潮新聞客戶端 記者 陳雷

上周，杭州發布《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》，全面取消住房限購。新政引發大家對于樓市的關注，一片熱鬧聲中，位于杭州富陽區的一樓盤亮出了“杭州首例套內面積計價銷售、拒絕公攤”的宣傳海報，在社交平臺也引起了一波討論。不少人將該樓盤解讀為杭州首個取消公攤的項目，并猜測取消公攤的“風”可能吹向杭州。

公攤面積，是指產權人共同分攤整棟樓公用部分的建筑面積，如電梯井、樓梯間、設備間、過道等。目前，我國多數城市商品房掛出的住房面積多指建筑面積，即在套內面積（產權人實際居住的面積）上加上公攤面積。在一、二線城市，面對每平米幾萬元的房價，10%-30%的公攤不僅讓購房者心痛不已，還帶來了許多糾紛。近年來，業內一直有取消公攤的呼聲，廣東肇慶、湖南長沙等地也在嘗試取消公攤。

杭州這一樓盤的做法是杭城取消公攤的“風向標”嗎？取消公攤能否促進房產交易？會是大趨勢嗎？

“套內面積計價”實為營銷手段

產證、物業費等仍按建筑面積計價

5月14日，記者來到宣稱杭州首例“套內面積計價”的樓盤——位于富陽區東洲板塊的首望瀾翠府。眼前的項目分南、北區兩部分，北區為疊墅和洋房，南區是中式合院，總共650多戶。房產平臺顯示，該樓盤洋房總價大都是200多萬元，合院價格則在400-800萬元間。

樓盤戶型分布圖

當天是工作日，售樓處看房的人并不多，一個多小時內陸續有三四波看房的人，大多是中介帶看，其中還有一波是中介來了解情況。記者咨詢了兩位看房人，兩人都是從杭州市區趕過來的，分別是經朋友介紹、廣告海報得知的樓盤，事先并不了解“套內面積計價”的宣傳，現場主要是來看地段和樓房結構、品質等情況。“但對買房人來說，取消公攤是好事情，老百姓肯定以實惠為主，越實惠越好。”一位來看合院的看房人表示。

記者注意到，該樓盤售樓處門口仍擺放著醒目的“拒絕公攤”海報，但與此前網傳海報相比，底下的“套內面積計價銷售”變成了“套內建筑面積計價銷售”，對此，銷售人員坦言，杭州目前沒有政策明確房產按照套內面積計價銷售，此舉實際上是項目方的營銷手段，借鑒的是前不久廣東肇慶發布的全市商品房按套內面積計價宣傳銷售的做法，主要為了宣傳項目洋房85%以上的得房率。

記者到現場時，該樓盤新海報與網傳原海報略有差異

“其實就是按照建筑面積的套內面積乘以目前的單價來計算總價，等于沒有公攤了，我們希望借這波風做個銷售助力。”銷售人員介紹，雖然總價如此計算，但房產證、物業費和契稅等還是按照建筑面積來算。

這一宣傳效果如何？銷售人員告訴記者，此舉其實觸動了一批客戶，該宣傳于杭州房產新政發布前一天——5月8日推出，至14日上午，已經來訪了500組客人，成交了5000萬元左右，“客戶意向基本上集中在洋房及別墅產品，因為合院本身就有96%左右的得房率，這批業主也不是看中這個來的。”

多地試行取消或減少公攤

能降低消費者購房成本嗎？

女子購買74平米房僅得40平方米、69平公寓有37平是公攤……長期以來，公攤面積都是購房者關注的一大重點。近幾年，因公攤面積產生的糾紛時有發生，取消公攤的呼聲也愈發強烈。

前不久，隨著廣東肇慶明確“5月1日起實行按住房套內面積計價宣傳銷售”后，#商品房有望取消公攤面積了##取消公攤會導致房價上漲嗎#等與公攤有關的話題再次引發大眾討論。部分網友認為“羊毛出在羊身上”，公攤面積的成本價還是會加在單價等其他費用上，此外，公攤的存在能讓客戶更真實了解到住房的品質。但也有網友認為，取消公攤的意義在于“明算賬”，按照套內面積計算，購房者付的錢也可以“明明白白”。

