價”學(xué)區(qū)房的原因。2016年，鐵嶺0-17歲的人口有39.1萬人。而2018年，鐵嶺0-17歲的人口下降至了37.0萬人。學(xué)區(qū)房或因此呈現(xiàn)出“供過于求”的狀態(tài)。

“城市化的下半場是人口在城市之間的重新配置，通常小城市的人口會流向大城市，這是人口集聚的規(guī)模效應(yīng)決定的。而在人口流出后，一些小城市的住房需求不可避免地會出現(xiàn)下降。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《華夏時報》記者解釋了房價與人口流失之間的關(guān)系。