廣州公寓庫存達到28155套，去化周期長達31個月。

呂穎雅/發自廣州

“重磅利好，公寓將成絕版，且買且珍惜。”上周末，一則消息“廣州停止審批新增公寓”迅速傳開，陳敏（化名）立刻向客戶發出通知。

陳敏是廣州市某近郊公寓項目的銷售人員，她向中房君透露，現在公寓不好賣，投資客少，市區項目銷售情況還好，其他項目甚至連到訪客戶都少得可憐，一個月成交量只有個位數。

公寓成交量創12年新低

最近，有網傳消息稱：“廣州停止審批新增公寓”。據稱，廣州市規劃和自然資源局在2024年4月2日發布了《廣州市規劃和自然資源局關于停止審批商務公寓等類住宅項目的通知》。雖然廣州市規劃和自然資源局的多位工作人員向媒體反饋，該文件為內部文件，目前仍在進一步溝通和研究中，但不少在售公寓項目已打出與“稀缺”相關的宣傳海報。

過去一段時間以來，公寓以不限購、總價低、租金回報穩定等優勢吸引了不少投資者的眼球。早期一些產業集聚的新興板塊，如天河區智慧城板塊、黃埔區科學城板塊，小面積公寓總價僅需20多萬元，隨著企業入駐，周邊租賃需求旺盛，不少投資者都嘗到了甜頭。

但市場形勢瞬息萬變。

在一手住宅成交相對低迷的情況下，廣州公寓成交量也呈現持續下滑的趨勢?？硕饠祿@示，2023年，廣州一手公寓供應僅8115套，成交9647套，這是自2012年以來供求首次跌破1萬套。

去化速度緩慢也意味著庫存高企。截至2024年3月，廣州公寓庫存達到28155套，去化周期長達31個月。

過去，購買小面積公寓產品的客戶主要分為幾類：一是預算有限的自住購房者，以年輕人居多，公寓作為過渡用途。

第二類是手上有點閑錢，但預算不足以購買優質樓盤，或者是沒有購房名額，選擇購買公寓獲得日后穩定的租金回報。

第三類是少數大客戶，看好板塊的發展，一次性購買多套甚至整層，用于自用辦公或出租。

如今，客戶需求也在發生變化。

陳敏表示，第一類客戶對市區公寓的需求增加，因為市區住宅新盤大多是改善戶型，要購買小面積產品只能選擇公寓或二手住宅。相反，在近郊或郊區，總價100多萬元的住宅選擇很多，導致公寓的吸引力下降。而第二類投資客戶明顯減少，由于受經濟環境影響，他們更愿意選擇較為保守的銀行理財產品。第三類客戶則擁有更大的議價權，不是“筍價”一般不會出手。

一位資深投資者透露，市場上只有少數公寓的租金回報率超過5%，大部分公寓的租金回報率在2%~3%之間，不算高。隨著產業聚集區周邊新樓盤和公寓的增加，企業倒閉或裁員等因素，租賃需求急劇下降，降低了投資者的積極性。

他進一步表示，考慮到廣州住宅市場放松限購后，公寓失去了“不限購”的優勢，加上二手公寓轉手難、稅費高、溢價低甚至可能虧本出售等因素，目前投資公寓的性價比并不高，且極度考驗投資者的眼光。

廣州市房地產業協會專家委員鄧浩志表示，由于公寓和住宅存在諸多差異，如公寓不能落戶、不能對口入學等，導致公寓市場一直弱于住宅市場，目前廣州公寓庫存量較高，即使不再新建，也足以滿足近3年的需求，再加上二手市場上大量的產品，中短期內公寓供應不會出現緊缺情況，更不用說絕版了。

中心四區、大平層公寓崛起

廣州公寓市場也發生結構性變化。

盡管成交量持續下降，但成交均價卻上漲。克而瑞數據顯示，2023年廣州一手公寓成交均價再次刷新紀錄，達到32015元/平方米，比10年前增長了115%。

究其原因，一方面是成交區域集中在中心區。數據顯示，從近六年的趨勢來看，中心四區公寓的成交套數占比從2018年的9%一路升至2023年的34%，尤其是近三年占比已經穩定到三成左右。

以3月為例，合富研究院數據顯示，成交面積TOP10的項目中，6個位于中心四區，另外有2個番禺區項目是補簽和大宗交易，實際上自然成交較好的近郊或郊區項目只有2個。

今年以來，成交熱點都集中在琶洲，3月保利琶洲四季網簽了10710平方米，占總成交面積超過20%。而同地段的琶洲ONE57同樣受到市場追捧，越秀地產提供的數據顯示，該項目3月開盤熱銷6億元。

另一方面，地段、景觀、產品更優的大平層公寓供應和成交增多，直接帶動了價格的上漲。數據顯示，2023年廣州110平方米以上的大面積公寓成交占比為6%，是過去5年最高的，而在2019年到2021年期間只占2%左右。

從成交總價段來看，500萬元以上的高總價公寓在2021年之前成交占比幾乎為零，但2023年的占比已達5%。

例如成交價較高的金融城板塊，合景臻溋名鑄套均總價7000多萬元，廣州鵬瑞1號套均總價更接近1億元。此外，曉廬、越秀天薈江灣、廣州濱江上都、廣州城投灣區金融港、珠光金融城壹號等項目套均總價都在千萬元以上。