樓市探針第三期：

2020樓市大數據之32鎮街樓價熱度圖

“想在綠島湖買個房子，自住兼投資，樓價會不會跌？”

“想在千燈湖待發展片區置業，現在能不能買？”

“三龍灣現在性價比如何，春節前買時機怎么樣？”

在近一周時間內，南都記者連續接到三位朋友咨詢置業佛山相關問題，置業者關注點集中在三個關鍵詞：板塊選擇、置業時機、未來漲跌。

過去一年佛山五區哪里升值力度最大、市場熱度最高？未來哪里會漲，哪里慎入？

盤點2020年佛山五區32鎮街的成交表現，可以統一回復不少置業者的問題：佛山不同板塊市場呈現出明顯分化，各鎮街過去一年樓價在下跌15%至增值26%不等，張槎、北滘、桂城、石灣等區域“領漲”；禪城、南海、順德在均有所增長，同比分別增長6%、18%和6%，三龍灣、廣佛板塊、禪桂中心表現尤為明顯；“貴”的區域仍舊保持增值的態勢，但樓價相對低位的區域反而繼續回落，三水、高明多板塊成交價格有所回落；在同一區域同樣存在差異，品牌房企尤其是物業管理“靠譜”的社區競爭力凸顯。

2020年的存在諸多不確定性，房地產市場受到多種考驗，行業挑戰巨大，但在城市規劃發展藍圖下，部分區域呈現出蓬勃的發展態勢，未來可期。

所以，如何選房？南都佛山“樓市探針”大數據給出如下準則：一、首先關注大灣區和廣佛全域同城重要發展平臺、禪桂中心區；二、醫療、教育等公建配套有“實錘”動作，或明確啟動建設的新城；三、軌道交通物業，尤其是與廣州互聯互通的樞紐換乘站點所在區域；四、不能單純“貪便宜”；五、選擇品牌房企，物業服務十分重要。

2020年月度樓價增值幅度動態柱狀圖

全年32鎮街樓價走勢分化

很難用一句話來概括佛山樓價的漲跌。

對比十年前，2020年佛山鎮街住宅網簽價格漲幅最低僅為33%，最高已經超過200%。

2020年，不同板塊的分化仍在持續。

去年，佛山五區32鎮街樓價分別同比下跌15%至增值26%不等，在這其中“貴”的區域仍舊保持增值的態勢，樓價低位的區域反而繼續回落。

粵灣數據研究院統計數據顯示，32鎮街在2020年有19個鎮街樓價出現不同程度漲幅，增值排名前三的鎮街，分別是禪城張槎、順德北滘和南海桂城，網簽均價升值分別為26%、18%和15%，其中，北滘和桂城的平均單價都在2萬元以上。（高明更合受到別墅產品網簽拉升，屬于結構性上升，所以未計入TOP10。）

排在升值榜單第四位的是禪城石灣，去年均價已經接近2.27萬元/平方米，同比上升14%。

以上19個樓價增值板塊呈現出兩種熱點，一種是區域自身發展和置業驅動，帶動樓價上揚，例如北滘、桂城、石灣等；另一種是2019年處于周邊樓價相對低位，在廣佛、中心區外溢置業下，拉動上漲，例如張槎、龍江和倫教等。

此外，還有12個鎮街環比下滑，幅度最大的三個鎮街均在三水區，分別是蘆苞、大塘和南山，跌幅分別在15%/14%he 12%，其中，三水南山2020年均價為6362元/平方米，是各版塊中均價最低的區域。另有一個鎮街，三水樂平與2019年均價持平。

2020年樓價熱力圖整體表現出，佛山樓價高位區域仍舊保持增值的態勢，但樓價相對低位的區域反而繼續回落。

這不是偶然，已經在過去十年的樓價整體表現中已是如此。（延伸閱讀：十年樓價大數據）（https://m.mp.oeeee.com/a/BAAFRD000020201013370826.html）

過去一年，禪南順三區的樓價整體繼續向上。

粵灣數據研究院統計數據顯示，2020年禪城均價逾1.9萬元/平方米，同比上漲6%；南海均價逾2.1萬元/平方米，同比增長18%，順德區均價逾1.7萬元/平方米，同比增長6%。

中心區價值不斷凸顯，三龍灣、廣佛板塊，以及重要產業大鎮尤為明顯。

樓價增值板塊呈現出的第一種類型，就是區域自身發展和置業驅動，帶動樓價上揚，例如北滘、桂城、石灣等，均位于三龍灣核心區域，北滘2020年均價同比上漲18%，千燈湖和三山新城所在的桂城板塊同樣上漲15%，還有奇槎板塊所在的石灣，均價增幅達到14%。

