都說買法拍房最擔心的就是交吉問題。

上個星期，房叔給大家分享了廣東高院《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》，并簡要的提出幾點小看法。

之后房叔就收到很多留言，大家都在糾結：

“法拍房的交吉，到底難在哪？”

房叔今天就和大家好好盤點，法拍房交吉難的幾點原因。

（1）房子存在租賃關系

長租約相信是很多想買法拍房的朋友最頭疼的情況之一。

因為這個租約無論是在抵押前還是抵押后簽訂，都極大程度上阻礙了我們收房。

但偏偏很多被執行人不服氣啊...妄想投機取巧，私自將法院已經查封的房產轉讓、出租給不知情的第三人，或者與自己親戚朋友惡意串通，來阻礙、拖延房屋交吉。

如果被執行人在房屋拍賣之前就已經收取房屋的全部租金，那么買房人人既得不到“干凈”的房屋，又拿不到房屋的租金，花了大幾百萬，卻房錢兩失。

（2）實際居住人拒絕遷出

買受人購得房產后，發現實際居住人拒絕遷出，抗拒執行。

有的居住人不僅蠻不講理、拒絕騰房，更有甚者將老弱病殘安排在房屋內居住，導致買房人根本無法入住。

這種情況房叔在講解私下交吉的時候也給大家分享過一個案例：法拍房的水有多深？私下交吉帶來的悲劇！

還有一種情況，房屋涉及“唯一住房”問題。

當被執行人及其家屬有且僅有一套住房時，會極大程度上增加清場的難度。

即便是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條對“唯一住房”的執行條件做出了規定。

但從實踐來看，要滿足以上條件之一，除了要具備非常專業的調查能力，對人力物力都是一個極大的消耗，普通買房人想執行的話，可行性并不高。

（3）被執行人不愿承擔稅費

法拍不動產在交付過程中，涉及諸多稅費，其中有需要買受人承擔的部分，更有需要被執行人承擔的部分。通常情況下，被執行人是不會乖乖配合繳稅的。

一般來說，被執行人作為出讓方，要繳納個人所得稅、增值稅及附加、印花稅、土地增值稅等等。

（4）不動產存在產權瑕疵

法拍不動產還容易出現產權瑕疵，如未交齊土地出讓金、產權存在爭議、或者沒有產權證等等。

房叔可以舉幾個簡單的例子：

（1）原業主在不動產被查封前就與他人簽訂了房屋買賣合同，只是暫未過戶。一旦房屋拍賣成功，原買受人就會立即站出來維護自己的權益；

（2）原業主與配偶離婚，根據離婚協議書，不動產歸配偶所有，但產權證尚未變更登記。

（3）原業主購買的房產尚未出不動產證，作為買房人的我們還可能要補繳一大筆房款。

買房本身是一件開開心心的事，卻因為這些瑕疵問題花錢都花得頂心頂肺。

遺憾的是，我國還沒有明確的規定可以劃分雙方責任。

比如2016年出臺的《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》其中的第十五條第二款：

“人民法院已按本規定第十三條、第十四條的要求予以公示和特別提示，且在拍賣公告中聲明不能保證拍賣財產真偽或者品質的，不承擔瑕疵擔保責任。”

所謂的“不承擔瑕疵擔保責任”就代表，買房人拍賣之前沒有提前做好盡調，事后即使有瑕疵法院都不會負責。

本來拍賣房就是向法院買房，法院都不負責了，我們還能找誰呢？

所以，拍賣前的盡調可以說是非常重要的。

然而，為了讓更多買房人能夠安心拍房，各地方法院為有解決“清場難”的問題，發布了一系列相應的法規條例。

廣東高院：司法拍賣以清場移交為原則

2019年6月27日，廣東省高級人民法院印發《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》第一條明確規定：司法拍賣以清場移交為原則。

除有本意見第10條列明的情形外，執行法院應當嚴格按照《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十條等規定：

在拍賣、變賣成交或者以流拍的財產抵債的裁定送達后十五日內，將執行標的物清場后移交買受人或者承受人。被執行人或者其他人占有執行標的物應當移交而拒不移交的，強制執行。

江蘇高院：司法拍賣房屋應先騰空后拍賣

2019年1月31日，江蘇省高級人民法院印發《關于進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見》，其中明確：

除保留租賃關系拍賣或有其他法定事由外，執行法院應當將拍賣的不動產騰空后交付買受人，嚴禁在拍賣公告中表述“法院不負責騰空”。

除此之外，江蘇高院早在2017年4月就出臺了《關于正確適用網絡司法拍賣若干問題的規定》，第三條“關于清空、交付要求”規定：

法院拍賣不動產時，除法律另有規定外，一般均應清空后再拍賣；法院對于拍賣成交需要交付買受人的不動產，一般均應負責交付買受人。

安徽高院：法拍房必須在交付前予以清空

2018年8月15日，安徽省高級人民法院執行局印發《關于強制執行中房屋騰退若干問題的指導意見》，其中第三條規定：

執行法院拍賣房屋時，原則上應當先清空后拍賣；確有特殊情況未能清空的，可先行拍賣，但應當在拍賣公告中說明未予清空的原因，且必須在交付前予以清空。執行法院對于裁定確認拍賣、變賣成交、以物抵債的房屋，應負責交付。

福建福安法院：拍賣成交后一個月內騰空

2018年6月1日，福建省福安市人民法院發布《關于執行強制騰房的若干規定》，第一條“騰房的時間要求”規定：

凡提交拍賣的房產，一般在提交拍賣前騰空；未騰空的，要求在拍賣成交后一個月內騰空，至遲不得超過二個月。執行局每月至少組織兩次騰房行動，時間為每月上旬的周五和下旬的周五，必要時可隨時組織強制騰房。

北京高院：對拒不履行騰退義務的被執行人，可采強制執行措施

2014年11月19日，北京市高、中級法院執行局（庭）長座談會召開了第六次會議，并發布《關于強制執行騰房類案件若干問題的意見》。文件第五部分提到：

“對拒不履行騰退義務的被執行人，可采取責令支付遲延履行金、罰款、拘留、限制出境、在征信系統記錄、通過媒體公布不履行義務信息等間接強制執行措施。各種間接強制執行措施可單獨適用，也可同時適用。間接強制執行措施可以單獨適用，也可以與直接強制執行措施一并適用。在同一案件的執行過程中，間接強制執行措施可以多次適用。”

雖然多地的法規已經盡力保障我們買房人的權益，但很多事情都防不勝防。

專業的問題，還是留給專業的人去解決，可以節省更多的時間和金錢。

最后，如果你有看好的法拍房，給房叔留言，入選的朋友房叔可以幫你實地踩盤評估！

關于房產的一切糾紛，房叔都可以幫忙搞定，不僅限于司法拍賣房，有關問題歡迎私聊房叔，微信：fssf64