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壹：曾經的的樓市黃金時代

作為房產投資者，我們曾經有過陽光燦爛的日子，在過去的樓市黃金十年，買房是躺賺的，一個大的背景是中國加入WTO后，外貿開掛，經濟快速發展，M2在外匯占款急劇增加大背景下高速增長。2000年M2是13.5萬億，2009年變成60.6萬億，2018年182.6萬億。

2009年M2是2000年的4.48倍，其中2009年的增速是27.8%，2018年M2是2009年的3.01倍，2018年的增速是8.1%，可以看出來增速在明顯的降低，對應的是經濟增長的放緩。

M2快速增加，人民手中的存款也在急劇增加，而各城市的住房總體是短缺的，市民追求美好生活，改善住房的條件迫切，所以在2010年前，各城市的房價基本是一直在上漲，無論在哪個城市，買房就可以賺錢，買到就是賺到。

從2011年后，中國樓市的形勢開始發生變化，部分城市住房不再短缺，房子夠住了。部分城市房子依然短缺，房子的總體數量不夠。因此從2011年開始，房價開始分化，大多數城市房價從2012年到2015年不僅沒有上漲，甚至出現了下跌。這個時候，京滬作為全國的兩個平臺型城市的優勢開始顯現出來，房價在這個階段一直保持上漲。所以知名財經博主@財寶寶提出了京滬永遠漲的說法，因為在這個階段，的確只有京滬房價一直在上漲。

2014年，經濟增長緩慢，迫切需要房地產提振經濟，所以國家出臺了一系列的刺激樓市政策，樓市從2015年初開始暴漲，到2017年下半年，各城市的房價都上漲了50-100%，個別城市的個別地段樓價甚至上漲了200%。

2015年到2017年的樓價上漲，徹底的把大家投資樓市的熱情調動起來了，因為大家突然發現，買房是發財致富的最快手段，工資收入只能溫飽，買房投資才能積累財富。

也因為如此，原本工資收入、家庭背景相同的兩個人，因為買房與不買房的差別，買對房與買錯房的差別，出現了巨大的財富鴻溝。

貳：土地財政的意義土地

房子在任何年代都是稀缺資源，都是需要很高的代價才能獲得。過去的計劃經濟分房時代，雖然房價很低，可以通過免費分房或者以很低的價格分房的方式獲得住宅，可是拿到住房很難，要排隊，要等很長時間。很多人35歲了，依然住在筒子樓的大開間里面，住上一個兩室一廳的房子，那是奢侈了，相當于現在住大平層一樣驕傲。

中國最近20年城市發展迅速，城市邊界快速擴大，城建面積成倍增加，新的學校、醫院、寫字樓、綜合體如雨后春筍般的拔地而起，城市的快速發展，得益于經濟的快速增長，更得益于土地財政。

以前城市發展緩慢一個根本原因是沒錢，沒有足夠的資金進行城市建設。現在政府可以通過賣地收入快速的籌集資金，用于城市的開發和建設，城市建設速度空前加快。很多城市的土地收入已經占到城市總支出的50%以上，半壁江山的地位充分說明了土地財政的重要性。

城市快速發展的背后是土地財政，土地財政是通過賣地收入來解決的，開發商勇于拍地，一個根本原因是蓋房能賺錢，房子蓋了可以很快的賣出。從這點看，城市的快速擴張，買房人做出了巨大的貢獻。他們在買房實現財富增長的同時，也促進了這個城市的發展。

叁：樓市面臨困局

2015年5月，我在天涯論壇的房產觀瀾板塊發布長貼《最后的救市，換人大城市房子的最后時刻》，準確的預測了2015年以來各城市的房價暴漲，并指出這次暴漲的嚴重后果，就是對很多人來說，這次樓市暴漲后，會徹底的失去在大城市的買房機會，所以用了換人大城市房子的最后時刻，為啥？因為房價高了，你即使一輩子努力，也買不起那個房子了。

現在的高房價，一直受到好多人的口誅筆伐，因為房價高，很多人買不起房所以充滿了焦慮。

一套房子，建筑成本其實很低，只有2000-3000元，那些5萬以上的房子，建筑成本并沒有高多少，房價高主要是因為周邊配套好，這些配套是政府用重金打造出來的，還有就是稅收的成本，一套新房入市，要向政府交很多的稅收。

無可否認，買房人支付了高昂的房價，對這個城市的發展做出了巨大的貢獻。

一個年輕人從小地方走入大城市，他通過勤奮工作，通過的自己的努力，在城市擁有了住房，在這個城市組建家庭，生兒育女，安居樂業，不僅自己過上了美好的生活，也會對這個城市的發展做出很大的貢獻。