在同一區域同樣存在差異，品牌房企尤其是物業服務更優的社區競爭力凸顯。從單盤來看，區域樓價最高位均出自品牌房企，奇槎龍光某項目2020年備案均價最高達到3.4萬元/平方米，桂城千燈湖保利一在售項目備案均價也超過4.5萬元/平方米，北滘中海項目備案均價達到2.9萬/平方米。

過去一年，三龍灣各項建設明顯提速。官方統計數據顯示，截至去年12月中，三龍灣重點建設項目儲備共174個（不含軌道交通），投資超1900億元，其中在建項目55個，總投資約1470億。按類別分，交通項目81個（不含軌道交通），總投資約400億；公服項目68個，總投資約100億；產業項目25個，總投資約1400億。

三龍灣對于人才的集聚效應，也正在逐步顯現，除了北滘兩家世界500強加速引入高端人才之外，位于三山新城的季華實驗室，僅一期就引進海內外高端團隊20多個，其中包括全職院士1名，兼職院士12名，杰青、長江學者等領軍人才32名，正高職稱134名等在內的超900名高端人才已于12月初進駐。

中心區與核心發展板塊還對周邊區域有著溢出效應。據佛山經緯相關負責人介紹，禪城張槎之所以成為2020年均價增值TOP1，主要是中心區置業需求放大，使2019年處在區域相對低位的區域價格出現拉升，2020年張槎在售的樓盤，多數均價已經突破1.6萬元/平方米，同比2019年整體增長26%。

與之相類似的還有順德倫教，受到臨廣置業需求推動，去年均價超過1.8萬元/平方米，同比增長12%，排在32鎮街第五位。

（圖片來源：佛山中原戰略研究中心）

軌道交通建設從單線到路網，對佛山的意義不僅在于人居出行，更在于廣佛全域同城的跨城通勤、產業協作將實現“一座城”、“一張網”，進而拉近與灣區各地的時間距離。

近日廣州市規劃和自然資源局會同佛山市自然資源局按照“共編、共商、共審”的工作模式攜手編制了新一輪《廣佛兩市道路銜接規劃修編》，沿廣佛兩地197公里接壤邊界共規劃布局了80條銜接道路。不僅如此，兩市還規劃18條地鐵線路，算上高鐵、城際軌道等，兩市將有27條軌道交通互聯。未來，預計軌道交通將承擔50%的跨境交通，一改目前90%依賴道路交通的狀況。

根據佛山鐵投公司數據統計，隨著南海新交通將于今年年中通車運營之后，2021年佛山2號線（在建）一期、廣州地鐵7號線（在建）順德段將陸續通車、2022年佛山地鐵3號線（在建）通車，預計到2025年，佛山地鐵2號線二期（規劃）、4號線一期（規劃）、11號線（規劃）和13號線（規劃）一期都將陸續通車。數據顯示，未來5年地鐵建設總投資超千億，年均投資額超百億元。

預計到2021年，隨著佛山地鐵2號線和廣州7號線順德段的開通，佛山地鐵運營里程將達到累計65.1公里。2022年隨著3號線開通將達到134.6公里。

南都記者梳理發現，2020年樓價增值TOP10鎮街中，除了龍江鎮，均屬于目前在建軌道交通路線受惠最突出的區域，此外還有同比均價小幅增長的禪城祖廟和順德陳村。

產業發展、區域規劃、城市更新、配套建設不僅是發展藍圖，隨著置業者越來越理性和專業，城市和產業發展趨勢都已經成為安居置業投資的重要考量因素。

其中，隨著高端人才不斷流入，佛山板塊如何真正發揮“人口紅利優勢”，除了交通配套，醫療和教育資源也是亟待補齊的“短板”所在，更是支撐區域未來發展的重要“硬件”。

在南都獨家“樓市探針”2020年佛山樓市大數據專題中，除了32鎮街樓市熱力圖、區域軌道交通發展分析之外，還將綜合部門信息，推出醫療和教育系列專題。

如果說，樓價和供需熱力圖回答的是過去一年佛山五區哪里升值力度最大、市場熱度最高？

那么軌道交通建設、醫療和教育配套的落地，則解答的是：未來哪里會漲，哪里慎入？

“樓市探針”系列重磅發布，敬請關注專題。

策劃：何惠文

統籌/采寫：路漫漫、洪詩敏