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剛交付的次新房，總有“紅利期”。

比如位于錢塘區的綠城春風，交付還沒滿月，已經有10套二手房成交了。在成交量逐漸走低的二手房市場里，是個相當好的成績。

但成交火熱的同時，不同的聲音也接踵而來。

尤其是一則“錢塘區天花板綠城春風也破發”的帖子，評論區里呈現了割裂的兩種答案。

有人說：“群里成交了一套湖景房5.3萬元/㎡。”也有人說：“據說貝殼內網掛牌價37000元/㎡，還有談的空間。”

但一切只是“據說”、“聽說”，那二手房成交的真實價格是多少？業主是否虧本賣？小鳳凰特地跑了一趟春風。

春風在天城東路上，從拿地開始就被寄予厚望，這是湖板塊土地斷供十年后，上新的首個項目。

北側正對著湖公園二期，湖對岸就是湖大劇院。2公里內分布著4、5家綜合體，地鐵、會展中心（在建）均環繞在周圍。又是綠城“春天四子”之一，怎么看都挑不出短板。

所以，在交付之前，就有人猜測，春風價格或許能“保5爭6”。

但實際情況并非如此，據我愛我愛某中介提供的成交數據，截至6月6日春風已經成交了10套（也有其他平臺中介說成交了7-8套）。若按照這個成交速度而言，確實夠快，不過價格卻遠遠未到“5、6萬”。

鳳凰網房產統計（數據來源：杭州我愛我家）

從成交數據來看，這10套房源基本都是改善四房戶型，僅1套為105㎡三房，單價差異較大，從最低價到最高價，差價可達1.55萬元/㎡，中介表示，和賣家心態、樓層、樓幢都有關系。平均下來，成交均價在4.2萬元/㎡左右。

其中價格最低的一套是7號樓2單元的202室，面積164㎡，成交總價600萬，折合成交單價為3.66萬元/㎡。

透明售房網“一房一價”顯示，該房源開盤單價為32564元/㎡，總價534.28萬元，與二手成交價相差不到66萬元。

春風實景圖

成交單價最高的是10號樓2單元2502室，140㎡，成交總價730萬，折合單價5.21萬元/㎡，而該房源開盤單價為38258元/㎡，總價536.2萬元，相差近200萬元。

或許有心人自會發現，中介提供的數據顯示10號樓成交的3套房源，價格都較為懸殊：1單元302室與2單元2502室成交總價相差200萬元，2單元2502室與2901室也相差近百萬。

春風中央實景圖

雖然二手房樓層不同，價格會有差異，但對于總價500-600萬級的小區而言，同一幢樓近200萬的差價還是太懸殊了。

小鳳凰就這一疑點詢問了中介，中介表示10-2-2502這套房其實有個小故事：“據說，買家自己就是小區業主，買這套房是打算給父母住的，而且這套就是買家親戚的房，也是小區成交的第一套房，說是為了故意拉高小區二手房價格，不過具體情況不太清楚。”

這套或許正是開篇傳言所說以5.3萬元/㎡單價成交的的湖景房，當然是不是為了拉高二手房價格暫不可知。

從春風高層看湖

不過說到這套房的實際成交價格，中介說：“這個我們也不太清楚，不過最終網簽價格似乎是580萬元。”

中介表示10-1-302室以及10-2-2502室成交價是客觀真實的，那這套房實際價格若是580萬左右倒是值得一信。

如此看來，10號樓2單元2502室成交總價若是580萬，與開盤價的536.2萬元相比，只多了43.8萬元，按照當年較高的房貸利率，加上這幾年的利息成本，原房東估計沒得賺。

實際上，春風房東確實壓力不小。

買房時，想著“5萬、6萬”，但面對還未轉暖的二手房市場，只能向現實低頭，含淚4萬多成交。但有些房東還不死心，價格掛得不低，單價5-6萬元/㎡的房源比比皆是。

春風雖好，但中介告訴小鳳凰，湖并不算純改善板塊，很多下沙一帶的地緣性客戶對價格比較敏感，總價500、600萬超過了他們的承受范圍。

對于這些客戶，中介會優先推薦配套差異不大，但價格更低、戶型更小的湖景居和滟瀾山。根據手邊買房數據，湖景居90天內成交6套，90天內成交均價34132元/㎡；而龍湖滟瀾山90天內成交5套，30天內成交均價37117元/㎡。兩個樓盤本月掛牌均價都是4萬出頭。

而且春風還面臨著巨大的“競爭壓力”。“頭號勁敵”是望，項目本月共要交付1100多套房源，按照杭州二手房5%的換手率（投資客云集的2020年或許更高），至少有50、60套房源沖入市場。

對于春風而言，沖擊不小，二手房能“搶得先機”的時間段貌似也就這一個多月。

中介也說：“春風剛交付時候熱度很高，這批成交房源都是交付首周就談好的，這周熱度降下來了，暫時還沒有成交。”

有些房東認清了事實，既然“搶跑”快不過鄰居，也暫時賣不出預期的價格，不如選擇將房屋出租。

貝殼租房平臺顯示，目前春風有56套房源出租，整租價格在8000-15000元/月不等。

即便二手房成交壓力很大，在大行情影響下，急售的房東們沒有賺到預期的利潤，但這并不代表春風沒有溢價能力。

作為綠城在湖板塊的首秀，項目的交付品質還是非常優秀的。據了解，不少資金實力不錯的投資客，收房后直接表示要帶著一家人自住。

杭州春風實景圖（圖源：綠城官方）

春風由11幢高層構成，做了大圍合式格局，樓間距十分開闊，光是中央景觀區就有2萬方，植物種了上百種，簡直跟植物園一樣。

另外中央水景、吧臺等休閑區做得也很用心，別說是業主，小鳳凰看了都有要住進來的沖動。

但缺點也不是沒有，比如部分戶型得房率不高，房間較小等等。不過本就沒有十全十美的樓盤，在當年37500元/㎡的限價中，春風依然算是高分產品。

實際上，改善產品交付后，“利潤”不高已經成了常態，尤其是2020年左右的項目，比如城東的“明石七子”，濱江區的保利天匯等。

手邊買房數據顯示，“明石七子”均價46500元/㎡，悅風華30天內成交均價5萬元出頭，比開盤時4.7萬、4.8萬的均價也就高了些許，東潮府亦是如此。

保利天匯30天內成交均價51207元/㎡，要知道保利天匯當初開盤均價就在5萬元/㎡左右。

大概只有豪宅是例外，比如御潮府最近成交了一套低樓層房源，均價超過10萬元/㎡；杭州壹號院二期5月賣掉14套，均價12萬元/㎡；武林壹號成交了4套320-449㎡的房源，最貴的一套單價達17萬元/㎡。

可見眼下的杭州二手房市場還是在巨大的分裂之中，除了頂豪，一般的改善難以“獨善其身”。

因此，成交表現并不能代表樓盤的品質，對于春風的業主來說，能住進這樣的小區，已經比大多數人都要幸運了。

責任編輯/文靜

統籌/王 帝　 　監制/步珊珊