南天房產中介、南天房產中介傭金多少
臨近年末，樓市時不時就有勁爆新聞轟炸。
西麗某項目尾盤突擊開盤，5分鐘售罄；
蛇口片區有豪宅尾盤被爆收取261萬/套起的天價喝茶費；
......
今年以來，每一輪的熱潮都會誕生一兩個熱點區域或網紅盤，它們被高度關注。
年末大家還在摩拳擦掌等待的熱點片區，無非就是科技園和沙井。
事實上，還有一個片區，非常低調但很火——安托山片區。
南方樓事打新群
安托山嚴格意義上來說，它也屬于豪宅片區，關注度很高的海德園和深鐵懿府都在這里。
今天我們就來聊聊安托山片區。
對于一些大家很關心的點，南方樓事簡單總結出幾點：
片區：安托山毗鄰華僑城和香蜜湖，配上地鐵7號線和2號線，更有紅嶺實驗小學這樣的名校加持，片區價格分分鐘上16萬+/㎡。
配套：片區內商業配套氛圍不是很濃厚，以樓盤底商為主，大型商業和香蜜湖、僑香區共享。
樓盤進度：深鐵懿府已出地面8-10層，12月部分房源有望入市；海德園出地面4-5層，還在綠網階段。
詳細情況，我們后邊慢慢說，請耐心閱讀。
23年蛻變，安托山實屬不易進入正文之前，先說明安托山的范圍。
安托山片區包括北環大道以南、廣深高速公路以北、僑香路以北、香蜜湖路以西圍合的區域。
片區橫跨南山和福田，其中南山地界只占一小部分。
如果有人見過10年前的安托山，現在應該回去看看，再感受感受深圳速度。
深云村北環大道(2020年11月攝)
之所以這么說，是因為安托山以前是深圳最大的采石場，1997年，因為深圳填海工程需要大量土石，安托山被選擇作為取石點。
但是，現在的安托山干凈整潔，絲毫看不出這里曾經是“大工廠”。
(2020年11月攝)
2017年到2018年，片區有萬科瑧山府、安巒山公館、合正等項目集中入市，價格都在9萬+/㎡左右。
要知道當時周邊二手房價格都在10萬、13萬、甚至15萬/㎡，一二手倒掛明顯，片區一出新盤就被搶光。
房價被一路抬高，片區價值整體提升，慢慢成為豪宅區中的一員。
萬科臻山府(2020年11月攝)
據了解，因為安托山是福田現存面積最大的待開發公共空間用地，政府把新規劃的大部分重點民生工程都放在了這里。
比如安托山博物館群、安托山小學、深圳市急救血液信息三中心、深康學校和深圳國際交流學校等，現在都在有條不紊的進行建設。
上下滑動查看項目進度
安托山10-03地塊保障房項目工地（華潤代建）
福田區群眾文化中心項目（華潤代建）
香蜜湖第三幼兒園工地
深圳市急救血液信息三中心公共衛生服務綜合樓項目工地
除此之外，官方還把安托山定位為“國際藝術中心區”，從深圳規土委早年公示的安托山規劃法定圖則中，剔除道路綠地，配套設施類用地文體占比最高。
可以說，安托山除了“豪”還很有文化。
安托山公園、博物館群、文化宮、4所九年一貫制學校、深圳國際交流學校等位于片區。
上下滑動查看片區法定圖則
片區法定圖則
東片區項目分布情況
雖有部分地塊在后期有修改，但基本面沒有太大影響。
在政府的大力推進，片區工廠陸續搬離進行城市更新，如今的安托山已經有了翻天覆地的變化。
目前南天電力有限公司仍在運營，工廠排放的尾氣走在街道上基本都能看到。
周邊居民苦工廠尾氣久矣。在今年7月28日，福田政府終于公示南天電力進行舊改，改造方向為住宅、商業。
目前已完成搬遷補償安置協議簽訂工作。