可如果房價實在太高了，他無論怎么努力都不會買得起這個城市的房子，他租住在小的出租屋，會影響到他的戀愛，結婚，生育。大城市結婚的人少，生孩子的人少，一個很大的原因是因為房價高，生活壓力大。

雖然高房價會讓政府增加收益，可也會帶來很多的不利，政府會綜合衡量房價對于整個城市發展全局的影響。對于一個城市來說，最重要的是就業和稅收，為市民提供足夠的就業崗位，讓市民安居樂業，政府有足夠的稅收進行民生改善，進行城市建設，永遠是第一位的，至于房價怎么走，是要為整個城市的發展大局服務的。

買房的人，都希望房價上漲，他們有自己的利益，房價上漲了，買房者才有收益。沒有買房的人，希望房價下跌，房價跌了，可以更便宜的買到，他們有自己的利益。而政府其實也有自己的利益，他的利益就是城市發展的大局，在城市建設的初期，他需要大量的城市建設資金，所以希望房價上漲，希望地價高，賣出大量的土地獲得大量的資金來進行城市建設。而在城市發展到一定階段，他需要考慮高房價對城市發展帶來的不利影響，因為房價高了，這個城市的營商成本就會高，產業和人口就可能流到其他城市。他需要考慮到這個城市發展的大局。

肆：樓市面臨變局

房子是用來住的，是人居住的生活空間，直接關系到市民的安居樂業。房子同時也是資產，可以保值增值，所以住房問題從來都是大問題，也因此政府會出臺相關政策來調控樓市，影響房價的發展。

樓市是政策市，不僅在中國，在其他國家的其他城市也經常出現，限制你買，限制你賣，限制你貸款購買，無論是溫哥華，首爾還是墨爾本都出現過類似的政策。

中國的大城市大多實行了限購限貸政策，很多人說限購限貸不是市場經濟，是不公平的。如果沒有限購限貸政策，那樓市就是資金說了算，誰有錢誰就可以多買，北京的一個樓盤開盤，幾棟樓很可能直接被山西的煤老板打包買入了，上海的幾棟樓，可能直接被溫州炒房客全部拿下了，如果這樣，那就意味著本市工作的居民可能買不到房子，房子全被外地有錢人買走了。這個情況，無論是政府還是市民，我相信都不樂意看到，而限購限貸是最大限度的避免了這種情況發生，最大的限度的保護了本地市民的住房需求，這個結果是更加公平的，所以雖然限購限貸不是市場手段，但是卻帶來了更加公平的結果。

限購的實質是供不應求，因為房子的供給量有限，在無法擴大供給的情況下，通過限購來人為的縮小需求量，使得供求關系盡量保持在一個合理水平，達到控制房價的目的。

限貸的實質是縮小購買能力，住房貸款可以增大購買力，你首付三成30萬，貸款7成70萬就可以購買一套總價100萬的房子，通過增加杠桿擴大購買力，在住房市場發展的早期，人民的購買力不足的情況下可以促進樓市發展，而現在，有些城市的房子供不應求，不愁賣，那當然不能再無限制的加杠桿了，而是通過限制貸款來縮小購買力了。

要說明的是住房貸款是聯網的，你無論在哪個城市買房貸款了，都算在你頭上，現行貸款政策下，我們只有一套首付3成貸款7成的機會，第二次貸款就要首付7成了，一個人只有兩次貸款機會，你想再買房，只能全款了。

限購限貸人為的縮小了需求，縮小了購買力，這種情況只有在供不應求的大城市會發生，所以投資樓市，判斷一個車城市房子是否具有投資價值，其實有個比較簡單的判斷標準，那就是限購，限貸的嚴厲程度，限購、限貸越嚴格的地方，投資價值越大，房價上漲的壓力越大。

限貸和限購比較，限貸對于房價的殺傷力更大，因為貸款是全國聯網的，你在任何城市的房貸，都是要算在一起的。而住房是全國不聯網的，你可以通過技術手段獲得很多城市的購房資格，在很多城市布局。所以限購很容易破解，但是限貸破解的難度就會大很多，即使通過抵押貸等方式來破解了，成本也會增加很多。

@財寶寶的一個著名論斷是京滬永遠漲，可真實的北京、上海房價這兩年是下跌的，造成京滬房價下跌的真正原因不是限購，而是嚴格的限貸。

樓市是有購買鏈條的，不同的人有不同的需求，剛需上車買總價300萬的房子，手里有300萬的房子的人賣出后買總價500萬的房子進行改善，賣出500萬房子的人買總價900萬的房子進行改善?？涩F在，因為限貸了，你拿到的貸款少了，你賣出總價300萬的房子，只能買個總價350萬的房子，基本沒有改善，那我還交易干啥，交易量減少了，房價不上漲了。

