房屋及土地執行的法律實務及注意事項(17部法律司法解釋及典型案例梳理匯總)|執行知識體系25

作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務所）

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• 402部執行匯編

編者按：圍繞財產保全與強制執行領域的疑難復雜的實務問題，結合相關典型案例的分析和解讀，我們已完成百余篇系列文章及書稿。同時，不少讀者朋友反映，對保全與執行領域雜亂復雜的法律、司法解釋及相關規范性文件和爭議問題，仍缺乏系統的掌握。為此，我們開啟了本系列文章的寫作，

閱讀提示

《中華人民共和國物權法》（以下簡稱“《物權法》”）第9條的規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”根據上述規定，人民法院就被執行人的房屋、土地等不動產采取執行措施時，需要注意產權登記、查封順序、所有權的確認及執行拍賣中以物抵債等有關問題的規定。本文就執行債務人房屋、土地等不動產的有關法律、法規、司法解釋及可供參考的規范性文件及相關典型案例和裁判要點梳理匯總如下：

一、相關法律法規及司法解釋

1、《物權法》

第九條【不動產物權以登記為生效要件及例外】

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十條【登記機構及統一登記制度】

不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

第十四條【不動長物權登記生效時間】

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

第十五條【債權與物權的區分】

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第十七條【不動產登記薄與權屬證書關系】

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第十九條【更正登記、異議登記】

權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

2、《城市房地產管理法（2009修訂）》

第三十二條【房地權利主體一致原則】

房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十八條【房地產不得轉讓的情形】

下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十九條【以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓】

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第四十條【以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓】

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十一條【房地產轉讓合同】

房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十二條【房地產轉讓合同與土地使用權出讓合同的關系】

房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十三條【房地產轉讓后土地使用權的使用年限】

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

第四十四條【房地產轉讓后土地用途變更】

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第四十五條【商品房預售的條件】

商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十六條【商品房預售后的再行轉讓】

商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

第六十一條【房地產權屬登記】

以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

3、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》

【法釋(2016)5號】

第一條【權屬爭議的訴訟救濟權利】

因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

第二條【真實權利人申請確認物權】

當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

第三條【異議登記】

異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

第四條【預告登記后的處分行為】

未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

第五條【預告登記中的債權消滅】

買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。

第七條【導致物權變動的法律文書】

人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

第八條【取得物權的權利人請求保護其物權】

依照物權法第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據物權法第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

第九條【共有權人物權的變動】

共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條【優先購買權中的同等條件】

物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

第十一條【有關按份共有權人優先購買權的規定】

優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；

（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

第十二條【按份共有權人轉讓】

按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；

（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

第十三條【按份共有權人轉讓】

按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條【按份共有權中的優先購買權】

兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。

第十五條【物權處分中的善意】

受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

第十六條【視為受讓人知道轉讓人無處分權的情形】

具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；

（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十七條【受讓人重大過失的情形】

受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十八條【受讓人是否善意】

物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

當事人以物權法第二十五條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時；當事人以物權法第二十六條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。

第十九條【合理價格的認定】

物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

第二十條【特殊動產轉讓中的善意取得】

轉讓人將物權法第二十四條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合物權法第一百零六條第一款第三項規定的善意取得的條件。

第二十一條【善意取得規定】

具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條規定取得所有權的，不予支持：

（一）轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效；

（二）轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

4、《不動產登記暫行條例實施細則》【國土資源部令第63號】

第十九條【持生效法律文書單方申請不動產登記】

當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產登記。

有下列情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記：

（一）人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的；

（二）人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的；

（三）人民政府依法做出征收或者收回不動產權利決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的；

（四）法律、行政法規規定的其他情形。

不動產登記機構認為登記事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議。

5、《不動產登記暫行條例》【國務院令第656號】

第三條【該法的適用范圍】

不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

6、《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包經營糾紛調解仲裁案件適用法律若干問題的解釋》【法釋〔2014〕1號】

