近日，黃埔君收到線坑街坊的消息，線坑村的回遷房——線坑花園正集體辦理國有房產(chǎn)證，土地出讓金為每平方米1000元，比如戶型為120㎡ 的三室兩廳需繳納12萬，預(yù)計10月份左右就可以拿到房產(chǎn)證紅本。

圖源于貝殼

由上圖可見，在黃埔租金普遍上行的情況下，毗鄰區(qū)府，配套齊全的線坑花園自然租金也不便宜，租兩室約4000，三室則要5000+。（數(shù)據(jù)源于貝殼租房）

之前，因為沒有拿到房產(chǎn)證紅本，線坑花園跟新福港鼎峰，一個是回遷房，一個是商品房，雖說都是線坑村舊改“同根生”，但房價還是存在較大差距。

未來，在拿到房產(chǎn)證紅本后，線坑花園回遷房的身份要“轉(zhuǎn)正”了，跟商品房無異，可以上市交易，房價也會向新福港鼎峰看齊嗎？給了看客很多的想象空間。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，新福港鼎峰小區(qū)均價為63151元/平米，近期有兩套成交，一套為56819 元/平，另一套為60816 元/平。

圖源于貝殼

作為黃埔最早的一批舊改，蘿崗線坑村是繼獵德村、琶洲村、楊箕村之后，廣州市第四個以“招拍掛”形式進(jìn)行改造的城中村項目。

2012年9月3日，線坑村改造項目正式奠基開工建設(shè)，過了約五年多的時間，戶籍人口約500戶的線坑村村民，終于在2018年初迎來了回遷房交付。直到現(xiàn)在回遷房可以辦理國有房產(chǎn)證，又過了近4年的時間。

小區(qū)周邊，圖源于網(wǎng)絡(luò)

所以從當(dāng)初項目奠基開工算起，到回遷房拿證，折騰了約9年時間，而且比起很多一波三折的舊改項目，已經(jīng)算是幸運(yùn)的一批。

按照限售政策，取得不動產(chǎn)證后要至少兩年才能上市。相信，2023年后線坑花園這1000多套房再入市，又是完全不同的一番景象。

其實，在跟各個舊改項目的村民交流時，大家都很納悶一個問題，明明都是出自于同一個舊村改造項目，為何回遷房跟商品房的價格差異這么大？

黃埔部分舊改分布，圖源于廣州PLUS

建起來的回遷房，槽點(diǎn)總是特別多，最扎心的是遇到回遷房的房屋質(zhì)量問題，自住體驗差，維權(quán)難！這就不點(diǎn)名批評某些開發(fā)商了，怕惹得一身騷！

這邊廂開發(fā)商的商品房上市賣得紅紅火火，賺得“盤滿缽滿”，那邊廂村民卻還在憂慮自家的回遷房質(zhì)量問題。

黃埔某舊改回遷房室內(nèi)天花板破損，攝/冰角

某街坊私下這樣跟黃埔君吐槽：“舊改確實是改變民生的好政策，但必須要對開發(fā)商加上多重監(jiān)管，舊改不能成為不良開發(fā)商的造富運(yùn)動，村民應(yīng)擁有更多的自主權(quán)，有更多渠道去保障自身的合法權(quán)益！”

誠然，在黃埔這場轟轟烈烈的舊改運(yùn)動中，開發(fā)商更像是操盤手，而大部分村民渴望對于世代居住的家園改造擁有更多的話語權(quán)，而不是接到一張張冷漠的舊改流程紙，而是希望最大程度地參與進(jìn)去。

回遷房作為舊改之下的產(chǎn)物，可以分為兩類，一類是只有集體證的，不能上市交易；一類是有國有證，比如現(xiàn)在“轉(zhuǎn)正”的線坑村，就可上市交易。

在朋友圈，確實看到有中介在賣回遷房，有的賣的是現(xiàn)房，有的是賣回遷房指標(biāo)，這種交易因為官方是不認(rèn)可的，存在一定的不確定性和風(fēng)險性，價格自然更低，這個就不用多討論了。

