潮起亞細(xì)亞。在近日舉行的杭州亞運(yùn)會開幕式上，金華原創(chuàng)的《婺韻芳菲》作為暖場節(jié)目亮相。再早前，亞運(yùn)會火炬?zhèn)鬟f金華站17日啟動，170名火炬手經(jīng)過當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)地標(biāo)后，在亞運(yùn)分村完成收火儀式。金華，這座千年歷史古城，借機(jī)走向大眾視野。

從三國吳寶鼎元年建制以來，金華已有1800多年的歷史，素有“歷史文化之邦”之稱，代表文化為吳越文化。但一直以來，這座千年古城的存在感并不如下屬代管的義烏、永康、東陽，也因此網(wǎng)友調(diào)侃稱：浙江的金華，中國的永康、亞洲的橫店，世界的義烏。

不過，歷史積淀和優(yōu)越的地理位置，也曾讓金華成為資金矚目之地，各路開發(fā)商相繼涌入，2021年1月金華房價(jià)曾經(jīng)領(lǐng)漲全國。熱鬧過后，金華樓市從高位向下盤整，重回冷靜市場周期。今年來，金華房價(jià)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌，8月新房價(jià)格跌幅為全國70城之最。

瘋狂時(shí)刻

“如果不想工作，就來這座慢生活的小城吧?！辈煌诜比A大都市，在年輕人熱衷于尋找慢節(jié)奏的當(dāng)下，金華在社交媒體上被列入“冷門打卡地”之列。漫步古城、走街串巷，構(gòu)成了其獨(dú)有的清冷氣質(zhì)。

金華古稱婺州，昔稱“百工之鄉(xiāng)”，早在新石器時(shí)代，境內(nèi)已有陶器生產(chǎn)。這里古今人才輩出，著名人物有“初唐四杰”之一駱賓王、清初戲劇家李漁、新聞學(xué)家邵飄萍、詩人艾青、當(dāng)代攝影大師郎靜山等。這里是中國十佳宜居城市之一，聯(lián)合國還曾為其市區(qū)康居工程頒發(fā)獎項(xiàng)。

但是，與其他三線城市有所不同，金華本身的知名度，可能要稍遜于其下屬代管的縣級市。義烏的小商品市場、永康的建筑五金、東陽的橫店影視城，在大眾視野中的曝光率都要更高。

不過，也正是因這份歷史積淀、特殊的地理位置，讓金華曾成為開發(fā)商爭搶之地，樓市經(jīng)歷了一段瘋狂時(shí)刻。當(dāng)?shù)氐氖腥菔忻?、城?zhèn)化建設(shè)，也在上輪樓市周期中發(fā)生了翻天覆地的變化。

縱觀金華樓市歷年發(fā)展脈絡(luò)，2016～2018年是其高速增長期、量價(jià)齊升，2018年達(dá)到階段性高點(diǎn)。2019年上半年“小陽春”行情延續(xù)，2020年雖然遭逢新冠，但金華樓市還是走出“V”型反轉(zhuǎn)，年成交量突破200萬平方米，成交均價(jià)高位持穩(wěn)在1.7萬元/平方米。

金華房價(jià)也在2020年下半年步入上漲通道，學(xué)區(qū)房政策催化、新房二手房倒掛、房企拿地價(jià)不斷刷新，都成為市場高熱的催化劑。最矚目的時(shí)刻是在2021年，當(dāng)年1月金華新房價(jià)格以1.2%環(huán)比漲幅領(lǐng)漲全國，二手房價(jià)漲幅也僅次于深圳、廣州、上海3個(gè)一線城市。

當(dāng)時(shí)，有媒體報(bào)道稱，金華市區(qū)有40.3平方米公寓售價(jià)320萬元，折合均價(jià)高達(dá)7.69萬元/平方米。雖然該房源屬于市區(qū)少有頂級學(xué)區(qū)房，非普遍現(xiàn)象，但還是折射出了金華樓市曾經(jīng)的高熱時(shí)刻。

房企的熱情也可見一斑。2017年以前，金華涉宅用地成交量一直處于低位水平，隨著當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌霭l(fā)展，涉宅用地成交量急劇增長，2021年上半年金華成交樓板價(jià)已接近10000元/平方米。

非理性的市場熱度，引發(fā)了監(jiān)管注意。2021年7月，因新建商品住宅銷售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長過快，金華等5個(gè)城市被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談，此后金華火速出臺了樓市收緊措施。

調(diào)控及行業(yè)整體下行，使得金華樓市發(fā)生明顯變化。據(jù)金華市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年金華市區(qū)新建商品房共成交17290套，同比下跌22%；二手房共成交11474套，同比下跌45.2%。