伍：樓市進入新時代

剛剛說了，對于政府來說，最重要的是就業和稅收，樓市是為城市整個經濟大局服務的。政府有自己的利益，那么樓市的發展要服從這個利益，中國有600多個城市，各城市的發展階段不一樣，產業結構不一樣，所以各城市對于樓市的定位也會不一樣。

土地稀缺在任何城市都是偽命題，決定樓價的是政府對于本地樓市的定位。

政府對于本市樓市的定位，取決于政府現階段在樓市中的利益。

如果一個城市發展比較成熟了，不再需要大量的建設資金了，房地產在整個城市經濟中占的比重小了，那么這個時候，他是不希望房價上漲的，最好是房價穩定下來。

如果一個城市正處于建設和發展的早期，他需要籌集大量的建設資金來進行城市建設，這個時候，他就希望房價上漲，以期土地有個好的價格，用賣地收入來籌集城市建設的資金。

定位不同，各城市的樓市政策就不同，未來不同城市的樓市政策差異會非常大，這個差異會帶來樓價的變化。一定要深刻理解“一城一策”，“因城施策”這幾個字。

一城一策，因城施策決定了購買力，也就決定了供求關系，當然就會影響房價的走向。

所謂樓市長效機制就是實行“一城一策”，“因城施策”，各城市對樓市進行不同的定位，房房地產符合城市總體發展的大局。

中國大陸以外城市的樓市也一樣，也是受城市對樓市定位影響的，香港和新加坡的情況類似，都是城邦經濟體，土地資源都不豐富，香港把地產行業作為絕對支柱產業，而新加坡把地產行業放在整個城市格局中發展，讓地產服務其他產業，定位的不同，樓價也不一樣，香港的房價是新加坡的4倍，雖然新加坡的人均收入比香港還要高。

樓市分化，買房就賺錢的時代過去了，買對了，賺的盆滿缽滿，買錯了，會虧的血本無歸。雖然買房投資依然是個人最好的投資方式，但是操作起來越來越難，買房需要越來越多的專業知識，需要越來越精準的買入時機。

政策的背后是城市主政者對樓市的定位，所以要搞清楚各城市對樓市的定位很重要。下面我會對幾個主要城市對樓市的定位具體分析。

陸：北京對樓市的定位

財寶寶說，說京滬永遠漲，2017年初，五道口是宇宙中心，很多人想法設法破解限購買入北京，那個時候是跑步進入北京，都怕晚了房價暴漲了，買不起了。現在呢，那些高點買入的，恐怕首付都虧完了。

北京的資金總量，北京的購買力，北京的號召力那是遠遠的大于其他城市，可北京也不是永遠漲。

要知道，這個不漲是建立在北京現在年住房供給量5萬套的基礎上。這個供給量只有以前年最高供給量的三分之一。

北京的人口越來越多了，經濟規模越來越大了，購買力越來越強了，可住房的供給量越來越小了，按道理說，這么小的供給量，房價應該暴漲啊，可房價居然下跌，為啥？政策在后面起作用了。

很多人會說，北京人口負增長啊，人都走了，房子當然需求少了。應該看到，北京人口負增長，是有意而為之，走的人都是沒有購買力的，而來的人，確實具有購買力的，每年依然有大量的優秀學生入職京滬，這些人對京滬住房是有巨大需求的。

北京房價下跌的根本原因是嚴格的限貸，二套房首付需要8成，在北京買房基本沒有多少杠桿了，你想換房改善，發現不可能的，嚴格的限貸政策把樓市置換的的鏈條打斷了，房價怎么上漲？

這兩年的房價下跌，是政府對于樓市的新定位。

大家都知道北京的道路很擁堵，三環號稱世界最大的停車場。北京是首都，是中央政府辦公的地方，也是和世界各國交往的中心城市，同時北京是歷史文化名城，來北京旅游的人很多。同時北京是中國第二經濟城市，經濟活動繁榮，經濟中心和政治中心，行政中心，文化中心，國際交往中心的功能重疊在一起，造成五環內交通擁堵，出行困難。