俗話說牽一發而動全身，從1997年至今，安托山用了23年的時間從采石場、軍廠房和駕校練車場蛻變成今天的豪宅片區。
按照目前各配套的建設進度，鳳凰涅槃指日可待。
坐火箭上升的安托山房價安托山片區現在的房價，完全對得起“豪宅片區”的稱號。
自身的發展加上緊挨華僑城香蜜湖，近兩年片區二手房價格一直在潛滋暗長。
現在除了鴻運閣的均價是在8.8萬/㎡之外，片區其他項目均在16萬+/㎡，最高達20.2萬/㎡的樓盤，還是老小區。
這個均價放在全深圳，基本已經全面秒殺了其他所有片區和樓盤。
圖源鏈家 截自2020.11.7
與此同時，片區內小區掛盤量少得可憐，屈指可數。
從上面的房價地圖可以看到，這些在售樓盤放出的房源，都是個位數。隨便點開一個樓盤查看成交日期，大多是在2015年或者2016年，2019年成交的房源少之又少。
熟悉行情的中介吐槽，現在不用看APP，就可以背出每個小區有幾套房，掛盤量太少了。
圖源鏈家 截自2020.11.7
很多人看到目前安托山片區這個市場價格，都會感慨當年為啥沒買。
2014年開盤的錦廬花園是安托山第一個商品房，當時樓盤總價在500萬左右。
現在樓盤二手房均價沖到20.2萬/㎡，在房源app查看成交歷史，最新成交的一套房源在2019年，總價1205萬，而差不多的戶型在2016年總價僅840萬。
4年時間，漲幅43%，現在最高掛盤單價已超19萬/㎡。
二手房水漲船高，新房價格卻很“白菜”，一度引來全民哄搶。
2017年到2019年期間，片區迎來5個住宅產品入市，開盤均價在9.2-9.97萬/㎡之間。這對于當時周邊二手房掛牌均價9萬多、13萬，甚至14萬、15萬相差很大。
沒有意外，入市的樓盤都是“日光”。
當時隔壁的香蜜湖片區，中旅國際公館二期更是有房源掛出了15萬/㎡以上的價格，片區一二手倒掛明顯。
看下圖來感受感受當時的周邊房價：
2018年11月截圖
再來回顧一下當年的盛況：
2017 年4月，萬科瑧山府一期開盤，當時開盤均價9.97萬/㎡，雖然全部是230-240㎡的大戶型，但開盤當天還是被深圳豪宅客戶搶完。
2017年6月，安巒公館拿到預售證，備案價在7.8-9.9萬/㎡之間，項目沒有對外開盤卻全部售罄。
2018年4月，萬科瑧山府二期上線備案8.3萬/㎡起，當時放出的222套240㎡的大戶型，開盤即售罄。
2018年11月，萬科瑧山府三期備案，均價為9.71萬/㎡，單價最低8.2萬/㎡。開盤當天總價1500萬-3200萬之間的397套房源被秒光，這在當年轟動一時。
坊間甚至流傳著“合正置地大廈在拿預售證后6小時即售罄”的說法。
早期誰都不會想到，“瘋搶”、“寸土寸金”等詞匯有朝一日可以用來形容安托山。
片區規模開發、新盤接連入市、幾個豪宅產品更是被大資金追捧，現在的安托山“豪宅片區”位置坐得很穩。
查看安托山預計入市的樓盤，目前顯示只有深鐵懿府，但從項目進度來看，海德園也蓄勢待發。
從網上流出的戶型圖來看，兩個項目都有200+㎡的戶型，可見片區要豪宅化是板上釘釘的事情。
不管今年還是明年入市，相信市場會給出好成績。
曾經的荒地，如今的寶地短短幾年間，安托山這個“不毛之地”如何躋身香蜜湖豪宅朋友圈？
相信這是很多不熟悉片區人的疑惑。
我們先看下整體片區基本情況。
雖然說安托山位于香蜜湖比較邊緣的地段，但是片區的地鐵配套和學區配套都無可挑剔。