第九條【農村土地承包仲裁委員會作出先行裁定后申請執行問題】

農村土地承包仲裁委員會作出先行裁定后，一方當事人依法向被執行人住所地或者被執行的財產所在地基層人民法院申請執行的，人民法院應予受理和執行。

申請執行先行裁定的，應當提供以下材料：

（一）申請執行書；

（二）農村土地承包仲裁委員會作出的先行裁定書；

（三）申請執行人的身份證明；

（四）申請執行人提供的擔保情況；

（五）其他應當提交的文件或證件。

7、《最高人民法院關于查封法院全部處分標的物后輪候查封的效力問題的批復》【法函(2007)100號】

【查封法院全部處分標的物后，輪候查封的效力自始無效】

北京市高級人民法院：

你院《關于查封法院全部處分標的物后，輪候查封的效力問題的請示》(京高法[2007]208號)收悉。經研究，答復如下：

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(法釋[2004]15號)第二十八條第一款的規定，輪候查封、扣押、凍結自在先的查封、扣押、凍結解除時自動生效，故人民法院對已查封、扣押、凍結的全部財產進行處分后，該財產上的輪候查封自始未產生查封、扣押、凍結的效力。同時，根據上述司法解釋第三十條的規定，人民法院對已查封、扣押、凍結的財產進行拍賣、變賣或抵債的，原查封、扣押、凍結的效力消滅，人民法院無需先行解除該財產上的查封、扣押、凍結，可直接進行處分，有關單位應當協助辦理有關財產權證照轉移手續。

8、《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定（2008修訂）》

第一條【法院處分抵押房屋】

對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

第二條【被執行人6個月的寬限期】

人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。

第三條【強制遷出被執行人】

上述寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十六條的規定執行。

強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。

第四條【臨時住房的選址】

申請執行人提供的臨時住房，其房屋品質、地段可以不同于被執行人原住房，面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯合發布的《城鎮最低收入家屬廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準確定。

第五條【臨時住房的租金】

申請執行人提供的臨時住房，應當計收租金。租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定；協商不成的，由人民法院參照當地同類房屋租金標準確定，當地無同類房屋租金標準可以參照的，參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定。

已經產生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價款中優先扣除。

第六條【不應強制遷出的對象】

被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。

9、《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》【法釋(2004)16號】

第一條【應及時啟動拍賣程序】

在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結后，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執行措施。

第二條【優先選擇拍賣】

人民法院對查封、扣押、凍結的財產進行變價處理時，應當首先采取拍賣的方式，但法律、司法解釋另有規定的除外。

第三條【委托拍賣的相關規定】

人民法院拍賣被執行人財產，應當委托具有相應資質的拍賣機構進行，并對拍賣機構的拍賣進行監督，但法律、司法解釋另有規定的除外。

第四條【拍賣程序中有關評估的規定】

對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。

當事人雙方及其他執行債權人申請不進行評估的，人民法院應當準許。

對被執行人的股權進行評估時，人民法院可以責令有關企業提供會計報表等資料；有關企業拒不提供的，可以強制提取。

第五條【評估機構的選擇】

評估機構由當事人協商一致后經人民法院審查確定；協商不成的，從負責執行的人民法院或者被執行人財產所在地的人民法院確定的評估機構名冊中，采取隨機的方式確定；當事人雙方申請通過公開招標方式確定評估機構的，人民法院應當準許。

第六條【評估報告】

人民法院收到評估機構作出的評估報告后，應當在五日內將評估報告發送當事人及其他利害關系人。當事人或者其他利害關系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內以書面形式向人民法院提出。

當事人或者其他利害關系人有證據證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當準許。

第七條【拍賣機構的選擇】

拍賣機構由當事人協商一致后經人民法院審查確定；協商不成的，從負責執行的人民法院或者被執行人財產所在地的人民法院確定的拍賣機構名冊中，采取隨機的方式確定；當事人雙方申請通過公開招標方式確定拍賣機構的，人民法院應當準許。

