昨天有讀者留言，榕南禮居二期備案了，定位小戶型，對比建總領筑南地塊的小戶型，哪個選項更優，下面來聊聊。

榕南禮居二期：備案均價2.84W，出推62、77平米，商品房合計42套，全部跟安置房混合一個樓棟，有意向需要注意。

7號樓：商品房22套，安置房55套，公攤18.3%，商品房均價2.79W，戶型62平米

8號樓：商品房20套，安置房70套，公攤20.4%，商品房均價2.89W，戶型77平米

分析：對于項目而言，二期分成兩個地塊，這次備案位于右側地塊，由于是2014年協議出讓地塊，地塊要求配建安置房，比例高達63%，雖然當時沒有安商房的概念，不過按目前的情況來看，可以按混合安商房理解。

對于當初售樓部宣稱價格參考中駿世界城璟悅，當時中駿3.4W精裝，以為扣掉精裝項目大概3W左右，不過最終備案價還是低于預期。

項目預售了很久，當初甚至還被報道要求捆綁車位，不過領證時間較晚，目前的樓市已經不可同日而語，就算目前價格有所下滑，但是預計去化也不輕松。

從這兩棟住宅的價格來看，7號樓商品房位于02，03單元，定位62平米的兩房產品，8號樓商品房位于09，10單元，定位77平米三房產品。對于8號樓，特殊在于1-4層是商業，有較大影響。

對于這次的備案價格也非常奇特，雖然均價8號樓更貴，原以為是因為有西端頭的戶型，單價更高所致，但是查看詳細備案表之后，非常奇怪，西端的價格是全部商品房里面最低的，比同樓從09單元便宜3500，可以說非常驚人。

對于項目而言，2.84W的均價，對比周邊看看：

1、中駿世界城二期：精裝備案價3.4W

2、榕南禮居一期：二手掛牌價2.9W

分析：對于這兩個項目，對比中駿而言，差價近6K，差異在于中駿是純商、帶精裝，社區也更大。當然目前中駿是否值得這個價，去年項目一期熱銷，而如今市場已經出現比較大爭議。

對于榕南禮居一期，應該是最好的參考，一期目前二手價格有所下滑，去年看成交價格在3W，而最近看掛牌已經到了2.9W左右。

對比而言，一期劃片施程小，對口九中，而目前二期不一定能劃片，加上一期是純商，二期是混合安商房，這時候再去比對就會發現二期就算2.84W，好像也不香了。

當然如果有關注土拍，上個月周邊拍出了一幅袖珍地塊，宗地2022-09號，面積7.35畝，容積率1.8，指導價2.9W，純商無精裝要求，被欣隆盛底價拿下。

對于這個地塊劣勢在于面積非常小，不過對比榕南禮居二期，沒有太大差異，這時候已經有一個純商指導價2.9W存在，對于這個混合安商房2.84W，很明顯更沒有優勢了。

上面聊到一期最近價格下滑，這時候有個很有意思的話題，當年一期2016年5月開盤，折后均價1.9W，當時正值上一輪樓市啟動，如果按以前的理解，2016年初的時間點，在福州買房，大概率都是賺的，無非是賺多賺少。

那就來計算看看：6年時間，按5%復利計算，綜合利息34%，相當于保本價2.55W，加上等費用，2.6W左右，對比如今2.9W的掛牌價，當然個別平臺甚至出現了2.7W的掛牌。

當然其中肯定也有自住的成本存在，計算都是比較極限的想法，不過正好看到掛牌房源是毛坯，所以按此計算。

對于市場，如果僅僅看到2.7W，甚至3W的掛牌價，對比當初1.9W的價格，可以說很容易覺得賺了很多，但是實際計算之后，在上一輪樓市購房，如今也僅僅是賺個寂寞。

對于二期主打剛需小戶型，這是項目目前最大的特色，由于市區大部分新盤都是89-95的三房做起步，比如周邊的中駿，95平起步，加上精裝3.4W，一套連廊小三房，總價已經要求320W。

很明顯這些項目對于剛需根本沒法看，對比項目，本次備案62，77平米，加上2.84W均價，總價在170-240W，很明顯門檻低了很多。

目前區域有小戶型的項目，就屬建總領筑，南地塊只有兩棟住宅，主打42、65、80、82平米，預計均價2.65W左右。

兩個項目相同點在于都是袖珍地塊，社區基本忽略。

不同點在于，榕南禮居二期，緊鄰地鐵三叉街站，交通優勢較好，加上南面就是中駿世界城商圈，從區位來說，很明顯榕南更好。

建總優勢在于純商，價格相比也更低一些，社區也沒有大型商業配建等。

對于兩個項目的差異也比較明顯，對于這種剛需小戶型，個人更傾向區位配套，所以更傾向榕南。

只不過項目通過上面的對比，很明顯也沒有啥性價比，這時候再去對比建總，突然覺得建總好像也沒啥性價比了。

不知道對此，大家有什么看法？

對于項目而言，二期優勢在于主打剛需小戶型，門檻較低，周邊有地鐵，商圈，區位優勢較好，劣勢在于混合安商定位，居住影響較大。

目前備案價雖然比預期低了一些，當初預售甚至還要求捆綁車位，只不過如今對比周邊市場，項目性價比也不再高。

對于樓市也是很奇特，當初覺得項目不算夸張，建總的小戶型也有一定特色，只不過如今對比項目一期的掛牌價之后，突然覺得新盤是否值得溢價，確實是值得商榷。特別對于這種定位和前幾年沒有差異的新盤，從選擇來說，建議多對比二手。