北京的功能太多了，和美國城市對比，如果說上海是紐約，深圳是舊金山，那么北京是紐約+華盛頓+波士頓+洛杉磯+舊金山。

現在，北京功能拆分，北京市政府和主要的經濟功能搬遷到通州副中心，主城變成政治中心、行政中心和文化交流中心。

要實現這個變局，主城會進行空間騰挪，大量的老舊住房會被拆除，然后進行綠化，大規模植樹，未來北京城里會出現大片的森林。

而通州副中心也會進行大量的拆遷，建設新的智慧型城市，北京市政府機關搬遷到通州，通州CBD正在加緊建設中，面積大大超過國貿CBD，是世界規模最大的CBD，北京最好的學校，最好的醫院都會搬遷到通州副中心，通州副中心還會建設高規格的大劇院，博物館，環球影城中心。通州是目前中國最大的建設工地，三年投資1萬億。

在這個大背景下，你說北京的房價上漲符合城市的整體利益，還是房價橫盤或者下跌符合城市的利益？

說到北京趕人，那是北京變局的需要，大批老舊建筑需要拆除，新的建筑還沒有建起來，當然希望人走了，這樣才能好拆遷。等新的CBD，環球影城都各種設施建好了，當然是需要吸引人過來了。

北京的人口現在不是多了，而是少了，未來北京還會增加大量的人口，根本原因在于北京還在持續不斷的進行建設，持續不斷的增加就業崗位。位于延慶的世博園，位于大興的首都二機場，位于通州副中心的運河CBD和環球影城，這些地方需要增加將近100萬個就業崗位。

北京未來總體發展趨勢是，主城的就業崗位減少，五環外的就業崗位增加，就業崗位要進行空間的騰挪，這個巨大變化背后是北京城市的重新布局，而完成這個布局需要時間。

中國各城市間是個競爭的關系，營商成本高了，產業就可能轉移到其他城市。而土地價格，住房價格是營商成本的重要組成部分。在全國各城市中，對營商成本最不敏感的應該是北京，因為北京擁有全國頂級的教育、醫療、文化和行政資源，擁有最好的人才。可未來在營商成本上下降最快的應該是北京，這是因為北京主城的營商成本高，可北京在大規模的進行空間轉移，把經濟活動放在營商成本更低的通州副中心，而和通州副中心一河之隔的北三縣，目前也已經納入北京管理，北京可以充分利用北三縣的廉價土地資源來作為經濟發展的腹地，進一步降低了營商成本，擴大了經濟發展的空間。

所以中國大城市唯一沒有發展邊界確定，唯一還有大規模發展空間的就是北京。在巨大的發展空間面前，北京重點發展區域的房產價格會重估。

過去，北京的房價一直高于深圳，由于這兩年的下跌，現在價格已經比深圳低了，而北京房價的租金更高，租售比更好，考慮到北京城市巨大的發展潛力，北京的房子有巨大的投資價值。

柒：深圳對樓市的定位

深圳的經濟特區，副省級省城，計劃單列市，大家看好深圳房產的理由是土地少，人口多，產業具有競爭力。

深圳來源于寶安縣，土地面積確實小，住房的供給量過去多年長期保持在4萬多套，10月10日深圳市規劃與自然資源局發布了關于公開征求《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》，深圳市二次房改的文件去年就發布了，此次公開征求意見稿的發布，說明深圳市二次住房改革進入了加快實施階段。

未來深圳會加快舊改，容積率會大幅度提高，每年的住房供給量由現在的4萬多套增加到11萬套，會出現很高70層的超高層住宅樓，容積率達到8-10，向天空要土地，徹底改變深圳土地不足的問題，擴大住房的有效供給。

深圳實施二次房改，樓市政策徹底改變了，完全換了賽道，由原來的香港模式變成新加坡模式，香港和新加坡雖然收入相仿，都是城邦型經濟體，但是香港的房價是新加坡的4倍，可見不同的房地產發展模式對房價的影響巨大。

深圳做出這一重要改變的原因既有國家的要求，也有城市自身的原因。從大的方面講，深圳要建設社會主義先行示范區，這個是對應資本主義的，他們發展的不好，深圳才要發展的好，他們的房價高，深圳的房價才不能高。

從深圳自身來說，深圳是工業城市，第二產業的比重大，城市營商成本如果太高，產業就會空心化。根據政府工作報告數據顯示，2018年深圳第二產業占比40%左右，而對應的北京的第二產業只有不到17%，深圳市的核心競爭力是高科技制造，政府最擔心的是產業空心化，類似華為搬遷到東莞這種事情會重演。任正非也多次表示，深圳房價太高了，影響企業發展。

深圳人口多，每年增加的人口也多，也是很多人拿出來說深圳房產值得投資的原因。最近兩年，人口增加最快的兩個城市是深圳和廣州，再往前看，深圳和廣州人口增加的并不快。這兩年人口增加的快，一個很大原因是京滬趕人，流入京滬的人口減少了，流入到廣深的人口增加了。京滬的人口減少是當地政府有意而為之，是為了適應城市換擋的需要，隨著京滬換擋完成，京滬的人口政策會發生變化，會有更多的人口繼續流入京滬，因此廣州和深圳的人口流入能否持續，還需要以后的觀察。

