上海樓市其實(shí)一直處于高位，沒(méi)有真正下去。

徐凡淋/發(fā)自上海

“多個(gè)樓盤高積分，浦東12個(gè)樓盤，只有一個(gè)沒(méi)有觸發(fā)積分，浦東森蘭星河灣認(rèn)籌兩天1923組客戶，周邊二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛3萬(wàn)多元。”

5月31日，上海發(fā)布第三批次45個(gè)項(xiàng)目集中供應(yīng)12721套住房，而近一個(gè)月的上海第二批房源47個(gè)樓盤的認(rèn)籌也接近尾聲，開(kāi)始陸續(xù)公布入圍分，“高積分”正成上海新房市場(chǎng)熱論的焦點(diǎn)。

一手房認(rèn)購(gòu)火熱，二手房市場(chǎng)熱度同樣居高不下。近日，上海豪宅復(fù)興瓏御成交的兩套豪宅，其中一套197平方米的住宅，買家總支出4080萬(wàn)元，單價(jià)20.7萬(wàn)元/平方米，而同地段同面積的新房售價(jià)約為2700萬(wàn)元，“賣舊買新”相當(dāng)于凈賺1300萬(wàn)元。

新房市場(chǎng)炙熱，多盤入圍現(xiàn)“高積分”

今年的上海樓市，在經(jīng)歷第一批次樓盤認(rèn)籌中存在“全款”“挑客”等行為被各區(qū)房管局緊急叫停后，相比第一批次樓盤認(rèn)籌時(shí)的冷清，第二批次的新房市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)熱度迅速上升。

來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的一周5月24日—5月30日，上海商品住宅市場(chǎng)成交面積大幅上升至22.53萬(wàn)平方米，成交規(guī)模上升至24.04萬(wàn)平方米，處于近一年的平均水平，環(huán)比大幅上升538%，成交均價(jià)受區(qū)域結(jié)構(gòu)性影響大幅上升至66339元/平方米，環(huán)比大幅上升47.5%。

新房市場(chǎng)的火熱程度，在多個(gè)樓盤的認(rèn)購(gòu)中得以體現(xiàn)，浦東一樓盤銷售對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海說(shuō)：“第二批次浦東推出的12個(gè)新盤中，目前有9個(gè)觸發(fā)積分，剩下2個(gè)也會(huì)觸發(fā)積分，只有1個(gè)樓盤沒(méi)有觸發(fā)積分。”

而位于浦東森蘭板塊的森蘭星河灣，認(rèn)購(gòu)之初就已是預(yù)定的熱盤，作為在浦東置業(yè)的熱門板塊，2020年7月，該盤推出156—239平方米大平層，當(dāng)時(shí)均價(jià)7.95萬(wàn)元/平方米，時(shí)隔不到一年，森蘭星河灣推出的戶型與單價(jià)跟上一批房源相同，該項(xiàng)目樓盤銷售表示，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)首日售樓處門外就排起了長(zhǎng)隊(duì)，認(rèn)購(gòu)僅兩天時(shí)間高達(dá)1923組客戶。

內(nèi)環(huán)區(qū)域同樣如此，位于靜安區(qū)的樓盤中興路壹號(hào)，2020年5月13日，中興路壹號(hào)一期低調(diào)開(kāi)盤，首開(kāi)229套房源認(rèn)購(gòu)僅69組客戶，認(rèn)籌率約30%。一年后，此次中興路壹號(hào)二期300套房源中認(rèn)購(gòu)355組客戶，認(rèn)籌率高達(dá)119%，雖未觸發(fā)積分，卻也是開(kāi)盤即“日光”的樓盤。

作為上海中心城區(qū)市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)的北外灘板塊，6月1日，北外灘規(guī)劃范圍內(nèi)首個(gè)新盤，弘久新弘北外灘公布的入圍分為73.73分。據(jù)了解，該盤社保系數(shù)為0.21分/月，社保動(dòng)態(tài)分220個(gè)月滿分達(dá)46.2分，也就是高社保的購(gòu)房人群，基礎(chǔ)分30分即可入圍。

對(duì)比北外灘的高社保動(dòng)態(tài)分，另一個(gè)同樣高積分入圍的樓盤虹橋悅瀾則嚴(yán)格則要求更高，公布入圍分78.36分，社保積分系數(shù)為0.12分/月，要達(dá)到78.36分，即使是上海戶籍已婚無(wú)房家庭，也要至少工作13年以上才能入圍，對(duì)于已婚非上海戶口和上海戶籍未婚家庭，則需要近20年社保才能入圍。

難怪有購(gòu)房者表示，還有90多歲的購(gòu)房者。

同策研究院分析師張?jiān)姌灞硎荆逶伦詈笠恢埽虾Ｉ唐纷≌袌?chǎng)供應(yīng)和成交規(guī)模都有大幅增加，價(jià)格方面商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格受區(qū)域性影響環(huán)比上升；商業(yè)市場(chǎng)大幅增加供應(yīng)，成交規(guī)模結(jié)構(gòu)性影響環(huán)比大幅上升，寫字樓成交面積也環(huán)比大幅上升，住宅市場(chǎng)供應(yīng)與成交規(guī)模較高，說(shuō)明新盤需求火熱。

