裁判要旨

買賣型以房抵債合同訂立于債務(wù)履行期屆滿前，則其實(shí)質(zhì)為非典型擔(dān)保合同，一般認(rèn)定為擔(dān)保有效，但債務(wù)人不得基于該合同主張移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。若該合同訂立于債務(wù)履行期屆滿后，則其實(shí)質(zhì)為債務(wù)履行方式變更協(xié)議，一般亦認(rèn)定為有效，債權(quán)人可以基于該合同主張移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)；如債務(wù)人認(rèn)為房屋價(jià)值遠(yuǎn)超欠款，可主張合同撤銷權(quán)。

〔案號(hào)〕

一審：（2014）浦民一(民)初字第18263號(hào)

二審：（2015）滬一中民二（民）終字第1283號(hào)

案情簡(jiǎn)介

原告：羅某。

被告：上海XM房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱XM公司）。

2010年1月7日，羅某與XM公司簽訂了27份預(yù)售合同，約定羅某向XM公司購(gòu)買商品房27套。當(dāng)日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議1，約定：若XM公司于2010年8月7日前向羅某退還其已支付的購(gòu)房款3000萬(wàn)元和補(bǔ)償費(fèi)用455萬(wàn)元，預(yù)售合同自動(dòng)解除，否則XM公司按約定向羅某交付房屋。次日，羅某將3000萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬至XM公司。

2012年8月6日,雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議2，約定：鑒于XM公司向羅某所借3000萬(wàn)元至今仍未能歸還，雙方同意履行預(yù)售合同，但若XM公司于2012年12月31日前向羅某支付3250萬(wàn)元，則辦理房屋回購(gòu)手續(xù)。2013年11月6日，雙方簽訂回購(gòu)協(xié)議1，約定：XM公司分批支付3655萬(wàn)元的房屋回購(gòu)款，羅某在收到回購(gòu)款項(xiàng)后，撤銷相應(yīng)預(yù)售合同。之后，XM公司僅成功回購(gòu)了其中2套房屋。2014年3月5日，雙方簽訂回購(gòu)協(xié)議2，約定：XM公司于2014年3—5月分批支付羅某回購(gòu)款，如XM公司按期付清，則撤銷預(yù)售合同。

2014年6月，25套房屋產(chǎn)權(quán)核準(zhǔn)登記至羅某名下。

羅某起訴至上海市浦東新區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令將已出租的2套房屋的租賃合同移至羅某名下，并將2014年1月1日起至6月30日的租金交付給羅某。XM公司提起反訴，請(qǐng)求法院判令27份協(xié)議及其從合同（含預(yù)售合同、補(bǔ)充協(xié)議1、補(bǔ)充協(xié)議2、回購(gòu)協(xié)議1、回購(gòu)協(xié)議2）無(wú)效，并將25套房屋的產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至其名下。

裁判結(jié)果

上海市浦東新區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為：

一、本案合同名為買賣，實(shí)為借貸

1.從合同訂立的目的看。雙方約定預(yù)售合同解除及回購(gòu)事宜，補(bǔ)充協(xié)議2還將購(gòu)房款表述為借款，故訂立預(yù)售合同的真實(shí)目的是擔(dān)保XM公司借款債務(wù)的履行。

2.從合同履行的方式看。雙方約定了辦理房屋的交接時(shí)間，但并未按時(shí)交接，后續(xù)訂立的多份協(xié)議亦未涉及交房事宜，顯然違背商品房買賣的正常交易習(xí)慣。

3.從權(quán)利義務(wù)的對(duì)等看。27份預(yù)售合同總額為50308020元，羅某僅能證明其已支付3000萬(wàn)元，羅某在未全額支付房款的情形下，就獲得房屋所有權(quán)，雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對(duì)等。因此，本案合同的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為名為商品房買賣合同，實(shí)為借款合同。

