作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

中國地產(chǎn)江湖風(fēng)云變幻四十年，碧桂園、恒大輪番當(dāng)了多年“民營房企老大”，但他們都在這一輪房地產(chǎn)調(diào)整中跌落，現(xiàn)在，來自杭州的濱江集團(tuán)取代了他們，成了民營房企新老大。

據(jù)克而瑞近日統(tǒng)計(jì)，今年前四個(gè)月，濱江集團(tuán)以全口徑銷售額355.9億元的成績，反超碧桂園、龍湖，位列民營房企第一。

“民營房企老大”換人背后，是地產(chǎn)江湖的法則之變。歷任民營房企老大的崛起仰仗于踩中風(fēng)口、迎合了當(dāng)時(shí)資本市場價(jià)值評(píng)判體系，但隨著行業(yè)走過萌芽、土地紅利、金融紅利爆發(fā)等階段，它們也不再挺立潮頭。

即便是濱江這位新晉“民營房企老大”，也在努力擺脫過去的路徑依賴，尋找地產(chǎn)行業(yè)下半場的活法。

未來，“民營房企老大”的更迭速度或許會(huì)更慢些。下半場里的“民營房企老大”，比拼的會(huì)是區(qū)域的深耕能力、產(chǎn)品力，經(jīng)營業(yè)務(wù)的軟實(shí)力等等，這都是厚積薄發(fā)的長期能力。一個(gè)全新的時(shí)代，已然啟幕。

繼去年帶領(lǐng)濱江集團(tuán)首入銷售榜前十后， 杭州地產(chǎn)大佬、濱江集團(tuán)董事長戚金興在今年更進(jìn)一步。

今年前四個(gè)月，濱江實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額355.9億元，比龍湖高出約三十億元，位列全國房企第8，穩(wěn)居民營房企第1。濱江不再僅僅是杭州“地產(chǎn)一哥”，而是成為全國“民營房企老大”。

這早有苗頭。在去年濱江銷售排名逆勢(shì)提高兩個(gè)位次，與龍湖一道，成為少數(shù)沒有出險(xiǎn)的民營房企“優(yōu)等生”之后，今年在銷售和土拍市場上，濱江發(fā)展勢(shì)頭愈加兇猛。

4月中旬，濱江在杭州第三次土拍中豪擲74.17億元摘得兩宗地塊，成為土拍中的大贏家。

據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，前4個(gè)月，濱江已經(jīng)斥資144億元拿地，位列全國第4，這也是濱江近年來拿地排名最靠前的一次，是民營房企中的拿地第一名。接下來濱江在地產(chǎn)銷售規(guī)模上，也能借此繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

重注杭州的濱江是幸運(yùn)的，這座過去十年“中國地產(chǎn)第一城”，長期處于新房和二手房倒掛之中。濱江也吃盡市場紅利，靠著在杭州把產(chǎn)品做出品質(zhì)，以及審慎、盡量靠國內(nèi)融資的策略，讓自己有著不錯(cuò)的經(jīng)營基本盤。

但它也由此與杭州深度綁定，如果不是這次杭州給出一系列政策大禮包，甚至杭州近8年限購時(shí)代終結(jié)，已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)的杭州樓市或讓濱江摔個(gè)踉蹌。

去年全年，濱江實(shí)現(xiàn)營收704.4億元，同比增長69.7%，但歸母凈利潤為25.3億元，同比下降32.4%，為近5年來首次下滑。

濱江也在年報(bào)中解釋，歸母凈利潤的下滑主要受期內(nèi)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備增加的影響。

杭州限購取消的新政一定程度上緩解了濱江的壓力。

它也受益于此，股價(jià)連續(xù)多日上漲，截至5月16日收盤，濱江集團(tuán)股價(jià)創(chuàng)下年內(nèi)新高，收盤價(jià)為9.14元/股，股價(jià)較年內(nèi)低點(diǎn)反彈超60%，總市值達(dá)284.39億元。

