受新政松綁影響，本月南京房地產市場熱度有所回升，項目來訪量上漲明顯。土地市場方面，本月南京再掛16幅涉宅地塊、其中3幅為安置房地塊，成交17幅地塊（1幅觸頂搖號）。下面將介紹2023年1-9月南京樓市的具體成績。

特別說明：房地產企業銷售數據統計與項目銷售數據統計均是以2023年1月1日-9月27日期間商品住宅合同銷售額為依據，主要依據中指數據CREIS在南京的銷售監測數據；本報告所提到的TOP20企業合計銷售金額與面積均剔除了合作開發項目的重復計算額。

2023年1-9月，南京房地產銷售業績TOP20企業合計銷售1036.51億元，銷售面積TOP20企業合計銷售279.13萬平，銷售額突破百億的有1家、突破80億的有4家、突破50億有10家。入榜門檻分別為35.69億元、9.37萬平。其中，保利發展廣泛布局、聚焦優質板塊，以174.34億元、47.22萬平榮登銷售金額、銷售面積雙榜冠軍，招商蛇口以99.77億元位居銷售金額榜第二名，金基地產以97.85億元位居銷售金額榜第三名；銷售面積榜方面，萬科以28.49萬平位居銷售面積榜第二名，金地集團以25.24萬平位居銷售面積榜第三名。

數據來源：中指數據CREIS

2023年1-9月，南京房地產企業權益銷售金額TOP20企業合計銷售829.98億元，權益銷售面積TOP20企業合計銷售221.56萬平，權益銷售金額突破百億的有1家、突破50億的有8家。其中，保利發展以124.72億元、34.75萬平榮登權益銷售金額、權益銷售面積雙榜榜首，招商蛇口以65.15億元位居權益銷售金額榜第二名，中國能建城發以53.97億元位居權益銷售金額榜第三名；權益銷售面積榜方面，萬科以18.14萬平位居權益銷售面積榜第二名，招商蛇口以15.06萬平位居權益銷售面積榜第三名。

數據來源：中指數據CREIS

2023年1-9月，南京商品住宅項目銷售金額排行榜TOP20項目合計銷售金額為445.14億元，占本年度1-9月銷售金額1528.86億元的29.12%。本月銷售金額TOP20門檻值15.58億元。其中中寧府以43.62億元居榜首；第二名、第三名分別是越秀和樾府、丹若園29.86億元、28.72億元。

數據來源：中指數據CREIS

2023年9月，南京商品住宅項目銷售金額排行榜TOP20項目合計銷售金額為45.11億元，占本年度9月銷售金額108.45億元的41.60%。中寧府、金基·瞻月府二盤為改善類項目，憑借優秀產品力贏得市場認可；伴隨新政出臺、各項補貼落地，TOP20以外項目得成交量也有所上漲。

數據來源：中指數據CREIS

2023年1-9月，南京商品住宅銷售面積TOP20項目合計銷售面積為100.42萬平，占本年度1-9月銷售面積478.72萬平的20.98%。其中，保利·燕璟和頌以7.40萬平榮登銷售面積榜首；保利·閱云臺以6.78萬平位列第二；中寧府以5.83萬平排名第三。

數據來源：中指數據CREIS

2023年1-9月，南京商品住宅銷售套數排行榜TOP20項目合計銷售8302套，占1-9月銷售套數39337套的21.10%。保利·燕璟和頌以713套的銷售成績位居銷售套數榜單第一位，鳳起云臺以573套位列銷售套數榜單第二位，保利·閱云臺以564套位居銷售套數榜單第三位。