二、本案合同中流押條款無(wú)效

盡管雙方當(dāng)事人簽訂預(yù)售合同并辦理商品房備案登記的行為并不導(dǎo)致抵押權(quán)的成立，但足以在雙方當(dāng)事人之間成立一種非典型的擔(dān)保關(guān)系，應(yīng)遵循物權(quán)法有關(guān)禁止流質(zhì)的原則。故預(yù)售合同因違反相關(guān)法律而無(wú)效，以預(yù)售合同為基礎(chǔ)而簽訂的相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、回購(gòu)協(xié)議等作為從合同，其中涉及房屋買賣和回購(gòu)的條款，也屬無(wú)效。

據(jù)此，上海市浦東新區(qū)法院作出判決：

一、羅某與XM公司之間簽訂的27份預(yù)售合同無(wú)效；

二、羅某與XM公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議1、補(bǔ)充協(xié)議2、回購(gòu)協(xié)議1、回購(gòu)協(xié)議2中涉及房屋買賣和回購(gòu)的條款無(wú)效；

三、羅某應(yīng)于判決生效之日起30日內(nèi)將27份預(yù)售合同指向的27套房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至XM公司名下；四、駁回羅某的訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，羅某不服并上訴至上海市第一中級(jí)人民法院。

上海一中院經(jīng)審理后認(rèn)為：

一、關(guān)于預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議1的性質(zhì)及效力問(wèn)題

單純從上述合同的內(nèi)容來(lái)看，并不能直接得出雙方之間存在借貸關(guān)系的結(jié)論，但是結(jié)合雙方的實(shí)際履行行為以及補(bǔ)充協(xié)議2載明的內(nèi)容，足以認(rèn)定，補(bǔ)充協(xié)議1中雙方之間就3000萬(wàn)元款項(xiàng)的真實(shí)意思表示系借貸關(guān)系，雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂的預(yù)售合同實(shí)質(zhì)是為了擔(dān)保雙方借貸關(guān)系的履行。至于上述合同的效力問(wèn)題，羅某與XM公司簽訂預(yù)售合同并辦理備案登記，僅是XM公司提供借款擔(dān)保的方式，即雙方補(bǔ)充協(xié)議1約定的通過(guò)XM公司退款并解除預(yù)售合同的方式實(shí)現(xiàn)借款的償還，作為一種非典型的擔(dān)保方式，上述合同的約定并未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，上述合同應(yīng)為有效，只是債務(wù)到期后未經(jīng)清算，XM公司不得據(jù)此直接取得用于擔(dān)保的房屋抵償債務(wù)。

二、關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議2、回購(gòu)協(xié)議1、回購(gòu)協(xié)議2的性質(zhì)及效力問(wèn)題

首先，從法律禁止流質(zhì)的原因看，上述合同系在雙方債務(wù)履行期限屆滿之后簽訂，并不存在羅某利用優(yōu)勢(shì)地位迫使XM公司簽訂合同的情形，因此與禁止流押的立法不符。其次，從合同的簽署及履行過(guò)程來(lái)看，三份合同是債務(wù)履行期限屆滿后簽訂的，反映了雙方在數(shù)年間對(duì)于債務(wù)清償進(jìn)行了多次磋商，XM公司亦履行合同回購(gòu)了部分房屋，因此合同體現(xiàn)了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。最后，從主體資格角度來(lái)看，XM公司系專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)房屋價(jià)格上漲應(yīng)有更為清晰的判斷，因此，其簽訂合同時(shí)對(duì)于相應(yīng)的后果應(yīng)有預(yù)見(jiàn)，亦應(yīng)對(duì)其商事行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

綜上，上述三份合同應(yīng)系雙方在債務(wù)履行期限屆滿后協(xié)商一致達(dá)成的以房抵債的新合同，且上述合同亦賦予XM公司在相應(yīng)寬限期內(nèi)解除以房抵債合同的權(quán)利，并不存在違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)為合法有效。即便XM公司認(rèn)為上述合同約定的內(nèi)容顯失公平，其亦應(yīng)在法律規(guī)定的期限內(nèi)行使合同撤銷權(quán)，而不能以此為由主張合同無(wú)效。