目前片區的兩條地鐵線2號線和7號線，前者串聯了深圳豪宅區，后者則是途徑交通樞紐和成熟商圈。
安托山地鐵站則是2號線和7號線的交匯站，500米范圍內覆蓋了萬科瑧山府、錦廬花園、天健公館、安巒公館、雅福居等樓盤。
在學校教育資源上，安托山片區也很“硬”。
從學位房地圖上可以看到，片區所在的小學學區是紅嶺實驗小學。而紅嶺中學是深圳八大名校之一，加上劃分到了豪宅小區，不管是學校基因還是生源，相對來說都比較優質。
至于紅嶺實驗小學是否能成為名校，只是時間問題。
目前學區范圍內僅有萬科瑧山府、安巒公館、錦廬花園三個小區。
圖源 咚咚找房
此外，紅嶺實驗小學對應的初中劃給了深高南，深高南在2019年初中部考上四大比例約32%，福田區排名第2名。
要知道，以前片區是教科院二小（試點對口直升教科院附中）的學區范圍，現在變成深高南對萬科瑧山府、安巒公館、錦廬花園這三個小區的業主來說，無異于天上掉餡餅。
有一點大家需要注意，高級中學初中部學區范圍內的樓盤多，學位也比較緊張，不排除未來安托山初中學區劃到深康學校的可能性。
圖源 咚咚找房
但比較可惜的是，目前片區內缺少成規模的商業購物中心。
西部比較大的購物中心只有福到來購物中心，在深云村社區外；東部則是嗨您（HiRunning）購物中心，位于僑香村對面。
而以萬科瑧山府、萬科香蜜府、錦廬花園等住宅為主的中部區域，商業主要以樓盤底商為主。
但比較有趣的是，南方樓事發現新盤的底商主要以房產中介門店為主。
光是在瑧山府的裙樓商鋪，就有10家左右，走兩步就有一家門面。其中中原就有4家，樂有家3家，1家德祐，1糯家和1家美聯物業。
值得一提的是，萬科香蜜府自帶的1.8萬㎡的商業，未來或是安托山地鐵口的比較大型的商業配套，目前還在招商中。
當然，片區緊挨香蜜湖片區和華僑城片區，雖然片區內沒有聚集商業，但是可以直接共享香年廣場、九方薈等商業配套。
新盤蓄勢待發占據好地段，好學位，又是老大哥片區，對于很多想在福田買改善樓盤的人來說，安托山是一個很好的選擇。
奈何片區二手房價格高且放盤少，大家伸長脖子等待傳聞即將入市的深鐵懿府和海德園。
這兩個項目一個在片區西部一個在東部，有一定區別，我們分別來看項目進度和基本情況。
1
深鐵懿府
深鐵懿府位于安托山西部，也屬于南山區沙河街道，是安托山停車場綜合上蓋項目。
項目占地面積13.55萬㎡，規定建筑面積53.34萬㎡，其中住宅37.8萬㎡，這里邊人才房就占了15萬㎡，占比非常大。
圖源 幸福樓言堂
實地看項目，樓盤和經濟適用房深云村僅一街之隔。
深安路一側的建筑體已成片出地面8-10層不等。
按現場施工圖顯示，項目高度138.75米，共29/43層，預計在2022年4月30日竣工。
上下滑動查看項目進度
南方樓事在現場未看到營銷中心，致電銷售對方表示還沒建好，開盤時間還未確定。
和工地門口保安閑聊得知，今年12月會有部分地塊開盤，有意向的讀者可以多加留意。
雖然有地鐵7號線深云站，但是步行需要繞過深云村，從北環大道輔路往深安路方向走600米左右才能到達項目，不能說是純正的地鐵物業。
另外，目前片區內商業配套較少，只有深云村附帶的福來到購物中心，但因為緊貼僑城北區，可以共享香年廣場等商業。
未來深鐵懿府建成后，項目自身的2.2萬㎡的商業，大概率可以彌補片區的空缺。