▍商品住宅市場解讀

數據來源：中指數據CREIS

新房市場方面，受新政影響，本月南京市場供銷環比止跌轉漲，市場有所復蘇，但復蘇較為溫和，尚未出現“報復性消費”。截止9月28日，新房市場住宅供應40.95萬㎡，環比上漲57.51%，同比下跌39.44%；成交面積33.78萬平方米，環比上漲8.97%，同比下跌44.81%；成交均價32134元/㎡，環比上漲7.17%，同比上漲7.69%。此輪松綁大潮中，南京也因地制宜的出臺了一些具體政策。新政出臺后，市場反應較為積極，多個項目售樓處的到訪量上漲明顯，但是其中一部分來訪屬于中介帶看。但由于購房者仍有著較為濃厚的觀望情緒，來訪量轉為認購量比例較低，認購量并非陡增，而是相對溫和。得益于政策松綁，再次吸引一批外地購房者來寧購房，在調研走訪中也了解到部分項目接待了不少組蘇北、安徽的購房者。總體來看，購房者在選擇上仍比較關注核心板塊、優質項目，外地客戶的成交周期較本地客戶短，購房者觀望情緒仍較為濃厚，“報復性成交”尚未到來。

二手房市場方面，掛牌量上漲、帶看量激增，但購房者心態普遍是“積極看房、猶豫買房、心存撿漏”，故二手房的成交量尚未有明顯變化，這也和數據上傳延遲有關。新房市場的“舊換新”補貼政策確實對二手房市場有所影響，也出現了個別一些降價幅度較大的業主，但整體來看房東還是較為謹慎的，即使降價但也處于相對合理的范圍內。

▍土地市場解讀

數據來源：中指數據CREIS

推出方面，9月20日晚南京共推出4幅住宅用地，總用地面積約18.86萬㎡，起拍總價10.464億元，均位于溧水，其中3幅為安置房地塊。9月27日晚，南京再次掛牌12幅宅地，總用地面積約50.4萬㎡，起拍總價137.625億元，涉及河西中、仙林大學城、江寧、江北核心區、浦口、六合、高淳等多個片區。

成交方面，本月南京成交17幅涉宅地塊，其中1幅觸頂搖號、16幅底價成交，土地市場呈現兩極分化態勢。本次土拍，共攬金162.704億，總出讓面積48.7萬㎡，總規劃建面96.05萬㎡，成交樓面均價16940元/㎡，平均溢價率3.90%。17幅地塊中，1宗觸頂搖號（河西南G53），觸頂占比5.88%，由中海競得；其余16幅均底價成交，占比94%。

▍政策

1.《關于進一步優化土地市場服務管理的通知》

9月4日，南京市規劃和自然資源局官網發布發布《關于進一步優化土地市場服務管理的通知》。《通知》擬訂了優化土地市場服務管理的九條具體措施，以促進房地產市場平穩健康發展。其中包括（1）實行差異化供地；（2）簡化產業用地出讓審批流程。（3）分用途測算土地出讓金；（4）完善銀行保函政策。（5）明確抵押操作路徑。（6）加快退還保證金節奏。（7）合理確定土地出讓金繳納時間。（8）提高土地開發速度。（9）加快項目上市節奏。

整體來看，該政策從優化土地供應管理、降低企業資金壓力、縮短開發上市周期三大方面利好土地市場，有利于房地產市場平穩健康發展。

2. 《促進房地產市場發展南京最新舉措》

9月7日夜間，南京發布公眾號發布《促進房地產市場發展南京最新舉措》。

包括：一、落實國家信貸政策最新要求；二、為進一步優化購房服務流程，自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明；三、出臺集體土地房票安置辦法；四、對在2023年8月1日—12月31日期間在新六區（江北新區、江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區）和棲霞區（龍潭街道、棲霞街道）、雨花臺區（古雄街道、板橋街道、雨花經濟開發區及西善橋街道秦淮新河以南地區）購置新建商品住房的給予補助，具體補助標準和條件以各區細則為準；五、實施“賣舊換新”補助，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予一定補助，具體補助標準和條件以各區細則為準，六、推出“換新購”服務。

本次最新政策是對近期中央關于全面支持居民剛性和改善性住房需求的要求（中國、金融監管總局8月31日聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》）和8月4日《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》政策的落地與具體細化。正值“金九銀十”，此時出臺政策對市場的復蘇將起到助力作用。