據(jù)此，上海市第一中級(jí)人民法院作出判決：一、撤銷原審判決；二、駁回XM公司的原審反訴請(qǐng)求。

案例評(píng)析

本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)就在于預(yù)售合同、補(bǔ)充協(xié)議1、補(bǔ)充協(xié)議2、回購(gòu)協(xié)議1、回購(gòu)協(xié)議2中房屋買賣合同（條款）的性質(zhì)及效力。這類房屋買賣合同即為本文所稱的買賣型以房抵債合同，依其訂立的時(shí)間不同，可分為債務(wù)履行期屆滿前簽訂的合同與債務(wù)履行期屆滿后簽訂合同兩種。本案中預(yù)售合同與補(bǔ)充協(xié)議1中的相關(guān)條款屬于前者，補(bǔ)充協(xié)議2、回購(gòu)協(xié)議1及回購(gòu)協(xié)議2則屬于后者。

一、債務(wù)履行期屆滿前簽訂的買賣型以房抵債合同

此類買賣型以房抵債合同是指，在債務(wù)履行期屆滿前，債權(quán)人與債務(wù)人訂立合同，約定若債務(wù)人按約歸還欠款，則房屋買賣合同自動(dòng)解除，否則履行房屋買賣合同。此類合同的性質(zhì)和效力在理論和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議較大。

1.否定買賣合同的性質(zhì)，認(rèn)為此類合同為名為買賣實(shí)為非典型擔(dān)保合同。（1）有觀點(diǎn)認(rèn)為此類合同屬于讓與擔(dān)保合同，并將其解釋為一種債權(quán)擔(dān)保關(guān)系而非單獨(dú)的擔(dān)保物權(quán)，該制度是基于習(xí)慣法形成的。[1]故其實(shí)質(zhì)為讓與擔(dān)保合同，一般認(rèn)定為有效。（2）由于讓與擔(dān)保是以先轉(zhuǎn)讓所有權(quán)為擔(dān)保的，與實(shí)踐不符，因此有學(xué)者提出了后讓與擔(dān)保的概念，即簽訂買賣合同時(shí)僅約定了交付擔(dān)保標(biāo)的物的債權(quán)，如債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人可通過(guò)主張履行買賣合同交付標(biāo)的物以實(shí)現(xiàn)清償，屬于所有權(quán)擔(dān)保。[2]但后讓與擔(dān)保實(shí)現(xiàn)時(shí)需要對(duì)擔(dān)保物進(jìn)行清算，不能直接以物抵債，[3]故其實(shí)質(zhì)為后讓與擔(dān)保合同，一般認(rèn)定為有效。（3）也有觀點(diǎn)認(rèn)為此類合同類似于代物清償合同，鑒于一般觀點(diǎn)認(rèn)為代物清償合同屬要物合同，故有主張諾成性代物清償合同，[4]有主張代物清償預(yù)約，[5]但基本認(rèn)為此類合同不構(gòu)成流押，并且應(yīng)當(dāng)以處分清算的方式實(shí)現(xiàn)。故其實(shí)質(zhì)為代物清償合同，一般認(rèn)定為有效。（4）實(shí)務(wù)中有不少判例將這類合同認(rèn)定為名為買賣實(shí)為借款擔(dān)保的合同，當(dāng)事人之間構(gòu)成通謀虛偽，實(shí)質(zhì)上屬于非典型流押合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。如廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房銷售合同糾紛案［（2013）民提字第135號(hào)］，該案最高院認(rèn)定買賣合同系非典型擔(dān)保合同，構(gòu)成流押，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。上海市高級(jí)人民法院也傾向于該觀點(diǎn)，但認(rèn)為若買賣合同中約定清算條款的除外。

