第一次，競爭太激烈，搶不到。

第二次，行情變了，規則變了，不敢搶。

兩次集中土拍 ，許多開發商，都沒有拿到土拍。

眼前，有一個非常好的機會，擺在了許多房企的面前——

九龍坡核芯區一宗方方正正、地勢平坦、毗鄰地鐵站的靚地，即將拍賣。

這次不是一般的拍賣，而是司法拍賣。

01，一宗成熟核芯區的靚地

近日，重慶司法拍賣平臺，掛出一宗公告：公開拍賣重慶格調房地產公司所有的一宗土地所有權。

這宗土地位于九龍坡區石小路，土地面積2234.2平米，土地用途：城鎮單一住宅用地，起拍價7501萬元。

成熟核芯區推出的居住用地拍賣，市場關注度頗高。上周六，房觀君利用休息時間，專門到現場打探了一番。

一名路人從石小路待拍宗地前面經過。待拍地塊的位置相當好，就巴到車水馬龍的石小路邊邊上。石小路，串起了坡區和沙區，是成熟核芯區的一條主干道。

待拍地塊上面，搭有臨時工棚，停著機動車。據拍賣公告介紹，宗地內，修了活動板房和簡易工棚。

簡易棚下面，有摩托車，墻角擺放著一排液化氣罐。據稱，格調公司的實際控制人，曾經口頭同意王某使用該場地。2017年，王某在宗地上搭建了工棚，用于存放液化氣罐。

拍賣信息載明：宗地成交之后，買受人須與占用人協商騰退事宜，撤除或騰退臨時建筑均由買受人自行處理。

宗地四周，除了西南面的高切坡之外，都圍著施工擋板。石小路一側的圍擋上，掛著警示牌：拆遷區域，禁止入內。

宗地西南側地勢高，是奇峰自由灣小區。從自由灣小區的圍墻邊往下看，可以窺見待拍宗地的全貌。

宗地南側，有一個高切坡。高切坡之下有坑，坑里有水，日積月累，已經形成了池塘。池塘里，已經有了成群的觀賞魚。有山有水，有高有低，以后開發商利用這個地形地勢，打造一個高山流水的園林景觀，還是挺不錯的。

簡易工棚居于宗地正中間，左右兩邊，都被瘋長的雜草覆蓋。

宗地東北側就是石小路。幾名行人，正沿著石小路，從宗地前面的人行道上經過。

宗地東北面石小路上，正好有一處天橋，名叫小康天橋。

宗地東北側距離高廟村富州新城公交站，直線距離僅329米，步行四五分鐘即達。這個站經停的公交線路，多達11趟。

這是地鐵1號線高廟村站一個無障礙出入口。宗地距離這個站，直線距離僅為530米。門前主干道，又毗鄰公交站和地鐵站，使得這宗地的交通優勢，非常明顯。

02，一個大規模的拆遷區域

宗地左鄰右舍都在拆遷。奇峰自由灣小區旁邊的老樓，已人去樓空，連窗戶都拆了，圍上了施工擋板。

宗地往石橋鋪方向，隔條支路，就是一片已經被征收且被平場的地塊，這宗地比較大，但地勢不平，有高差。

宗地往小龍坎方向一側，有一條支路，支路通往一個加油加氣站。支路旁邊的老房子，也掛上了拆遷區域的標識。

這條支路上，一棟老樓也被圍擋圍了起來。圍擋上的橫幅顯示，這處老房子，已經被征創公司中征收了。

宗地所在的石小路，以前是機電機械設備一條街。這條街和石橋鋪的機電交易市場，是一脈相承的。目前，石小路高廟村往石橋鋪方向一側的臨街建筑，有的已被拆，有的已被圍擋圍起來，有的面市已經搬遷。這條路拆下來，將為寸土寸金的城市核芯區，騰出不少優質土地。

03，一個債務纏身的開發商

愛企查的信息顯示，格調房地產公司，成立于2009年10月26日，注冊資本2000萬元。公司有3名股東：張某倫，持股51%，公司法人；蔣某喜，持股25%；鐘某明，持股24%。