第八條【保留價的確定】

拍賣應當確定保留價。

拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。

人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

第九條【保留價不大于優先債權時普通債權人繼續申請拍賣的】

保留價確定后，依據本次拍賣保留價計算，拍賣所得價款在清償優先債權和強制執行費用后無剩余可能的，應當在實施拍賣前將有關情況通知申請執行人。申請執行人于收到通知后五日內申請繼續拍賣的，人民法院應當準許，但應當重新確定保留價；重新確定的保留價應當大于該優先債權及強制執行費用的總額。

依照前款規定流拍的，拍賣費用由申請執行人負擔。

第十條【執行人員的前期調查義務】

執行人員應當對拍賣財產的權屬狀況、占有使用情況等進行必要的調查，制作拍賣財產現狀的調查筆錄或者收集其他有關資料。

第十一條【拍賣公告前置】

拍賣應當先期公告。

拍賣動產的，應當在拍賣七日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的，應當在拍賣十五日前公告。

第十二條【拍賣公告的范圍及媒體】

拍賣公告的范圍及媒體由當事人雙方協商確定；協商不成的，由人民法院確定。拍賣財產具有專業屬性的，應當同時在專業性報紙上進行公告。

當事人申請在其他新聞媒體上公告或者要求擴大公告范圍的，應當準許，但該部分的公告費用由其自行承擔。

第十三條【預交保證金】

拍賣不動產、其他財產權或者價值較高的動產的，競買人應當于拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。

應當預交保證金而未交納的，不得參加競買。拍賣成交后，買受人預交的保證金充抵價款，其他競買人預交的保證金應當在三日內退還；拍賣未成交的，保證金應當于三日內退還競買人。

第十四條【通知優先購買權人】

人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場。

優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。

第十五條【競買人資格的限制】

法律、行政法規對買受人的資格或者條件有特殊規定的，競買人應當具備規定的資格或者條件。

申請執行人、被執行人可以參加競買。

第十六條【優先購買】

拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。

順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式決定買受人。

第十七條【拍賣財產價值大于債務的】

拍賣多項財產時，其中部分財產賣得的價款足以清償債務和支付被執行人應當負擔的費用的，對剩余的財產應當停止拍賣，但被執行人同意全部拍賣的除外。

第十八條【整體拍賣】

拍賣的多項財產在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴重減損其價值的，應當合并拍賣。

第十九條【以保留價進行抵債】

拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。

有兩個以上執行債權人申請以拍賣財產抵債的，由法定受償順位在先的債權人優先承受；受償順位相同的，以抽簽方式決定承受人。承受人應受清償的債權額低于抵債財產的價額的，人民法院應當責令其在指定的期間內補交差額。

第二十條【撤回拍賣委托的情形】

在拍賣開始前，有下列情形之一的，人民法院應當撤回拍賣委托：

（一）據以執行的生效法律文書被撤銷的；

（二）申請執行人及其他執行債權人撤回執行申請的；

（三）被執行人全部履行了法律文書確定的金錢債務的；

（四）當事人達成了執行和解協議，不需要拍賣財產的；

（五）案外人對拍賣財產提出確有理由的異議的；

（六）拍賣機構與競買人惡意串通的；

（七）其他應當撤回拍賣委托的情形。

第二十一條【暫緩執行或中止執行】

人民法院委托拍賣后，遇有依法應當暫緩執行或者中止執行的情形的，應當決定暫緩執行或者裁定中止執行，并及時通知拍賣機構和當事人。拍賣機構收到通知后，應當立即停止拍賣，并通知競買人。

暫緩執行期限屆滿或者中止執行的事由消失后，需要繼續拍賣的，人民法院應當在十五日內通知拍賣機構恢復拍賣。

第二十二條【債務清償停止拍賣】

被執行人在拍賣日之前向人民法院提交足額金錢清償債務，要求停止拍賣的，人民法院應當準許，但被執行人應當負擔因拍賣支出的必要費用。

第二十三條【法院就拍賣成交或抵債應出裁定】

拍賣成交或者以流拍的財產抵債的，人民法院應當作出裁定，并于價款或者需要補交的差價全額交付后十日內，送達買受人或者承受人。

第二十四條【買受支付期限要求】

拍賣成交后，買受人應當在拍賣公告確定的期限或者人民法院指定的期限內將價款交付到人民法院或者匯入人民法院指定的帳戶。

第二十五條【買受人為如期交付拍賣款的違約責任】

拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。

重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的傭金，由原買受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除后保證金有剩余的，應當退還原買受人；保證金數額不足的，可以責令原買受人補交；拒不補交的，強制執行。