在深鐵懿府斜對面的，是九年一貫制公辦學校，中國科學院深圳先進科學技術研究院實驗學校，目前深云村被劃入這個學區。
因為深鐵懿府自帶幼兒園以及中小學，未來是否會被劃入這個學區目前不好說。
整體來看，深鐵懿府所在的區域基本被安托山博物公園和塘朗山包圍，形成一個獨立的小區域。
就目前來說，商業配套稍有不足，但未來項目自帶的商業可以彌補這個小缺陷。
2
海德園
海德園位于安托山片區東部，
項目分為A、B兩區，中間由規劃道路安托山三路相隔，其中：
A區占地面積約3.02萬㎡，建筑面積約17.47萬㎡，容積率約3.44。共有6棟，其中1-4棟為純住宅，5棟分為A、B兩座，樓下帶有底商，6棟為幼兒園。
B區占地面積約0.86萬㎡，建筑面積約5.76萬㎡，容積率約4.28。只有1棟建筑，分為A、B兩座，帶有底商。
A區：
B區：
項目東面是紅極一時的萬科瑧山府，西面是困擾安托山多年的混泥土場，正南面是安托山10-03地塊保障房和紅嶺實驗小學。
目前項目南面以及西面已經有不少建筑出地面，目測4-5層左右。
項目所處和萬科瑧山府也只有一條街的距離，現在對比來看，海德園所在的位置還比較荒涼。
等項目和保障房施工完成，整體面貌將會大大改善。
現場施工圖顯示，項目最高高度達144.3米，約37-45層左右，預計在2023年5月21日竣工。
按網上流傳的項目戶型圖，房源從89㎡-248㎡不等，其中89㎡、160㎡和148㎡面積段分布較多。
現在項目和地鐵安托山站A口大約300米左右，出了地鐵口就能看到樓盤綠網。
南方樓事實探中發現，安托山四路上有未開通的安托山E口，和項目僅100多米，可以說海德園是妥妥的地鐵物業。
和深鐵懿府一樣，海德園周邊也沒有成規模的商業購物中心。
目前最近的商業就是臻山府的底商，但是如前文所說這些底商大部分是以地產中介門店為主。
地圖直線距離600多米處，在僑香村對面有一家嗨您購物中心，基本可以滿足日常需求。
看到這里，相信大家最關心的還是項目旁邊的混凝土廠現在是什么情況，什么時候搬走？
南方樓事在網上查詢顯示，2012年有居民就混凝土廠影響生活問題在領導留言板提問，當時市政辦公廳回復是“已轉相關單位認真研究。”
2014年，在家論壇網友表示咨詢國土局，當時得到的答復是年底搬完。
但6年時間過去，工廠仍然存在。
在深圳政府在線和福田政府查詢工廠相關規劃或搬遷信息，也未搜索到任何相關信息。
按這個情況來看，短時間內工廠迅速撤離的可能性不大。
但是按政府的規劃，工廠背面的安托山公園規劃設有配套文化中心、5000余平方米的地下停車空間等等，要成為福田綠廊，所以工廠搬離只是時間問題。
至于什么時候會搬，這還真不好說，畢竟安托山公園項目也還在艱難推進中。
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大概有人想問：
要不要“打新”深鐵懿府？要不要“打新”海德園？
參考片區內過往新盤的開盤情況，再結合現在樓盤周邊的二手房10萬+的價格，如果倒掛明顯，萬人空巷也是有可能的，畢竟“漂亮的姑娘不愁嫁”。
所以，這已經不是“要不要”的問題，而是“能不能”。
與其糾結要不要，還不如全面考察項目、思考如何做好備選，這些才是比較重要的。
距離2021年還有51天，年末能不能買套房回家過年，就看最后這一個多月了。
祝君好運。
