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這幾天遇到了好幾個客戶，雖然也經歷過幾次不動產買賣和置換了，但是對于一手房和二手房交易流程（從交付定金到拿房產證）還不是很清晰，模模糊糊的，今天就整理出來捋一下順序！！

首先我們說一下一手房的：

新房不同于二手房，手續簡單，稅費相對比較少。交定金的時候五證齊全正規項目的售樓部一般會和客戶簽訂一份認購書（每個開發商有所不同，有的是定購單，有的是定購協議等），一式四聯：第一聯，開發商后臺存根聯；第二聯，開發商財務存根聯；第三聯，客戶存根聯（一般簽訂預售買賣合同是會收回）；第四聯，代理銷售機構存根聯，如果沒有代理銷售機構，一般由開發商存根！如果屬于五證不全手續不正規的項目，大多數是由開發商或銷售機構出視簽訂簡單的訂購協議，不具有法律效益！

接下來就是回首付款或者總房款（首付款針對在銀行按揭貸款客戶，總房款是對于全款一次性買房客戶），一般開發商回款周期都在3-7天，有緩沖時間，個別開發商會要求當天或者隔天回款。對于資金不到位的客戶，一般會有15-20天的延期付款時間。

再下來就是簽訂購房合同或者辦理銀行面簽，這一個環節具體看開發商順序，有的是先簽合同，后做銀行面簽；有的則是先做銀行面簽，再簽合同。銀行面簽是需要夫妻雙方都到現場，準備的是夫妻雙方的資料（身份證［軍人需提供］，戶口本，結婚證［離異需要離婚證附離婚協議，未婚個別銀行需要開具單身證明］，收入證明［一般大公司有固定模板，沒有的銀行有統一模板］，征信報告［帶著本人身份證到可以查詢的銀行掃描打印即可］，銀行流水［近半年或者一年內的銀行流水，一般需體現工資；由于近些年大部分公司工資可能通過微信或支付寶發放，個別銀行也可以用此流水作為參考；如果是企業或個體戶，需提供營業執照、有公戶需提供公戶流水］，私章［1.5×1.5不帶印］）。

以上是個人，如果以公司名義買，則需要法人身份證復印件，營業執照復印件，并加蓋公章，如果是公司高管代辦，需提供委托書。公司名義購買只可以一次性全款，不可以做銀行按揭。

購房合同基本都是房管局制式合同，內容大差不差。不同的項目主要區別在基本信息、交房標準、產證辦理時間和附加協議會有區別，簽訂時注意這幾處即可！目前西安基本都是直接在售樓部登錄房管局后臺系統直接打印出來，有的開發商是帶房管局印花的紙張，有的則是直接用A4紙打印出來帶灰色備案編號水印的。

面簽和合同簽完之后就是過資金監管，住宅需過資審。銀行初審通過之后，開發商需進行資金監管審核，住宅需要進行資格審核，都通過之后購房合同進行備案。然后，就是坐等銀行放款！然后的然后拿合同！值得注意的是合同丟失是不可以補辦的，到當地房管局可以復印一份存檔合同！再等銀行放款期間，最好不要去做大額貸款，貸款逾期等也會影響銀行放貸！

再然后就是等交房（會附有該小區兩書一表）。交房時需要交付大修基金和契稅，大修基金145/㎡，契稅則不同，根據所買房屋的性質，面積等決定。值得說的是契稅是時交的，需要先帶著買房時的收款收據到開發商換取購房發票，再去相應部門存繳。最早是開發商代收，為防止開發商挪用資金，先已不允許開發商代收，必須由購房者本人辦理。

最后就是拿房產證了！辦理完以上手續，就可以等著房產證了，值得注意的是并不是剛交房所有的開發商就可以辦理房產證，一般會有空檔期。如果是按揭，房產證會在銀行抵押，本人拿的則是復印件；亦或者可以從銀行取出來，但還是處于抵押狀態。

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