第二十六條【流拍】

拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人不申請以該次拍賣所定的保留價抵債的，應當在六十日內再行拍賣。

第二十八條【不動產三次流拍以后的以物抵債】

對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，人民法院可以依照本規定第十九條的規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進行第三次拍賣。

第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產權抵債的，人民法院應當于第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。

第二十九條【拍賣標的物所有權的轉移】

動產拍賣成交或者抵債后，其所有權自該動產交付時起轉移給買受人或者承受人。

不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。

第三十條【拍賣財產移交買受人】

人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。

第三十一條【擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅】

拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。

拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

第三十二條【拍賣機構費用的承擔】

拍賣成交的，拍賣機構可以按照下列比例向買受人收取傭金：

拍賣成交價200萬元以下的，收取傭金的比例不得超過5％；超過200萬元至1000萬元的部分，不得超過3％；超過1000萬元至5000萬元的部分，不得超過2％；超過5000萬元至1億元的部分，不得超過1％；超過1億元的部分，不得超過0.5％。

采取公開招標方式確定拍賣機構的，按照中標方案確定的數額收取傭金。

拍賣未成交或者非因拍賣機構的原因撤回拍賣委托的，拍賣機構為本次拍賣已經支出的合理費用，應當由被執行人負擔。

10、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定（2008修訂）》

第一條【法律的適用范圍】

人民法院查封、扣押、凍結被執行人的動產、不動產及其他財產權，應當作出裁定，并送達被執行人和申請執行人。

采取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當制作協助執行通知書，連同裁定書副本一并送達協助執行人。查封、扣押、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生法律效力。

第二條【查、扣、凍范圍】

人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。

未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。

對于第三人占有的動產或者登記在第三人名下的不動產、特定動產及其他財產權，第三人書面確認該財產屬于被執行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結。

第九條【張貼封條、辦理登記手續】

查封不動產的，人民法院應當張貼封條或者公告，并可以提取保存有關財產權證照。

查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關登記機關辦理登記手續。未辦理登記手續的，不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封、扣押、凍結行為。

第二十五條【登記機關的協助執行義務】

查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，登記機關已經受理被執行人轉讓不動產、特定動產及其他財產的過戶登記申請，尚未核準登記的，應當協助人民法院執行。人民法院不得對登記機關已經核準登記的被執行人已轉讓的財產實施查封、扣押、凍結措施。

查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，其他人民法院已向該登記機關送達了過戶登記協助執行通知書的，應當優先辦理過戶登記。

第二十九條【查、扣、凍期限】

人民法院凍結被執行人的銀行存款及其他資金的期限不得超過六個月，查封、扣押動產的期限不得超過一年，查封不動產、凍結其他財產權的期限不得超過二年。法律、司法解釋另有規定的除外。

申請執行人申請延長期限的，人民法院應當在查封、扣押、凍結期限屆滿前辦理續行查封、扣押、凍結手續，續行期限不得超過前款規定期限的二分之一。

11、《最高人民法院關于能否將國有土地使用權折價抵償給抵押權人問題的批復》【法釋(1998)25號】

【國有土地使用權折價抵償給抵押權人】

四川省高級人民法院：

你院川高法[1998]19號《關于能否將國有土地使用權以國土部門認定的價格抵償給抵押人的請示》收悉。經研究，答復如下：

在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以通過拍賣的方式將土地使用權變現。如果無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，經抵押權人同意，將折價后的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有。