2.否定買賣合同的性質(zhì)，認(rèn)為該類合同為名為買賣實(shí)為抵押合同。有觀點(diǎn)認(rèn)為讓與擔(dān)保與后讓與擔(dān)保都沒(méi)有獨(dú)立的存在價(jià)值，均為抵押的一個(gè)變形，最后擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)方式均為將標(biāo)的物拍賣、變賣或者協(xié)議折價(jià)。[6]

3.肯定買賣合同的性質(zhì)，認(rèn)為這類合同是附解除條件的買賣合同。《最高人民法院公報(bào)》曾于2014年第12期發(fā)布案例表達(dá)了這個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為當(dāng)事人之間存在買賣和借貸兩個(gè)法律關(guān)系，買賣合同和借款協(xié)議之間并立又聯(lián)系，買賣合同為借款提供擔(dān)保，借款合同為買賣合同設(shè)解除條件，兩份合同均有效，債務(wù)人對(duì)履行哪份協(xié)議具有選擇權(quán)。當(dāng)事人之間僅約定到期履行買賣合同，并未約定物權(quán)直接變更，因此不構(gòu)成流押。另外，如債務(wù)人認(rèn)為買賣合同顯失公平，可另行主張撤銷權(quán)。

筆者認(rèn)為，這類買賣型以房抵債合同中的擔(dān)保與抵押擔(dān)保之間的區(qū)別還是較為明顯的，與買賣合同的性質(zhì)差異更大，應(yīng)屬于一種其他類型的擔(dān)保。無(wú)論將簽訂這類買賣型以房抵債合同的行為定性為讓與擔(dān)保或后讓與擔(dān)保或代物清償，都可歸為非典型擔(dān)保。該非典型擔(dān)保是習(xí)慣法上已經(jīng)出現(xiàn)的擔(dān)保類型，只是尚缺法律明文規(guī)定。在沒(méi)有成文法明確規(guī)定時(shí)，這種擔(dān)保不可能有對(duì)世效力，因此僅能將其認(rèn)定為債權(quán)的擔(dān)保而非物保，其實(shí)現(xiàn)并不具有優(yōu)先受償?shù)奶攸c(diǎn)，但不可因此否定該擔(dān)保的效力。

另外，對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這類非典型擔(dān)保也具有一定公示性，若簽訂了預(yù)售合同或者網(wǎng)簽合同，可以防止債務(wù)人在還款前將房屋出售，一定程度上避免了擔(dān)保物的價(jià)值減損。這類買賣型以房抵債合同所擔(dān)保的債權(quán)可以通過(guò)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行拍賣、變賣、協(xié)議折價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)。其并未約定在債務(wù)不能償還時(shí)將標(biāo)的物直接移轉(zhuǎn)給債權(quán)人，不符合流押或流質(zhì)的構(gòu)成要件。筆者認(rèn)為，不宜對(duì)流押或流質(zhì)作擴(kuò)大解釋，禁止流押或流質(zhì)的初衷是防止因債權(quán)人和債務(wù)人之間的不平等地位而產(chǎn)生的暴利，而且現(xiàn)在禁止流押的態(tài)度已趨于緩和，[7]若標(biāo)的物的價(jià)值與債務(wù)的數(shù)額相差不大，一律認(rèn)定為流押或流質(zhì)可能構(gòu)成了對(duì)意思自治的侵犯，因而這類非典型擔(dān)保不應(yīng)認(rèn)定為流押。所以，在這類買賣型以房抵債合同的約定沒(méi)有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形下，一般應(yīng)認(rèn)定為有效。此外，這類買賣型以房抵債合同在形式上是一個(gè)買賣合同，若債權(quán)人主張履行買賣合同，鑒于所謂的買賣合同因缺乏合意而從未成立，該主張是無(wú)法得到支持的。