圖源于朋友圈

市場的觀點(diǎn)認(rèn)為，回遷房的質(zhì)量普遍沒有商品房好，再加上物業(yè)管理、小區(qū)混亂，拿證時間長等刻板印象，最終就表現(xiàn)為價格的落差。

有的村民認(rèn)為回遷房交易不應(yīng)套上層層枷鎖，應(yīng)跟商品房同權(quán)，也有其他聲音認(rèn)為，限制回遷房交易，同時也是為了保障部分村民的權(quán)益，應(yīng)該指的是怕某些村民“揮霍無度”，適當(dāng)加以限制可保障長期利益。

再回到線坑村舊改這個話題，目前商品房項目新福港鼎峰，作為科學(xué)城的標(biāo)桿小區(qū)之一，早就賣得差不多了，二手放盤也少，所以現(xiàn)在回遷房拿證兩年后上市交易，對其真的談不上半點(diǎn)沖擊。

因為這兩小區(qū)都位于黃埔區(qū)府的黃金地段，周邊市政、教育、商業(yè)配套等應(yīng)有盡有，都是搶手的“香餑餑”。硬要說沖擊，只能說沖擊兩年后科學(xué)城賣得不怎么好的新房和二手房。

線坑花園周邊配套

目前，科學(xué)城的新房成交仍是呈“火熱狀態(tài)”，二手房則因為增值稅2年改5年的政策影響，因為未滿5年，成交確實是有所回落。兩年后，房地產(chǎn)的光景又會是怎樣？誰又說得準(zhǔn)呢！

回遷房會沖擊黃埔房地產(chǎn)市場嗎？

有些媒體鼓吹的“66條村天量回遷房入市”，配上一些“黃埔樓市危”的論調(diào)，咋一聽著實嚇人！

一、只談總體，不談棄產(chǎn)比例就是“耍流氓”

在2020年“黃埔舊改18條”印發(fā)實施，其中提到關(guān)于創(chuàng)新棄產(chǎn)房屋處置，“允許不高于復(fù)建總量的30%的房屋棄產(chǎn)”，所以供應(yīng)量的多少取決于舊改項目的棄產(chǎn)比例，從目前黃埔進(jìn)入回遷階段的舊改項目來看，棄產(chǎn)的村民著實不多，具體情況要具體分析。

2020“黃埔舊改18條”印發(fā)實施，圖源于,政府文件

二、時間問題

“三年拆掉66條村”的行動計劃不等于“三年內(nèi)回遷房集中入市”。比較理想的情況是，5—8年能完成舊村改造，如果因為各種不可抗力，遠(yuǎn)超十年也不奇怪。

以線坑村舊改為例，作為黃埔第一批標(biāo)桿性的舊改項目，從項目動工到回遷房拿證用了9年，回遷房上市交易已是第11個年頭。66條村舊改體量大、牽涉廣，且各個舊改項目的進(jìn)度也不盡相同，所以未來回遷房大概率是陸續(xù)進(jìn)場，不可能一蹴而就！

而且，近年來國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控頻繁，主打“穩(wěn)字牌”，“大漲大落”的局面都是要被重點(diǎn)關(guān)注的，頒發(fā)房地產(chǎn)證的主管部門也會心中有數(shù)，回遷房上市也會在評估房產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

三、消化力問題

舊改這盤大棋，同時也約定了產(chǎn)業(yè)比例，隨著舊改的推進(jìn)，土地被盤活，吸引高新產(chǎn)業(yè)項目落地，打造強(qiáng)就業(yè)中心。

人才是會跟隨優(yōu)質(zhì)的就業(yè)崗位流動的，以十年為尺，未來黃埔的人口、產(chǎn)業(yè)等將重新洗牌，能否在城市的“搶人大戰(zhàn)”占得先機(jī)是關(guān)鍵，消化力就自然不是問題。

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