爭議仍在，但取消公攤或減少公攤似乎正在成為樓市新風向。去年7月，安徽合肥召開專題會議，提出了“探索商品房銷售按套內面積計價”；近期來看，除肇慶外，5月13日，廣東佛山、惠州同日發布政策，調整住宅用地的計容面積和公攤；深圳也將于近日發布2024版《深圳市建筑設計規則》，提出減少住宅公攤面積，有效提高得房率。

取消公攤能降低購房成本嗎？在浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙看來，這一動作對購房者的購房成本影響并不大。“是否取消公攤實際上只是計算方式的差異，總體來說，房子的總價不會有太大變化。”范建雙舉例表示，對開發商來說，以建筑面積來賣單價可能是2萬元每平方米，取消公攤后價格可能就調到2.5萬元每平方米。

一位業內的房地產經紀人同樣認為對總價的影響不大，以富陽這一樓盤“拒絕公攤”的宣傳為例，其實是開發商在政策之內變相降價、吸引購房者的一種手段。“因為現在開發商沒有自主定價權，房子在拿地時已經按照一房一價的價格在房管部門進行了備案，在限價背景下，開發商即使賣不掉也不能直接打折降價，只能搞噱頭變相降價。”該業內人士解釋，這也是現在開發商想出了送車位、送裝修包等各種優惠方式的原因。

富陽一樓盤售樓處門口，中介帶消費者看完房離開 記者 陳雷 攝

與此同時，兩人還提到，取消公攤將會對二手房市場產生影響。許多人按照建筑面積買入的二手房，一旦按照套內面積計價賣出，除了面臨房價下跌帶來的損失外，還要面臨公攤帶來的資產貶值。不過，從趨勢來看，開發商在逐步通過減少公攤來提升房子的競爭力，“像杭州，2000年到2010年間的房子得房率在70-75%左右，目前房子則基本在80%以上，比較好的能達到85%。”上述業內人士表示。

減少公攤成樓市新風向

但仍面臨許多難點

關于是否取消公攤，業內一直有兩種聲音。范建雙認為，目前其最核心的問題在于公攤面積的計算比例不透明且沒有明確標準，小區不同單元和戶型的得房率不同，這種模糊的概念帶來了一些灰色地帶。“關于商品房銷售，國家在《商品房銷售管理辦法》里給出了3種方案，可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或建筑面積計價，但大部分開發商傾向于按建筑面積方案進行銷售，因為公攤面積計算規則不透明，里面可以做些小動作，購房者由于信息不對稱可能會遭受一定損失。”他解釋。

在他看來，取消公攤是未來的大趨勢，但這是個系統性工程，短期來看存在一些難點。對開發商來說，公攤取消后，考慮成本原因，房價即使總價不漲，短期內單價也要漲，但目前消費者不一定為高單價買賬；對政府來說，稅收和土地出讓金最初是按照建筑面積去征收的，取消后財政收入上也相對有損失；對購房者來說，公攤取消后，樓梯間等共同空間的權屬問題不明確，會在物業維護、小區治理上帶來隱患。此外，因為不計公攤面積，開發商可能會盡量壓縮公共空間，小區公共設施配套會大打折扣，影響到居住品質。而對于市場而言，公攤取消后，二手房市場也多少會受波及。

面對這些難點，為何各地仍在陸續試行取消或減少公攤？這一動作意義何在？范建雙覺得，在房產市場加速分化、本地庫存過剩的背景下，這其實是激活樓市的新手段，“主要是刺激市場，給市場多一點信心。”從購房人角度看，公攤取消后，買房的收費類目更公開透明，能刺激其購房欲望，特別是在當前沒有取消預售制、期房和交房存在誤差的前提下，此舉可以避免很多模棱兩可的問題，購房人差多少補多少容易核算。而長遠來看，對政府來說，按照套內面積計價可以減少因面積不一致帶來的投訴，降低管理成本。對市場而言，公攤取消也能倒逼開發商將競爭核心從變相優惠轉移到房屋品質上，促進房地產市場良性發展。

盡管看好大趨勢，但范建雙覺得，取消公攤并非一蹴而就的事。“現在各大城市也是在探索，如果效果比較理想，全面推廣是有可能的，但短期內還是以試點為主。”范建雙說，取消公攤的前提是需要建立一個標準化的政策規范，貿然取消將帶來許多隱患，如果配套制度都能跟上，也能讓購房者更加安心。

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