不過，經(jīng)過這些年的起起伏伏，金華的城市面貌發(fā)生了極大變化。一位金華當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，金華這個(gè)城市其實(shí)挺小的，但這些年擴(kuò)張比較明顯，多了不少商業(yè)綜合體，包括近期亞運(yùn)會和金華也有關(guān)聯(lián)，城市一下子脫胎換骨了。“現(xiàn)在城區(qū)建設(shè)力度非常大，以前比較少看到?！?/p>

高位盤整

步入2023年，金華樓市出現(xiàn)了一些特殊變化。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，8月份全國70個(gè)大中城市新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，共有52個(gè)城市新建商品住宅售價(jià)指數(shù)環(huán)比下降，其中金華以1.1%領(lǐng)跌，已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌；二手房價(jià)格環(huán)比下跌的城市有66個(gè)，金華跌幅0.9%，同樣連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌。

有當(dāng)?shù)囟址繕I(yè)主表示，自己正按前幾年的買入價(jià)出售房子，比同小區(qū)大多房源便宜幾十萬，但購房者仍在此基礎(chǔ)上繼續(xù)砍價(jià)。當(dāng)?shù)刂薪橐卜Q，金華房價(jià)較高位下調(diào)了不少，二手房市場也是如此?！皩W(xué)區(qū)房價(jià)格跌得多，現(xiàn)在都在建學(xué)校，購房者選擇空間大了很多，行業(yè)走勢影響也很大。”

從房價(jià)“領(lǐng)漲”到“領(lǐng)跌”，金華樓市發(fā)生了什么變化？易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對當(dāng)?shù)貥鞘杏卸嗄暧^察，他表示，金華是非常典型的樓市有過一波熱、現(xiàn)在比較冷的城市，其他城市如徐州、銀川、惠州、泉州等也是如此，都是有過一波明顯上升、然后出現(xiàn)下調(diào)。

“沖到一定高位，就可能往下走。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，因?yàn)榻鹑A本地購房人群多，外地人到金華買房的不多，沒有特別強(qiáng)勁的人口導(dǎo)入速度，相對來講更加中規(guī)中矩，因此需求消化后市場會有所降溫。不過，金華當(dāng)下市場雖然調(diào)整，但沒有出現(xiàn)極端事件，整體來講沒有太大問題。

克而瑞也曾表示，從金華對下屬縣市客群吸附力來看，義烏、東陽基本不會選擇金華置業(yè)，投資首選杭州，永康、武義、蘭溪相對偏好金華主城。從居民購買力來看，金華本地人生活偏安逸，以公職人員、工薪階層為主，月收入在5000～6000元不等，居民買房壓力相對適中。

從經(jīng)濟(jì)增速看，金華在浙江全省排不到前列。2023年上半年，浙江全省GDP總量為38717億元，同比增長6.8%；金華上半年GDP總量為2733.03億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長7.0%，名義增速僅為3.47%，名義增速在浙江墊底，總量排在杭州、寧波、溫州、紹興、嘉興、臺州之后。

不過，當(dāng)?shù)厝丝谖闯霈F(xiàn)流失。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年浙江省常住人口為6456.76萬人，與六普人口相比增長18.63%，杭州、金華兩市人口增長率分別達(dá)37.19%和31.5%，位居全省前二。從人口集中度來看，金華2020年常住人口占全省人口比重為10.92%，位居三四線城市第一。

克而瑞還表示，金華是浙江省內(nèi)唯一一個(gè)十年間城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村人口同時(shí)增長的地級市?！爱?dāng)前金華城鎮(zhèn)化水平相對較低，鄉(xiāng)村人口基數(shù)較大，同時(shí)外來人口持續(xù)流入，意味著其城鎮(zhèn)化水平以及人口流動規(guī)模仍然存在進(jìn)一步提升的空間，這也可能帶來一定的潛在購房需求。”

為穩(wěn)定樓市發(fā)展，今年8月金華發(fā)布房地產(chǎn)七條措施，包括提高住房公積金最高可貸額度、鼓勵城市更新房票安置、加大信貸支持力度、降低住房交易稅費(fèi)等，新建商品住宅和二手住宅更是不再限售。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，金華短期內(nèi)是三四線城市下行的縮影，但其經(jīng)濟(jì)基本面還可以，與其他投資客較多的城市不同。比如，廣州惠州投資客就比較多，金華大多是市中心的盤，現(xiàn)在雖然在數(shù)據(jù)上出現(xiàn)高位盤整，但綜合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況及樓市特點(diǎn)，后續(xù)還是會有些新的市場機(jī)會。