徒手建模是我們資深顧問的一項必備能力，簡單來說，就是將任一項業務對象的變化進行定性和定量分析而建立的模型。

這些模型都可支持可視化的圖型表達，也稱為“咨詢工具”，作為財務咨詢管理工具有書籍和軟件，雛形建模就是論文和基于Excel中的結果測試。

以下，我將2012年完成的個人房產稅籌劃模型之“房產購進環節的稅負優化”篇，展示一下整個建模過程。從中，揭示了稅籌運用到的基本方法和知識技能，區別于目光短淺的CPA。

假設：我們將個人房產稅的遞進稅率征收定成三檔：0.5%、1%、2%；對應房產的應征價值為：200、201-1000、1001萬元及以上。其次是購進第二套住房，分兩種情況討論個人房產稅的稅負優化，一種是有扣除面積或者子女成家分戶，另一種是全額征收房產稅。

目前現在這個時候，任何GPT（AIGC）對于未正式實施的個人房產稅都沒有確定的回答，也沒有準確的判斷能力。然而，作為一個頂級稅務顧問已經需要用盡所有信息去建模，給出價值不斐的節稅方案。這叫專業，就是大咖—5%以內的職業頂層精英。巷聞皆知的時候，我們又在同一個問題上有更加深層次的挖掘和解決。

案例：A君計劃以500萬元人民幣購買廣州市某區一套住宅，作為個人第二套住房將全額征收個人房產稅，如何考慮節稅？個人持有應征房屋的直接成本就有按年繳納的房產稅。

根據按年計繳個人房產稅=房屋的市場價值 x 稅率，依據我國討論稿方案分解為=應征房屋評估市價x 適用稅率=（房屋的權屬面積-居住扣除面積）x 地段單位評估市價x 適用稅率。以上因素分解分析為下式：

年計繳個人房產稅= 應征房屋評估市價x 適用稅率=（房屋建筑面積x應征房屋評估單價）x 適用稅率。簡化為，房產稅=建筑面積x評估單價x適用稅率。采用因素分析法，必須將所有列式轉化為連乘因子表達，本項建模省下的轉化“加減法”經驗。

分析：以500萬元預算分析，個人房產稅落在第二檔稅率1%，從節稅的目標出發有無可能從低一檔納稅？并且防止頭腦發熱，將預算當訂金，供樓從高一檔納稅時，盡可能避免跳升稅率的發生。

可見，稅務籌劃并不是什么人都能做的事情。表面上是節稅，實際上三因素分析中，前面兩個因素是建筑面積和評估單價，決定了你住多大的地方，和適合在什么價位的哪一個區購買，包括子女入學和交通出行等等的承受問題。