關(guān)于預(yù)售合同和補(bǔ)充協(xié)議1的性質(zhì)及效力。兩份合同均簽訂于債務(wù)履行期屆滿前，從雙方當(dāng)事人的實(shí)際履行情況并結(jié)合補(bǔ)充協(xié)議2的內(nèi)容來(lái)看，可以認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間實(shí)質(zhì)上為借貸關(guān)系，簽訂預(yù)售合同的目的就是擔(dān)保債務(wù)的履行。故這兩份合同即為債務(wù)履行期屆滿前簽訂的買賣型以房抵債合同。其名為買賣，實(shí)為非典型擔(dān)保，該非典型擔(dān)保并未約定若債務(wù)不能清償則房屋歸XM公司所有，因此其并非流押。這兩份合同約定并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。但雙方當(dāng)事人從未達(dá)成過(guò)房屋買賣的合意，因此作為形式存在的買賣合同是未成立的，故羅某不能基于預(yù)售合同與補(bǔ)充協(xié)議2的約定，主張XM公司將系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)至自己名下。

二、債務(wù)履行期屆滿后簽訂的買賣型以房抵債合同

此類買賣型以房抵債合同是指，債務(wù)人到期不能償還借款，與債權(quán)人簽訂一份房屋買賣合同，約定債務(wù)人將其所有的房屋出售給債權(quán)人，并注明債權(quán)人已經(jīng)支付房款。有關(guān)此類合同效力的意見(jiàn)較為統(tǒng)一，理論界和實(shí)務(wù)界討論也較少。首先，一般認(rèn)為此類買賣型以房抵債合同的實(shí)質(zhì)為一份債務(wù)履行方式變更協(xié)議，主要內(nèi)容為以房屋給付替代到期金錢(qián)債務(wù)的履行，因此雙方當(dāng)事人之間具有移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的合意。其次，流押或流質(zhì)條款是指?jìng)鶆?wù)履行期屆滿前，債權(quán)人與債務(wù)人約定擔(dān)保物直接歸債權(quán)人所有的條款。之所以規(guī)定流押或者流質(zhì)條款無(wú)效，主要是為了防止債權(quán)人利用自己的優(yōu)勢(shì)地位而獲得暴利，但債務(wù)到期后，債權(quán)人已不再具有優(yōu)勢(shì)地位，此時(shí)債務(wù)人與債權(quán)人簽訂的以房抵債合同，應(yīng)當(dāng)視為雙方當(dāng)事人基于平等地位產(chǎn)生的合意，屬于私法自治的領(lǐng)域，法律不再?gòu)?qiáng)制干涉。因此，對(duì)于此類買賣型以房抵債合同，不應(yīng)將其認(rèn)為流押或流質(zhì)合同進(jìn)而認(rèn)定其無(wú)效，其屬于有效的債務(wù)履行方式變更合同，債權(quán)人有權(quán)依據(jù)合同要求債務(wù)人交付房屋。

關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議2、回購(gòu)協(xié)議1與回購(gòu)協(xié)議2的性質(zhì)和效力問(wèn)題。當(dāng)XM公司未能在補(bǔ)充協(xié)議1約定期間內(nèi)支付欠款之后，雙方又就欠款的支付事宜達(dá)成新的合意，并分別簽訂上述三份協(xié)議。三份協(xié)議均約定若XM公司能按照最新協(xié)議支付欠款，則可以回購(gòu)房屋，因而上述三份協(xié)議屬于債務(wù)履行期屆滿后簽訂的買賣型以房抵債合同。對(duì)于這類合同，由于其簽訂時(shí)間位于債務(wù)履行期屆滿后，故不構(gòu)成流押。這三份合同是雙方于數(shù)年間反復(fù)磋商的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方就訂立這三份合同進(jìn)行了充分的考量，因此合同內(nèi)容是雙方真實(shí)的意思表示。而此合同對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的繳納、租金的歸屬問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的約定，雙方也移交了系爭(zhēng)房屋使用說(shuō)明書(shū)，可以認(rèn)為雙方之間達(dá)成了移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的合意。從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這三份合同是羅某與XM公司在債務(wù)不能償還情形下，就債務(wù)支付的方式達(dá)成的一個(gè)變更協(xié)議。這三份合同并不存在違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。若本案中房屋尚未過(guò)戶，羅某有權(quán)請(qǐng)求法院將標(biāo)的房屋過(guò)戶至其名下。此外，三份合同是否顯失公平則不是本案要討論的問(wèn)題，若XM公司認(rèn)為這三份合同顯失公平，可以在法定期間行使撤銷權(quán)。

