天下城房產(chǎn),天下城戶型

2024-08-01 08:51:31

FANGDONG

天下城房產(chǎn),天下城戶型

FANGDONG ｜房東俱樂會

撰文：黑泥美編：小鸚校對：大豆

爛尾樓的今生

2014年南陽的問題樓盤集中爆發(fā)，當(dāng)?shù)卣y(tǒng)計(jì)出了一個數(shù)字：302個。

至今，時間已過去了8年。如若從2012年業(yè)主買房時算起，到今年已整整10年。

“沒有買過爛尾樓的南陽人，不是真正的南陽人。”這一句自嘲，在南陽坊間已流傳多年。在自嘲背后，包含有多少心酸和無奈，就有多少希望和等待。

一個遠(yuǎn)在廣州的維權(quán)業(yè)主的一句評論，頗能說明南陽人的希望，“希望住進(jìn)新房的是我們本人，而不是我們的遺像。希望我們到時可以坐在沙發(fā)上，而不是掛在墻上。”

那么，當(dāng)年那些讓南陽聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的問題樓盤，今天都成功上岸了嗎？

從南陽武侯祠門口向東步行1500步，到達(dá)臥龍路與工業(yè)路交叉口的東南角，你會發(fā)現(xiàn)一處爛尾樓叫碧源花園，它還有一個響亮的名字：

爛尾樓鼻祖。

3月23日那天，碧源花園門口，彩旗飄飄，一排排禮炮甚是壯觀。這個爛尾了20年的樓盤高調(diào)宣布復(fù)工，即將走出陰霾見彩虹。當(dāng)天的南陽媒體在開頭部分寫道，“這個消息對南陽來說，影響是爆炸性的。”

5月28日，南陽的崔女士告訴我，“碧源花園并沒有復(fù)工的跡象。”

但從《碧源花園項(xiàng)目權(quán)益登記報(bào)告》上可以看出，碧源花園項(xiàng)目工作專班正在對1#樓的權(quán)益人進(jìn)行詳細(xì)的登記核查工作。既然敢鑼鼓喧天鞭炮齊鳴，說明事情在向好的方面發(fā)展。

碧源花園這樣的超級僵尸盤還能看到一絲曙光，與南陽問題樓盤綜合整治的強(qiáng)力推進(jìn)不無關(guān)系。這些年，南陽人頭上頂著“爛尾樓之都”的帽子，步履維艱，但隨著業(yè)主自救、開發(fā)商努力和政府介入，“除了少數(shù)一些硬骨頭迄今沒有啃下，南陽遺留的問題樓盤基本上大頭落地。”在南陽研究樓市多年的一位朋友說。

有一個項(xiàng)目，叫花溪園，是302問題樓盤之一。此項(xiàng)目位于南陽中州西路，二機(jī)廠斜對面，2009年立項(xiàng)，屬于南陽市城中村改造項(xiàng)目十大重點(diǎn)工程之一，由芳泰置業(yè)開發(fā)，2014年9月爛尾停工，一停5年多。

2019年，名門地產(chǎn)和佳潤地產(chǎn)接盤后，更名為名門中州府，因醫(yī)療教育資源配套完善（附近有兩所完全學(xué)校、一座三甲南石醫(yī)院），一度成為網(wǎng)紅神盤，蝶變新生。復(fù)活后的名門中州府，被視為南陽問題樓盤解決的標(biāo)桿。

2020年，佳潤地產(chǎn)作為接盤俠似乎獲得了經(jīng)驗(yàn)值，專治疑難雜癥，爛尾樓泉陽觀瀾庭在佳潤地產(chǎn)手中，搖身一變，成了佳潤城市之光。前有花溪園的化腐朽為神奇，后有主城區(qū)核心位置的佳潤城市之光，讓南陽不少人瞬間懵逼，追隨者眾。

也是在2020年，曾經(jīng)邀請過白娘子趙雅芝站臺的爛尾樓鉑金時代，沒有讓業(yè)主千年等一回，等了七八年，終于辦下了土地證。

業(yè)主等的是七八年，但卻有千年等一回的感覺。鉑金時代的上岸過程曲折反復(fù)，業(yè)主籌款自救、自救款被挪用，然后業(yè)主再次自救，房子終于要交了，開發(fā)商又要加價。