12、《最高人民法院關于債務人有多個債權人而將其全部財產抵押給其中一個債權人是否有效問題的批復》【法復〔１９９４〕２號】

【債務人有多個債權人而將其全部財產抵押給其中一個債權人無效】

山東省高級人民法院：

你院《關于債務人有多個債權人，而將其全部財產抵押給一個債權人是否有效的請示》收悉，經研究，答復如下：

債務人有多個債權人時，而將其全部財產抵押給其中一個債權人，因此喪失了履行其他債務的能力，損害了其他債權人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條的規定，應當認定該抵押協議無效。

13、《最高人民法院關于不得對中國及其分支機構的辦公樓、運鈔車、營業場所等進行查封的通知》【法(1999)28號】

【不得對中國及其分支機構的辦公樓、運鈔車、營業場所等進行查封】

各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：

近年來，一些地方發生中國分支機構因行使金融監管權而被列為被告的案件，有的受案法院查封了的辦公樓（內有金庫）、運鈔車、營業場所，影響了金融監管工作的正常進行。為防止和杜絕類似事件的發生，特就有關問題通知如下：

中國是依法行使國家金融行政管理職權的國家機關，根據《中國法》和《非法金融機構和非法金融活動取締辦法》的規定，對金融業實施監督管理，行使撤銷、關閉金融機構，取締非法金融機構等行政職權。因此，被撤銷、關閉的金融機構或被取締的非法金融機構自身所負的民事責任不應當由行使監督管理職權的中國承擔，更不應以此為由查封中國及其分支機構的辦公樓、運鈔車和營業場所。各級人民法院在審理、執行當事人一方為被撤銷、關閉的金融機構或被取締的非法金融機構的經濟糾紛案件中，如發現上述問題，應當及進依法予以糾正。

對確應由中國及其分支機構承擔民事責任的案件，人民法院亦不宜采取查封其辦公樓、運鈔車、營業場所的措施。中國及其分支機構應當自覺履行已生效的法律文書，逾期不履行的，人民法院在查明事實的基礎上，可以依法執行其其他財產。

14、《最高人民法院關于民事執行中查封、扣押、凍結財產有關期限問題的答復》【法函(2006)76號】

【民事執行中查封、扣押、凍結財產期限沒有期限限制的規定】

上海市高級人民法院：

你院《關于民事執行續行查封、扣押、凍結財產問題的請示》（滬高法[2006]12號）收悉。經研究，答復如下：

同意你院傾向性意見，即《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》施行前采取的查封、扣押、凍結措施，除了當時法律、司法解釋及有關通知對期限問題有專門規定的以外，沒有期限限制。但人民法院應當對有關案件盡快處理。

15、《最高人民法院關于人民法院在強制執行程序中處分被執行人國有資產適用法律問題的請示報告的復函》【〔2001〕執他字第13號】

【法院處分被執行人國有資產可依法委托評估】

陜西省高級人民法院：

你院(2000)陜執請字第09號《關于人民法院在強制執行程序中處分被執行人國有資產適用問題的請示報告》收悉。經研究，答復如下：

國務院發布的《國有資產評估管理辦法》(國務院91號令)關于國有資產評估中申請立項及審核確認的規定，確定了對國有資產占用單位在自主交易中進行評估的程序，其委托評估的主體是國有資產的占有企業，在特殊情況下可由國有資產管理部門委托評估。該《辦法》對人民法院在執行程序中委托評估作為被執行人的國有企業的資產，并無相應的規定。人民法院在執行中委托評估也無須參照適用該《辦法》，而應根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》第47條的規定辦理，即由人民法院自行委托依法成立的資產評估機構進行；對評估機構的評估結論，應由執行法院獨立審核確認并據以確定拍賣、變賣的底價。因此，只要執行法院委托了依法成立的評估機構進行評估，并據以判斷認為核評估結論不存在重大錯誤，該評估程序和結果就是合法有效的。故石泉縣人民法院在執行中委托評估的執行行為合法，應予以維持。