該公司注冊地在渝北區花卉園西路，經營范圍包括：房地產開發銷售，物業管理等。

公開信息顯示，格調房地產公司，已被列為失信人，經營異常。該公司有自身風險33條：

被法院限高3條；經營異常1條；其它風險信息包括合同糾紛、合資合作開發房地產糾紛、民間借貸糾紛、股權出質、股權凍結等。

一份民間借貸糾紛的判決書顯示，格調房地產公司及其股東蔣某喜，被判共同償還原告王某某借款本金1424萬余元及利息。截至2018年11月1日，借款利息達1005萬余元。如果被告沒有按時償還，還要從2018年11月1日起，以借款本金為基數，每月支付利息，月利率2%，直到付清為止。從18月到現在，又差不多過了3年。這3年的利息，又產生了多少？

另外一份法律文書顯示：格調房地產公司、股東蔣某喜，以及另一被告某物業公司，被判返還自然人莫某某、田某某投資款675萬元以及利息。利息從2014年12月31日起計算，月利率2%。

上面提到的莫某某、田某某，因為共同開發房地產，兩人合計投入了675萬元，最后黃了，拿也沒有要回。最后把3被告告上了法庭，贏了官司，卻沒有拿到錢。

2019年，債主莫、田二人，向法院提出了申請，格調房地產公司法人張某倫被列入“限高”名單。同年，格調公司及其法人，還因為建設工程合同糾紛未履行給付義務，被法院“限高”。這起糾紛的債主叫重慶城基市政工程公司。

2020年10月23日，格調房地產被公司被申請破產，申請人是與其有建設工程合同糾紛的債主重慶城基市政工程公司。

審計報告顯示，格調房地產公司資產總額2077萬余元，負債總額1.1億元，負債率高達530%。2021年9月29日，格調房地產公司被宣告破產。

04，一個停了10年的項目

在被法院宣告破產大約1個月之后，2021年10月26日，格調房地產公司名下的石小路178號的土地使用權，被破產管理人掛上了拍賣席，公開進行拍賣。拍賣所得，用于破產清算。

據這宗地的規劃指標顯示，宗地用地面積2234平米，用地性質為二類居住、商業金融業用地，規劃建筑面積8936平米，容積率4。

信息顯示，宗地“建設用地規劃許可證”，發證時間是2010年10月，批準的項目名稱叫格調樂活里。宗地從拿到規劃許可到現在，已經整整過了11年。這份規劃許可證，已在2016年3月3日失效。宗地土地使用權終止日期為2050年3月22日，目前僅剩下29年。

如果正常建設，這個叫格調樂活里的項目，應該在2010年開建，2012年左右，就應該建成。不知道什么原因，這個項目十年都沒有進展。一個起名格調樂活里的項目，十年了，即沒有玩出格調，也沒有樂起來，更沒有活起來。

評估報告顯示，因為該宗地沒有調規的相關事項，評估依然以11年前的規劃指標作為依據，得出了這宗地評估價值是7501萬元，并以此為底價進行拍賣。如果按當時的規劃建筑面積8936平米來估算，起拍樓面價約8394元每平米。

近年來，由于坡區的城市更新力度大，大楊石組團，是為數不多的持續有土地供應的城市核芯組團之一。我梳理了去年6月到今年首次集中土拍期間成交的10宗地。發現，大楊石的溢價率比較高，平均溢價率，超過了30%，平均成交樓面價超過1萬1。大楊石組團，在2019年，還誕生了地王，13549的成交紀錄，保持了一年多。

這次被拍賣的石小路178號宗地，區位好，交通便利，配套相對成熟，地塊方正且平整，目測這宗地有網紅的潛質。8000多的起步價，拍到1萬塊左右，幾率也非常大。宗地商住比為1：9，可塑空間大，接盤俠盤過來，整個剛需配剛改，單價定到2萬左右，應該不愁買。

接盤俠唯一需要擔心的，可能是這宗地面臨的規費問題。因為根據相關規定，土地使用權閑置不滿2年需繳納閑置費，超過2年出讓人有權無償收回。

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