中信建投表示，今年以來，杭州樓市下行壓力較大，預(yù)計(jì)本次新政出臺(tái)后，杭州樓市有望迎來企穩(wěn)。

再次踩中政策風(fēng)口，戚金興是幸運(yùn)的，他也意識(shí)到濱江需要做出些改變。

按照他2024年的計(jì)劃，濱江將繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施“1+5”的發(fā)展戰(zhàn)略，即房地產(chǎn)主業(yè)之外，推進(jìn)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊。

他也希望濱江能夠擺脫對(duì)區(qū)域銷售的過度依賴，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上有更多的突破。這也將決定，接下來濱江能否繼續(xù)站穩(wěn)“民營房企老大”之位。

當(dāng)濱江取代碧桂園走到舞臺(tái)正中央，中國民營房企發(fā)展史翻開了新的一頁。那個(gè)閉眼狂奔，房企、機(jī)構(gòu)都以規(guī)模論天下的時(shí)期，已然遠(yuǎn)去。

過去的地產(chǎn)行業(yè)，借著全國城鎮(zhèn)化迅猛發(fā)展、金融紅利爆發(fā)之利，創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)造富神話。

上世紀(jì)九十年代末，正是房地產(chǎn)市場混沌初開的萌芽期。乘著改革開放的浪潮，合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依憑借從香港學(xué)來的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在廣州大舉擴(kuò)張，曾經(jīng)一年開發(fā)樓宇100多個(gè)，成為廣州地產(chǎn)霸主。

2004年，合生創(chuàng)展成為中國內(nèi)地第一個(gè)銷售額過百億元的房企、初代“民營房企老大”。

彼時(shí)，萬科創(chuàng)始人王石都避其鋒芒，曾經(jīng)說道：“萬科不是地產(chǎn)航母，合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦”。

隨后的房企，在資本的助推下，為了融得更多錢、實(shí)現(xiàn)更高的市值和行業(yè)地位，爭相在全國開疆?dāng)U土， “高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的模式被奉為行業(yè)第一圭臬。富力、恒大、碧桂園等陸續(xù)成為“民營房企老大”。

期間，憑借類似打法，還涌現(xiàn)了融創(chuàng)、世茂等民營房企巨頭，和陽光城、旭輝等閩系千億地產(chǎn)黑馬。

然而，當(dāng)2020年夏天“三道紅線”終結(jié)地產(chǎn)金融紅利，這些房企被反噬。

許家印、黃其森、林騰蛟、潘偉明等人被帶走或逐漸沉寂，融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌不得不到處奔走，熬白了頭發(fā)才完成了債務(wù)重組；楊惠妍則主動(dòng)降低月薪至1萬元，放話““家族肯定會(huì)砸鍋賣鐵支持公司”，以穩(wěn)定人心。

行業(yè)經(jīng)歷三四年周期調(diào)整風(fēng)暴后，貫通產(chǎn)業(yè)鏈上下游的估值體系、融資體系、行業(yè)格局正在加速重塑。

“規(guī)模為王”的論調(diào)，越來越多被“現(xiàn)金為王”、“穩(wěn)健為王”、“經(jīng)營為王”的聲音淹沒。

標(biāo)普信用評(píng)級(jí)在近日一場研討會(huì)中預(yù)測(cè)道，當(dāng)行業(yè)充分調(diào)整并再度企穩(wěn)后，基本面優(yōu)質(zhì)的房企或仍將是行業(yè)內(nèi)最具競爭力和信用韌性的一批企業(yè)，比如龍湖、濱江等非國有類的房企。

它們各有不同，或者像如龍湖憑審慎的開發(fā)布局，積極轉(zhuǎn)型經(jīng)營性業(yè)務(wù)的韌性構(gòu)建起財(cái)務(wù)護(hù)城河，或者如濱江通過做精做細(xì)區(qū)域市場，稱霸一方，但都有一個(gè)共同點(diǎn)，即穩(wěn)健、財(cái)務(wù)自律、穿越了多個(gè)周期。

未來，隨著行業(yè)企穩(wěn)復(fù)蘇，逐漸走出混沌，民營房企還將開啟全新的龍頭爭奪之戰(zhàn)。屆時(shí)，地產(chǎn)江湖也將再起風(fēng)云。

本文來自華爾街見聞，歡迎下載APP查看更多