來源：界面新聞

4月23日晚間，深圳市房地產業協會、深圳市房地產中介協會聯合發布關于《開展深圳市商品住房“換馨家”活動》的通知，官宣在全市推行房產“以舊換新”。活動自5月1日開啟，為期一年。

深圳市房地產中介協會指出，此次活動的推出旨在通過聯動模式，提升住房交易便利度，更好滿足居民剛需和改善型住房需求，減輕居民購房負擔。

具體操作模式為：

1.換房人意向購買的新房有“解約保護期”，建議不少于90天；

2.在協議約定的期限內，如果舊房成功售出，開發企業和換房人將按約定繼續完成新房交易手續；

3.若舊房未能在約定期限內售出，開發企業和換房人則按約定解除協議并無條件退款，換房人無需承擔任何違約責任。

據悉，本次活動面向深圳區域內所有計劃出售二手商品住房（舊房）并購買新建商品住房（新房）的購房居民（換房人）。與此同時，通知中還公布了首批參與活動的13個房地產項目及21家中介名單，為購房者提供了豐富的選擇空間。

13個項目及21家中介名單 圖源：深圳市房地產中介協會

“此次參與項目總體上符合‘好房子’的特征或標準，即具備高品質建筑設計、完善的配套設施、優越地理位置等特點”，易居研究院研究總監嚴躍進指出。

首先，從品質層面來看，此類項目無論是建筑設計、建筑外立面以及配套設施等，都是目前深圳較為優秀的新盤項目。其次所參與活動項目的地理位置都相對較好，13個項目中有4個都是南山區的項目，剩下的其他區域也基本上是深圳住房改善的重點區域。

“以舊換新能夠加速二手房庫存的去化，穩定商品房價格，從而穩定市場預期。此次啟動的新房項目比較多，品牌中介基本都參與了。三個月的房源鎖定期雖然相比目前二手房的交易周期來看有點短，但給定了優惠政策，比如開發企業和中介機構按約定在購房價款、傭金等方面向換房人提供優惠方案，能夠加快二手房的流通速度”，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

首個試點落地項目市場反應良好

實際上，在此次兩協會推出“換馨家”活動之前，深圳便已有項目聯合中介進行了“以舊換新”試點，并已取得了一些成果。

4月19日，深圳房產經紀公司樂有家聯合綠景地產旗下位于南山區的項目“綠景白石洲”，率先試點開展“以舊換新”活動。

據樂有家方面透露，活動推出后的首個周末（4.20-4.21），綠景白石洲的上客量與成交轉化率雙雙提升，周末兩天上客288批，“以舊換新”類別成交7套，成交總金額突破億元。

而樂有家此前試點“以舊換新”活動的交易流程也與此次兩協會推出的邏輯一致，即換房客戶需在綠景白石洲項目繳納訂金，而后意向房源可鎖定2個月；期間樂有家聚焦推廣舊房，盡快售出舊房；最后客戶簽約新房，交易成功。

據樂有家方面向界面新聞透露，該機構目前會對參與以舊換新的客戶，提供“速賣通”服務，對“舊房”進行全城聯動主推、流量傾斜、新媒體推廣，加大房源推廣曝光，精準匹配集團所有，以加快二手房交易，以促進新房成交。

“以舊換新”的提出順應市場需求

“深圳人口較為年輕，住房自有率低，二手房的平均面積比較小，多數在80平米左右，目前市場‘賣一買一’的改善置換需求增多。同時，二手房掛牌量比較大，近期二手房價格下跌比較明顯”，李宇嘉表示。

據深圳市房地產中介協會統計，截止4月21日，深圳全市二手房掛牌量共計60632套，與3月份相比增加了6879套。

另外從目前的市場表現來看，受樓市政策疊加房貸利率下調等利好帶動，深圳購房需求逐步釋放，樓市信心有所修復。

據中指研究院，2024年3月，深圳新房住宅成交2245套/22.98萬平方米，成交面積環比上漲167.21%；二手住宅共成交3855套/36.48萬平方米，成交面積環比上漲110.75%。

“‘以舊換新’打破了傳統購房模式，提升住房買賣交易的便利度，縮短換房周期，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。但市場的不確定性依然存在，該模式能否真正解決深圳樓市當前面臨的問題，需要經過市場的檢驗和時間的沉淀”，中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅對界面新聞表示。

關鍵在于二手房能否短時間賣掉

近期，樂有家針對意向參與“以舊換新”的換房客戶進行了一份問卷調研，超500名客戶參與，結果顯示有超7成的客戶表示參加“以舊換新”的原因都為借此快速銷售舊房。

二手房能否在短期內賣掉，即鎖定意向新房的周期能否與賣掉舊房的周期相匹配，也是“以舊換新”后續是否可以順利實施推廣的關鍵。

據貝殼數據顯示，目前市場平均的賣房周期在300天左右。那么如何在兩三個月的時間內快速銷售出舊房，也十分考驗中介機構的業務實力和平臺規模，同時也涉及到后續會否有一些針對“以舊換新”客群的優惠政策出臺給予扶持。

針對于此，李宇嘉建議，后續相關的中介機構和參與的新盤項目能夠把具體的優惠明確的公示出來，比如完成賣就買新的中介費率可以降到多少，開發商的優惠能在市場促銷的基礎上還能有多大的優惠等等。中介行業協會要加大信息披露和誠信管理，以確保這些優惠能夠落地。