界面新聞記者 | 王婷婷

物業管理曾是中國房地產市場的最熱門板塊之一。尤其是在2019年-2021年，資本熱捧，融資輕松，物企爭相上市，行業一度迎來高速增長。

但最近三年，受到上游房地產行業下行影響，物業管理增量市場空間有限，存量市場競爭愈發激烈，物業還是一門好生意嗎？

據4月18日中指研究院發布的《2024中國物業服務百強企業研究報告》顯示，過去一年，中國物業服務百強企業的規模增長以質換量，儲備面積由增轉降。

報告數據顯示，2023年，百強企業管理面積均值為6798.10萬平方米，同比增長6.21%，增速較2022年下降6.22個百分點，近5年來首次低于10%；合約面積均值為8759.36萬平方米，同比增長2.16%，增速較2022年下降9.43個百分點。

這期間，部分百強企業的管理面積和合約面積出現不同程度的下降。中指研究院指出，百強企業出于經營效益考慮主動退出部分“拖后腿”項目，以質量置換數量，提升留存項目的效益水平。

此外，部分物管企業年內部分項目到期未能續約而自動終止，當新增項目不能完全覆蓋減少項目時，管理面積出現減少趨勢。

在行業發展降速的背景下，企業分化進一步加劇，頭部企業增速更快。中指研究院數據顯示，2023年百強企業TOP10管理面積均值達到4.53億平方米，同比增長13.01%，管理面積均值和增速分別是百強企業的6.67倍和2.10倍。

房地產市場的整體下行對物業企業的儲備面積產生了不利影響。

報告指出，2023年，百強企業儲備面積均值為1881.78萬平方米，首次出現下降，同比下降10.15%，未來在保持管理面積持續增長以及項目拓展方面將面臨較大壓力。

“從儲備面積的絕對值來看，目前的儲備量是管理面積的約三分之一，仍然能支撐百強企業未來一定時間的穩步發展，但企業長期的規模增長面臨一定挑戰。”

中指研究院認為，從長期發展趨勢看，房地產開發市場增量逐步收縮，新開工面積和商品房銷售面積連年下降，地產關聯方的項目供給將逐步成為百強企業拓規模的重要補充。

目前物業管理企業還面臨一個問題是：非住宅管理面積占比下降，專業壁壘尚待突破。

數據顯示，2023年，百強企業非住宅業態管理面積占比達34.16%，較2022年降低1.12個百分點，一改往年持續增長的趨勢。

這背后的主要原因是，首先，2023年商品房竣工面積約9.98億平方米，其中，住宅竣工面積7.24億平方米，不少百強企業承接到更多新建住宅項目；其次，相比住宅業態，非住宅業態專業性更強，細分業態領域存在一定的專業壁壘；另外，2023年并購市場進一步回歸理性，導致非住宅擴張速度減緩。

不過，過去一年百強企業醫院物業、公眾物業的管理面積占比分別占到3.84%、3.81%，占比均有提升。這意味著，這幾大領域專業性較強，有一定進入壁壘，目前競爭較為分散，存在發展及整合空間。

2023年，物業企業管理整體規模下降的同時，營收增速也持續放緩。

報告顯示，去年百強企業營業收入均值為15.5億元，同比增長4.56%，增速較2022年下降6.06個百分點，首次低于10%。TOP10企業營業收入均值為142.44億元，同比增長為8.72%，較2022年大幅下滑12.83個百分點。

與此同時，行業整體的利潤率雙降，毛利潤微增，風險逐步出清。2023年，百強物業企業“增收不增利”現象也在持續，凈利潤均值為8385.5萬元，較2022年下降11.18%。

中指研究院認為，造成利潤下降的主要原因包括：第一，受關聯方影響，非業主增值服務大幅縮減，高毛利業務占比下降，由過去的利潤“貢獻點”轉變為當前的“沉重負擔”；第二，關聯方應收款項計提的減值準備大幅增加，利潤“失血”。第三，2023年，百強企業出于謹慎性考慮，計提商譽減值準備。

“在存量市場背景下，物業服務企業生存與發展面臨激烈競爭，回歸服務本源成為企業持續經營與發展的不二選擇。”報告認為，百強企業以建設可落地的標準化體系為抓手，從服務流程、作業規范、客觀考評等多維度全面落實，實現項目管理的標準化，可保障企業運營規范、高效。

行業發展潛力如何，怎樣突破？

報告指出，從行業長遠發展看，做好基礎服務的同時，各項增值服務和創新服務依然是物業企業必須攻克的領域，尤其在房地產開發市場進入存量時代后，如何充分發掘物業的自身優勢進一步激活多元賽道潛力，是行業面臨的重要課題。

比如，科技應用賦能全業態、全場景，智能化手段化解管理難題。另外，人才是推動物業管理行業持續發展的核心動力，吸聚優秀人才，留住專業人才，激發員工熱情，亦能提升行業價值。

此外，要積極履行社會責任。百強企業打破小區服務邊界，協助街道治理，積極參與城市服務，全場景開展相關業務，為社會建設貢獻力量。

“物業管理行業步入低速增長時代，但仍充滿著機遇。”中指研究院認為，未來，百強物業企業將順勢而為，不斷開拓創新，引領行業朝著更加健康、可持續的方向發展。