16、《最高人民法院關于轉賣人民法院查封房屋行為無效問題的復函》【〔1997〕經他字第8號】

【轉賣人民法院查封房屋行為無效】

北京市高級人民法院：

你院京高法[1996]385號《關于查封房屋因未告知房管部門被出賣應如何執行的請示》收悉，經研究，答復如下：

北京市第二中級人民法院在審理廣州市海珠區南華西物資公司訴北京亞運特需供應公司購銷合同糾紛一案中，依法作出的[1994]中法調字第23號民事裁定書雖未抄告房管部門，但已送達當事人，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十一條規定，訴前保全的裁定是不準上訴的裁定，依該裁定書保全查封被告的房產，屬合法有效。北京亞運特需供應公司在此后擅自將其已被查封的房產轉賣給北京沃克曼貿易開發有限責任公司的行為是違法的，所訂立的房屋買賣合同系無效合同。北京市高級人民法院[1995]高經終字第11號民事判決書確定該案保全查封的房產為執行的標的物是正確的。北京亞運特需供應公司在其未能履行生效判決書所確定的還債義務時，以拍賣或變賣本案保全查封的房產的價款償還債務，于法有據。至于北京沃克曼開發有限責任公司是否為善意第三人及其利益的保護等問題，可通過訴訟另案解決。

17、《關于扣押追繳沒收及收繳財物價格鑒定管理的補充通知》【發改廳[2008]1392號】

第二條【扣押追繳沒收及收繳財物價格鑒定】

各司法、行政執法機關在辦理各自管轄刑事案件中，涉及價格不明或者價格有爭議、需要對涉案財物或標的進行價格鑒定的，辦案機關應委托同級政府價格部門設立的價格鑒定機構進行價格鑒定。

政府價格部門設立的價格鑒定機構可以接受辦案機關的委托，對非刑事案件中涉案財物或標的進行價格鑒定。

二、實務要點及參考案例：

1、實際占有、使用房屋的案外人，即便被執行人明確認可其權利，但案外人不能證明對未做產權登記的房屋享有所有權或其他足以排除執行的權利，法院對其請求中止執行的訴情不予支持。

【裁判原文】本院認為，“根據鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權及房屋租賃協議》和《土地使用權及房屋租賃補充協議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權歸屬于宏峰公司，在合同約定的期限內由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進行租賃使用。新建成的2號廠房尚未辦理房屋產權初始登記，根據相關規定，未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。因此，根據已經查明的相關事實，直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號房地產（包括2號廠房）的用地單位，故原判決認定2號廠房為宏峰公司所有是正確的。即使鼎一公司提供了一些證據材料以證明金工公司在其他場合表述過該廠房系由鼎一公司出資建設的意見，但該證據并不足以否定原判決認定該廠房屬于宏峰公司所有的事實。因此，本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經簽訂過租賃合同，但確實并未完成證明其對2號廠房享有所有權或有其他足以阻止對該廠房轉讓、交付實體權利的舉證責任，原判決認定鼎一公司沒有提供出充分證據證明其對2號廠房享有所有權或有其他足以阻止對該廠房轉讓、交付的實體權利，因此不支持其要求停止對2號廠房的執行并確認該廠房歸其所有的訴訟請求，不存在鼎一公司在再審申請中提出的基本事實缺乏證據證明和適用法律錯誤的情形。”

【案例來源】《上海鼎一倉儲物流有限公司、上海金工建設（集團）有限公司等案外人執行異議之訴民事裁定書》【最高人民法院（2015）民申字3301號】

2、購房人支付房屋全部價款并已實際占有，雖未辦理過戶登記手續，但購房人對此并無過錯的，人民法院不得查封該房產。若房屋未竣工，購房人即使取得期房鑰匙也不能產生實際占有房屋的法律效果，法院可以對該房屋進行查封。

【裁判原文】本院認為，“陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承擔了從涉案房屋交付至今的水費、電費、物業管理費等費用，已對房屋實際占用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續，但無相關證據證明上述四人存在過錯。本院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條明確規定“第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”依照該條規定，本案不應繼續對位于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶、房產采取查封措施。”

【案例來源】《中國農業銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區分行營業部申請復議案執行裁定書》【最高人民法院（2013）執復字第17號】