價(jià)格倒掛，“賣舊買新”的購(gòu)房者

新房市場(chǎng)如火如荼的認(rèn)購(gòu)中，多名購(gòu)房者表示，靠近地鐵站的樓盤認(rèn)購(gòu)率都比較好，而中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海在中原地產(chǎn)、鏈家上海查閱多個(gè)熱門樓盤周邊二手房?jī)r(jià)時(shí)發(fā)現(xiàn)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛正在催生大量“賣舊買新”的置換人群。

以黃浦區(qū)復(fù)興瓏御為例，近日，上海復(fù)興瓏御成交兩套二手房，其中一套成交總價(jià)4080萬(wàn)元，成交均價(jià)近20萬(wàn)元/平方米，而周邊同地段的新房售價(jià)為2700萬(wàn)元，賣掉舊房買新房，能凈賺1300萬(wàn)元。

復(fù)興瓏御中原地產(chǎn)二手房掛牌價(jià)

位于復(fù)興瓏御附近的新盤黃浦區(qū)翠湖五集銷售經(jīng)理劉女士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海說(shuō)：“附近的二手房普遍在18萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米，新房?jī)r(jià)格每平方米要便宜好幾萬(wàn)元，現(xiàn)在賣掉舊房全款買新房的客戶還是挺多的。”同時(shí)劉女士也表示翠湖五集，只有40多套房源，要遵守限購(gòu)和積分搖號(hào)規(guī)則，分?jǐn)?shù)高才能參與搖號(hào)，不一定能買到。

從事二手房銷售的佳欣房產(chǎn)林先生對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，附近一手房只有復(fù)興瓏御、建國(guó)里和翠湖五集這三個(gè)小區(qū)，次新房普遍在17萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米，周邊20年以上樓齡的二手房也在12萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米。

第二批次新房中備受市場(chǎng)熱捧的森蘭星河灣，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海在查閱周邊二手房售價(jià)時(shí)也發(fā)現(xiàn)附近二手房比新房售價(jià)普遍貴約3萬(wàn)元/平方米。

在5月31日最新公布的第三批次房源中，位于青浦板塊的萬(wàn)科天空之城，備案均價(jià)為58600元/平方米，而來(lái)自中原地產(chǎn)萬(wàn)科天空之城的二手房掛牌價(jià)約9.5萬(wàn)元/平方米。

萬(wàn)科天空之城中原地產(chǎn)掛牌價(jià)

來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月24日-30日成交戶型中，90-120平方米戶型商品住宅、總價(jià)500萬(wàn)-800萬(wàn)元的住宅成交占比最大，為成交主力，占成交總量的38%。

鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，5月鏈家二手房成交4700套，90-120平方米在市場(chǎng)流通最高，總價(jià)800萬(wàn)-1200萬(wàn)元的二手房幾乎進(jìn)入成交“橫盤”階段。

對(duì)于上海的二手房市場(chǎng)，從事多年二手房交易的林先生說(shuō)：“改善類客戶在市場(chǎng)占很大比例，這部分人群中有賣掉小房換大房，賣舊房換新房，賣掉非品牌房買品牌房，賣掉劣質(zhì)地段買入優(yōu)質(zhì)地段，每一個(gè)一房、二房的小房業(yè)主都是潛在的賣家和買家，包括部分大戶型的業(yè)主也會(huì)賣舊房換新房。”

同時(shí)林先生表示，2020年全年，上海完成舊區(qū)改造完成75萬(wàn)平方米，受益居民3.5萬(wàn)戶，也就是3.5萬(wàn)個(gè)購(gòu)房需求，2021年舊改工作計(jì)劃完成70萬(wàn)平方米，受益居民3.4萬(wàn)戶，90%的拆遷戶選擇拿錢買房，也將有3萬(wàn)多戶購(gòu)房需求，有25%購(gòu)房需求流向新房，那最后還有2萬(wàn)多戶購(gòu)房需求流入二手房市場(chǎng)。

一個(gè)城市中的所有房產(chǎn)其實(shí)處在交易置換的周期之中，只是快慢的差別，并且他們房產(chǎn)的置換模型是一個(gè)類金字塔的模型。由于大戶型不是所有人都買得起，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、地鐵周邊、環(huán)境優(yōu)良等條件，面積90-120平方米戶型的房子，一直受市場(chǎng)歡迎。

對(duì)于近期上海一二手房市場(chǎng)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海采訪時(shí)表示，上海樓市其實(shí)一直處于高位，沒(méi)有真正下去，新房市場(chǎng)從認(rèn)購(gòu)到開(kāi)盤，節(jié)奏比較慢，數(shù)據(jù)不明顯，很多樓盤觸發(fā)積分也說(shuō)明大家對(duì)買房的熱情比較高。二手房市場(chǎng)對(duì)比之前高亢的情緒下降一點(diǎn)，二手房掛牌還是在比較多的狀態(tài)，現(xiàn)在房東也愿意談價(jià)，很多房東賣了舊房去買新房，而這樣有足夠付款能力的置換客，也是開(kāi)發(fā)商比較喜歡的客戶。

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