NEWS

今天A股大跌，房地產(chǎn)開發(fā)板塊全線走綠，跌幅高達1.5%，屬于中陰線，盤中甚至一度跌破2%大關。而事實上，從2017年初至今，房地產(chǎn)開發(fā)板塊一直處在下降趨勢，跌速很快，進入2018年后，更是迎來了一波斷崖式下跌。

與之相對應的，是房地產(chǎn)市場的火熱。6.6嘉興土拍，兩地熔斷，配建房面積紛紛破萬，實際樓面價創(chuàng)嘉興市區(qū)最高值。目前的嘉興，仍舊是開盤售罄，全款搶房的時代，絲毫沒有降溫的預兆。在全國范圍內(nèi)，杭州、成都等地紛紛開始搖號買房，房價飛漲的同時，還一房難求……

同樣的房地產(chǎn)，在股市和樓市這兩大金融集團里，出現(xiàn)了巨大的差異。這樣的差異，無疑證明了目前的房地產(chǎn)市場，是不正常的。

從股市來看

做股票的人應該有這般體會，想要在這個市場里賺錢，手中股票的基本面和成長性以及其背后公司所在的行業(yè)前景和熱度是重點。

出現(xiàn)這樣的大面積下跌，大概率是因為股票市場的資金持有者對這一行業(yè)的前景并不看好，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了讓他們害怕的。

股市看空房地產(chǎn)的理由，分析認為房地產(chǎn)股集體走低是因房地產(chǎn)未來出現(xiàn)違約的可能性在飆升，尤其是在行業(yè)銷售增速放緩的背景下，部分房企脆弱的資金鏈或有斷裂跡象。

事實上，這個分析確實有理有據(jù)。

Situation

截至2018年3月底止，在香港上市的內(nèi)地房企，未來一年內(nèi)到期的短期借款，按年增加逾一倍，而公司持有現(xiàn)金對短期債務的覆蓋水平由一年前平均139％降至95％。

簡單來說，就是現(xiàn)在的上市房企，借錢的情況比去年嚴重的多，一旦這些借款大坑沒有按時填補……

于是，對資金鏈異常敏感的股市投資者很難不“擔憂開發(fā)商資金鏈斷裂”。

從樓市來看

樓市這樣的火熱行情，可能本來是不該出現(xiàn)的。坊間有種說法，2015年的“去庫存”，本意是為開發(fā)商減負，結果開發(fā)商又加了把火，燒成了一輪超級行情。（全國范圍）

這次，官方開始“去杠桿”了。

Situation

1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計資金來源為4.8萬億元，同比上升2.1%，較上月累計值減少1%。這一增速，遠遠低于M2的增速8.3%和社融的增速10.5%。

這說明，官方確實是從我們看不到的地方開始整治地產(chǎn)了。從房企融資出現(xiàn)在的近況來看，我們也能看到一絲端倪。

近日，某TOP3房企200億公司債融資被終止； 另一明星房企38億的綠色公司債也被迫終止，且在公告中未說明理由。

對于房企來說，他們手中的錢正在日益減少。

據(jù)WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，2017年時136家上市房企中，約43%的企業(yè)資產(chǎn)負債率低于65.05%的行業(yè)均值； 約32%的企業(yè)資產(chǎn)負債率處于行業(yè)均值和80%之間。 另外25%的企業(yè)資產(chǎn)負債率高于80%。

所以，自調(diào)控以來，開發(fā)商擁有著大把彈藥與官方和市場進行博弈，捂盤惜售、人為制造供應緊缺也就成了慣有伎倆。這也是為什么，官方調(diào)控一直未放松，但行情熱度就是不減的原因。

然而，這種局面正在發(fā)生改變。

數(shù)據(jù)顯示，進入2018年來，有120余家上市房企平均負債率已超80%。短期債務更是快速增加，未來一年內(nèi)到期的短期借款，按年增加逾一倍，而公司持有現(xiàn)金對短期債務的覆蓋水平由一年前平均139％降至95％。

另一方面，作為房企資金重要來源的銷售層面卻受到了不小的阻力（可能在嘉興看不出來……），如1-4月，全國商品房銷售面積同比增長1.3%，其中，住宅銷售面積增長0.4%，接近停滯。

這種放緩在居民的按揭房貸上體現(xiàn)的更為明顯，1-4月份，中長期貸款（房貸）累計新增1.6萬億元，同比減少13.6%。

故，有分析認為：驟增的債務壓力，收緊的融資渠道，放緩的銷售額，這些只會讓房企更加捉襟見肘，求生存也就成了其最首要的問題。

對嘉興這座城市

誰都知道，現(xiàn)在的樓市存在泡沫。沒有人知道這泡沫什么時候會破。

從文章前面的數(shù)據(jù)來看，房企的生存環(huán)境確實愈發(fā)艱難。

一個說法是，目前的房企只有兩條路：一是降價跑量，先圖生存，再謀排名； 二是固守利潤，錯失時機導致資金鏈斷裂，或爛尾或跑路。

但不管哪一個路，都將扭轉(zhuǎn)當下的樓市行情，即供應量會增加，價格會下跌，購房者和炒房客會踩到爛尾樓。

對這個觀點，我持保留意見。在于一些地產(chǎn)負責人的交流上，他們的說法是一線城市的房企確實難過，因為土地的稀缺以及價格的受限。但是二、三線城市的房企，過得還是很自如的，只要能夠承擔拿地時的成本支出，一旦到了銷售環(huán)節(jié)，“瘋狂”的購房者會使得房企的資金瞬間回籠。雖然利潤低，但活得下去，也暫時不用擔心賣不出去。（嘉論房產(chǎn)）

關于嘉興的未來，有人給出了自己的判斷：

1. 新房的政府限價政策目前還是適用于嘉興的，雖然使得剛需買不到、開發(fā)商賺不到的雙輸局面，但政府財政收入會穩(wěn)定上升，這對嘉興城市發(fā)展的意義更大。

2. 后續(xù)如果嘉興房市搶購搖號比現(xiàn)在的成都、西安、杭州還過火還離譜，那也說明嘉興已經(jīng)發(fā)展的很有吸引力，那時候政府限價政策一定會再修改。

3. 至于怎么修改，可以參考北京住建委的思路，由政府統(tǒng)一回購倒掛熱門房產(chǎn)，然后變成共有產(chǎn)權賣給剛需人群，持幣土豪沒了一點炒房欲望。

4.嘉興還是土地財政，最近多年都不支持效仿北京，所以需要讓房市是慢牛行情，不過火更不能下跌，有節(jié)奏有價格的賣地，從而能支持更多基建規(guī)劃，從而吸引更多人才，這是當下嘉興城市發(fā)展的關鍵，也是嘉興樓市的內(nèi)因。

故短期內(nèi)，對嘉興的房子，我們還是“自住直接買”的建議。