值得一提的是，最高人民法院曾就當(dāng)事人協(xié)商一致終止借款合同并訂立商品房買賣合同情形下，如何確定雙方法律關(guān)系的性質(zhì)進(jìn)行過(guò)案例分析，認(rèn)為其所述案例中雙方在債務(wù)履行期屆滿后簽訂買賣合同并非是對(duì)借款的擔(dān)保，而是約定將雙方之間借貸法律關(guān)系變更為房屋買賣合同關(guān)系，該約定只要不存在法定無(wú)效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效。[8]該文中案例與本文案例不同之處在于該案中的買賣合同明確約定將雙方之間的借款本息轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，該約定表明舊的債務(wù)關(guān)系經(jīng)雙方協(xié)商一致歸于消滅，之前借款的性質(zhì)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，并就房屋買賣達(dá)成合意。

三、本案審理過(guò)程中遇到的其他問(wèn)題

本案二審審理過(guò)程中，適逢最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸規(guī)定》）出臺(tái)并生效。《民間借貸規(guī)定》第24條明確了如果當(dāng)事人以簽訂買賣合同的方式為民間借貸提供擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理；當(dāng)事人堅(jiān)持要求履行買賣合同的，法院應(yīng)裁定駁回起訴；若判決生效后借款人不履行判決所確定之義務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物以償還借款。

（一）《民間借貸規(guī)定》第24條評(píng)析

就《民間借貸規(guī)定》第24條本身而言，其避開(kāi)了債務(wù)履行期屆滿前簽訂的買賣型以房抵債的效力問(wèn)題，僅就如何處理作出了程序上的規(guī)定，即對(duì)于依據(jù)合同主張移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的請(qǐng)求，法院應(yīng)直接裁定駁回起訴。《民間借貸規(guī)定》并沒(méi)有否定前述公報(bào)案例對(duì)買賣合同的效力認(rèn)定，也沒(méi)有否定非典型讓與擔(dān)保合同的效力，其主要是強(qiáng)調(diào)清算程序的必要性。所以說(shuō)《民間借貸規(guī)定》第24條屬于為保障債務(wù)人利益、統(tǒng)一裁判結(jié)果的權(quán)宜之策。

（二）本案是否適用《民間借貸規(guī)定》

最高人民法院就《民間借貸規(guī)定》的時(shí)間效力作出了專門(mén)的通知，強(qiáng)調(diào)若非確認(rèn)民間借貸合同的效力問(wèn)題，則《民間借貸規(guī)定》施行前受理、尚未審結(jié)的案件不適用《民間借貸規(guī)定》。因此，本案中關(guān)于房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問(wèn)題，從法律規(guī)范的時(shí)間效力上看不適用《民間借貸規(guī)定》。此外，《民間借貸規(guī)定》載明的適用情形是債權(quán)人請(qǐng)求履行買賣合同，而本案是房屋所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)的狀態(tài)下，債務(wù)人請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效并將房屋恢復(fù)登記至其名下，并非《民間借貸規(guī)定》所載明的請(qǐng)求履行房屋買賣合同。因此，從法律規(guī)范的假定條件上來(lái)看，本案也不適用《民間借貸規(guī)定》。