3、作為房屋買受人在房屋未竣工時即使辦理了商品房預售合同登記備案和取得房屋鑰匙，依然不能認定為是實際占有。在執行標的房屋時，買受人提起案外人異議之訴，請求排除執行的，法院不予支持。

【裁判原文】本院認為，“案外人亦無充分證據證明其已實際合法占有該房產，其要求阻卻本院拍賣行為無事實和法律依據。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條‘第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。’以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款‘基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。’的規定，案外人如欲阻卻執行，應同時滿足三個條件，即：支付全部價款、合法實際占有以及對未辦理過戶登記手續無過錯。”

【案例來源】《方卓君與朱永光民事執行一案執行裁定書》【江蘇省高級人民法院（2014）蘇執異字第0015號】

4、案外人基于執行債權形成前與被執行人簽訂的《離婚協議》對訴爭房產所享有的權利，能夠阻卻對訟爭房產的執行。

【裁判原文】本院認為，“由于《離婚協議書》并不存在惡意串通逃避債務的問題，且鐘永玉對案涉全部房產享有請求權，因此，需要進一步討論的問題是，鐘永玉依據《離婚協議書》對訟爭房產享有的權利是否足以排除執行。

在法律適用上，應當看到，最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》是針對執行程序中當事人提出執行異議時如何處理的規定。由于執行程序需要貫徹已生效判決的執行力，因此，在對執行異議是否成立的判斷標準上，應堅持較高的、外觀化的判斷標準。這一判斷標準，要高于執行異議之訴中原告能否排除執行的判斷標準。

由此，最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若千問題的規定》第二十五條至第二十八條的規定就應當在如下意義上理解，即符合這些規定所列條件的，執行異議能夠成立；不滿足這些規定所列條件的，異議人在執行異議之訴中的請求也未必不成立。是否成立，應根據案件的具體情況和異議人所主張的權利、申請執行人債權實現的效力以及被執行人對執行標的的權利作出比較后綜合判斷，從而確定異議人的權利是否能夠排除執行。

在本案中，鐘永玉與林榮達于1996年7月22日簽訂《離婚協議書》，約定訟爭房產歸鐘永玉及其所生子女所有，該約定是就婚姻關系解除時財產分配的約定，在訴爭房產辦理過戶登記之前，鐘永玉及其所生子女享有的是將訟爭房產的所有權變更登記至其名下的請求權。該請求權與王光的請求權在若干方面存在不同，并因此具有排除執行的效力。”

【案例來源】《中國銀行股份有限公司西郊支行申請上海華冠投資有限公司執行人執行異議之訴民事裁定書》【最高人民法院（2015）民申字第2381號】

5、物權法第二十八條規定的“人民法院的法律文書”應當包括判決書、裁定書和調解書。但以物抵債調解書只是對當事人之間以物抵債協議的確認，其實質內容是債務人用以物抵債的方式來履行債務，并非對物權權屬的變動。因此，不宜認定以物抵債調解書能夠直接引起物權變動。

【裁判原文】本院認為，“生效的原審法院（2011）寧民初（調）字第187號民事調解書所確定的以物抵債，是否導致不動產物權變動的問題，參照最高人民法院研究室關于以物抵債調解書是否具有發生物權變動效力的研究意見，《物權法》第二十八條規定的‘人民法院的法律文書’應當包括判決書、裁定書和調解書。但以物抵債調解書只是對當事人之間以物抵債協議的確認，其實質內容是債務人用以物抵債的方式來履行債務，并非對物權權屬的變動。因此，涉案的不動產也因沒有辦理過戶設權登記，未導致涉案不動產物權的變動。案外人原寧津縣土產雜品公司作為涉案不動產的原始取得所有人，雖未辦理房產登記，該登記為宣示登記，而不是設權登記，因此，案外人原寧津縣土產雜品公司其對涉案不動產的所有權并未轉移。”

【案例來源】《姚國慶與王蒙、欒建兵等所有權糾紛二審民事判決書》【山東省德州市中級人民法院（2015）德中民終字第226號】