4月16日，紅星新聞記者從最高檢獲悉，近日，最高人民檢察院印發6件涉房地產糾紛民事檢察監督典型案例。其中一起案例，是張某等71戶業主與貴州省安順市某房地產開發有限責任公司商品房預售合同糾紛檢察和解系列案。

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辦理房產證逾期

業主起訴開發商違約

案例顯示，2015年6月30日，張某與貴州省安順市某房地產開發有限責任公司（以下簡稱某房開公司）簽訂商品房預售合同，購買該公司開發的商品房。合同約定：出賣人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記的有關文書交付買受人，逾期不能交付的，出賣人按已付房價款的萬分之一向買受人承擔違約責任。

合同簽訂后，張某依約支付了購房款336757元，某房開公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未辦理產權登記。2018年12月25日，張某訴至貴州省安順市西秀區人民法院，請求判令某房開公司交付辦理商品房轉移登記的有關文書，配合其辦理房屋所有權證，并以購房款為基數，按日萬分之一的標準支付2016年1月至2018年12月25日期間的逾期違約金共計36706.51元，此后繼續按日萬分之一的標準以購房款為基數支付違約金，直至辦妥房屋所有權證之日止。

該案經一審、二審，貴州省安順市中級人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請辦理商品房現房備案手續，達不到辦理不動產權證書的條件為由，對辦理不動產權證書的訴訟請求未予支持。對于逾期違約金，認為張某在接收房屋時怠于發現案涉房屋不具備辦理不動產權證書的條件，并放棄了拒絕接收該房屋的權利，本身也存在過錯，故酌情判令某房開公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期違約金3980元。駁回張某的其他訴訟請求。

張某不服，向貴州省高級人民法院申請再審，該院指令安順市中級人民法院再審。安順市中級人民法院再審認為，張某不能舉證證實逾期對其造成的損失，最終酌情判令某房開公司按日萬分之零點一五為標準，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期違約金5500.93元；2018年12月26日起至某房開公司交付案涉房屋不動產權證之日期間的逾期違約金，以張某已交付購房款為基數，按日萬分之零點一五進行計付；駁回張某的其他訴訟請求。

同時，另有70戶業主也對某房開公司提起訴訟，請求判令辦理房產證并支付逾期違約金，安順市中級人民法院經再審作出類似判決。

申請檢察監督后

雙方最終和解

張某等71戶業主不服再審判決，向貴州省安順市人民檢察院申請監督，該院于2021年5月25日受理該案。

檢察院審查認為，再審判決未按當事人合同約定計算逾期違約金理據不足，適用法律錯誤，并據此提請貴州省人民檢察院抗訴。為妥善處理該系列糾紛，貴州省人民檢察院從各方面充分評估案件監督的法定性和必要性。

一是經與人民法院溝通了解到，若按照合同約定裁判，不但得不到執行，還可能導致企業破產，從而出現購房戶權益更難保障后果。考慮到房開企業實際經營困難及后期執行問題，人民法院對合同約定的違約金多有調減。

二是經類案檢索發現，對于涉商品房逾期違約金，全省各地法院調減規則不盡統一。參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，該系列案件違約金調減幅度較大，與當地的經濟發展水平不相適應，達不到督促合同各方當事人秉持誠實信用原則履行合同義務的效果。

三是某房開公司因案涉糾紛被多次投訴，正常運轉遭受嚴重影響，且尚有其他債務糾紛，存在破產風險，不具備按照日萬分之一標準支付違約金的能力。但其在某商業銀行繳存的工程質量保證金尚余50萬元，且有車位租賃費收益，實際承受能力高于生效判決確認的標準。

四是雖然案涉房開項目因未申請辦理商品房現房備案，導致無法辦理房產證。但經溝通，住建、不動產登記等部門表示在完善相關資料的情況下，將優先協助企業辦理產權證。

貴州省人民檢察院認為，簡單提出抗訴并不能解決張某等業主的實際問題，檢察和解可能是處理案件比較好的方式。省、市兩級檢察院圍繞矛盾癥結，主動加強與人民法院、相關行政主管部門、銀行等部門溝通，協同開展和解工作。

一是積極協調住建部門、不動產登記中心，通過完善相關資料，為71戶業主辦理了產權證，解決了張某等人最關心、最擔憂的產權問題，為全面和解奠定基礎。

二是通過協調有關銀行，對某房開公司已經驗收合格的項目預存的50萬元工程質量保證金解除查封，為房開企業清償業主違約金提供條件。

三是做好對張某等人的釋法析理工作，經過耐心解釋，張某等71戶業主最終同意按照日萬分之零點三支付違約金。雙方當事人最終達成和解，由某房開公司用工程質量保證金50萬元支付逾期違約金，不足部分用車位租賃費抵扣，71戶業主向檢察機關撤回監督申請。

據介紹，這一案例的意義在于，檢察機關在辦理涉房地產監督案件中，應著眼實質性解決購房者困難問題，依法能動履職，切實維護民生民利。住房問題涉及人民群眾的切身利益，依法妥善處理房地產糾紛是“檢護民生”的重要內容。檢察機關在辦理涉房地產糾紛案件中，要結合房地產調控政策和市場經營現狀，充分評估購房者訴求實現的可能性，并以此為導向，選擇最優處理方式。

本系列案中，法院調減違約金依據不足，違背合同誠實信用原則，但“一抗了之”既無法解決問題，也將面臨再審后按照合同判決無法執行的情況。鑒于此，檢察機關在全面調查核實的基礎上，充分評估實質化解爭議的可能性，能動開展檢察和解，引導雙方當事人依法合理解決矛盾糾紛，一攬子解決購房者反映強烈的問題及違約金問題，最大限度保障了購房者的合法權益。

紅星新聞首席記者 吳陽

編輯 張莉 責編 鄧旆光

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