深圳的產業具有競爭力，一個很重要的原因是因為深圳較早的完成了產業轉型。2002年時咼中校的一篇網文《深圳，你被誰拋棄》充分闡述了當時深圳的發展困境，那個時候，沿海各大城市發展起來，營商成本高的深圳已經沒有發展優勢，面臨艱難的產業轉型。從那個時候，一直到2014年，深圳轉型成功，開始廣受贊譽。2007年后，廣州、杭州、南京等城市也陸續進入產業轉型，目前這些城市已經初步轉型成功，在新興經濟上展示了很強的競爭力。

深圳產業具有競爭力，主要表現在在金融和消費電子軟件行業能夠提供大量的高端就業崗位。

隨著互聯網的發展，金融業在去中心化，能夠提供的高端就業崗位越來越少了，這些年金融行業員工的收入增長緩慢，變得越來越缺乏競爭力，未來十年，除了金融行業總部能夠提供高端就業崗位外，前面的運營部門的收入可能會長期停滯不前，越來越變成缺乏吸引力的普通崗位，從這個趨勢看，金融行業未來并不被看好。

深圳的消費電子軟件行業具有很強的競爭力，這個行業的特點是不需要港口，只需要很少辦公空間，對地理位置的要求不高，對人才的素質要求高。這幾年的一個趨勢是，無論我子行業的研發崗位，還是軟件編程崗位，越來越向高等教育發達的新一線城市集中，杭州、南京、武漢和成都是這個趨勢的明星城市。騰訊公司的總部在深圳，可騰訊這些年最成功的兩個產品，微信是廣州團隊研發的，而王者榮耀出自成都。

所以，未來幾年，幾個新一線城市在產業上與深圳的差距越來越小，新一線城市同樣可以提供大量的高端就業崗位，他們會直接和深圳形成競爭，深圳要想保持競爭優勢，需要有合理的營商成本，一旦營商成本過高，深圳會重新面臨2002年的困境，會再次出現《深圳，你被誰拋棄》的論調。

從利益分析角度來看，深圳房價上漲，得力的是炒房客和早期買房的人，深圳市政府手中土地有限，房價上漲，并不會使得政府獲得多少利益。

深圳每年的建設用地供地的絕大部分是通過拆遷，舊改等方式獲得。在深圳，不僅需要住宅用地，更需要產業和教育、醫療用地。

深圳的教育資源嚴重短缺，中考高中入學率只有45%，也就是說100個初中生畢業，只有45個人能升入高中，這個數字比很多的縣城都低。

深圳的醫療資源嚴重短缺，各城市三甲醫院的數量，北京78家，上海66家，廣州62家，西安41家，而深圳只有16家，和貴陽的15家差不多。

深圳二次房改，增加了保障房和租賃住房的面積，這些房子主要是通過舊改解決。

深圳建設社會主義先行示范區，教育醫療的短板必須補，在缺少凈地的情況，深圳需要拆工廠，拆住宅，拆城中村來獲得土地，你覺得深圳的樓市火爆，房價持續上漲容易拆遷拿到土地還是樓市表現一般，樓價穩定容易拿到土地？

對于政府來說，因為手中缺乏土地儲備，不僅高房價下的高地價收益有限，而且不利于保障房、租賃房，學校、醫院的布局。從這個方面來說，政府是高房價的受損者。

因此從整個城市的全局角度來看，高房價，房價持續上漲對深圳的發展并不利，房價穩定或者略微下跌更符合城市發展的大局。二次房改的出臺，供給量持續增加，說明深圳對于樓市的定位發生了變化，那么隨著而來的就是房價上漲的預期也會發生變化。

住房供給量成倍增加，供求關系發生變化，大家的買房投資心態也會發生變化，至于深圳人民喜歡的高杠桿，高抵押這種玩法，管理部門是看的清清楚楚的，你的錢來自銀行，不是來自你家的印鈔機，那么管理部門只要稍微采取一下措施，你的融資計劃就沒有了，高杠桿也就不存在了。深圳的杠桿率達到了144%，而北京只有53%，如果深圳的杠桿率降到北京的水平，和北京持平，深圳房價會怎么走？

至于房價是否會降，那就看是否有需要了，強如北京，在過去的兩年，因為嚴厲的調控，房價下跌了15%以上。只要把北京的政策拷貝到深圳執行，深圳的房價只會比15%下降的更多。