跟白娘子同姓的業(yè)主趙佳說，“如此奇葩的事，哪個媒體來，都舍不得走。”關(guān)于爛尾樓的一切新聞素材，都能在鉑金時代找到，鉑金時代也是所有媒體報(bào)道中必提及的一個項(xiàng)目。

今天的鉑金時代，在輿論重壓之下倉促交房，無論小區(qū)環(huán)境還是生活配套，怎么看都像是半成品，何況下面的商業(yè)依舊爛著。趙佳只有苦笑，“日他仙人，沒掛在墻上已經(jīng)不錯了。”

鉑金時代

還有爛了6年的億安天下城，同樣在2020年涅槃重生。

億安天下城在當(dāng)年?duì)€尾得非常驚悚，“艾滋病拆遷隊(duì)”就是他們搞出來的。這個盤的復(fù)活，是因其獨(dú)特的價值。雖然容積率高，但架不住雙學(xué)區(qū)，依靠十四小和南陽最好的初中十三中，在一個三四線城市，單價居然賣到了15000左右，即使到今天，它的二手房價位還保持在13000上下，再次驗(yàn)證了家長購房的底層邏輯，上演著學(xué)區(qū)神話。

億安天下城

南陽的很多爛尾樓有一個共同點(diǎn)：都爛在黃金位置。

在南陽，有一個最美麗的開發(fā)商南陽市錦寓置業(yè)有限公司，它開發(fā)了兩個取名美麗的小區(qū)——美麗之都和美麗佳苑，只可惜都爛尾了。

“房管中心的團(tuán)購房也爛尾了。”這句地產(chǎn)圈最諷刺的話，說的就是美麗佳苑。

如今的美麗之都和美麗佳苑走在破產(chǎn)重組的道路上，美麗之都部分樓棟已交付，其余的在陸續(xù)跟進(jìn)；美麗佳苑據(jù)說也已復(fù)工。

同樣位于黃金位置的，還有南陽一高旁邊的凱璟清華園。也是當(dāng)年南陽的地王項(xiàng)目，后因各種原因爛尾數(shù)年。2018年，在政府強(qiáng)力介入和業(yè)主自救的共同努力下，逐步恢復(fù)施工，不管品質(zhì)怎么樣，好歹最終實(shí)現(xiàn)了交房。

這兩年，隨著問題樓盤的解決進(jìn)入尾聲，南陽爛尾樓的消息在網(wǎng)上越來越少。

南陽民間現(xiàn)在流傳另外一種說法，“爛尾樓之都”的帽子已易主。

爛尾樓的前世

南陽地產(chǎn)20年，有幾個重要時間節(jié)點(diǎn)：

比如2019年。

2019年5月22日，南陽官方媒體刊發(fā)文章稱“水氫發(fā)動機(jī)在南陽下線，市委書記點(diǎn)贊！”這就意味著，車輛只需要加水即可行駛，真是一個敢騙，一個敢信，瞬間，此事引爆網(wǎng)絡(luò)。

一眾主流媒體蜂擁而至南陽，把“水氫車事件”前后的相關(guān)人物和背景扒拉個明明白白。

在水氫車輿論逐漸平息時，到訪南陽的媒體記者憑借著新聞嗅覺很快嗅到了另一個再次引爆網(wǎng)絡(luò)的信息——大量問題樓盤多年來無法解決而引起的民情激憤。

這年6月，《新京報(bào)》首先發(fā)文，7月，《南方周末》緊隨其后，然后其他主流媒體進(jìn)行了深度報(bào)道和評論，新浪網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、今日頭條等商業(yè)網(wǎng)站也跟著煽風(fēng)點(diǎn)火添油加醋，把南陽爛尾樓扒了個一絲不掛，使南陽“爛尾樓之都”頻頻登上熱搜。

從那以后，“爛尾樓之都”的帽子死死地扣在了南陽頭上，本來這句南陽民間的自嘲，徹底變成了群嘲。

而在所有的媒體報(bào)道中，同時指向了南陽地產(chǎn)的另一個時間節(jié)點(diǎn)：

2014年。

2014年6月25日，央視《焦點(diǎn)訪談》節(jié)目曝光了南陽市三杰盛世城的樓盤使用瘦身鋼筋，報(bào)道還揭露，瘦身鋼筋不僅三杰地產(chǎn)在使用，并長期廣泛應(yīng)用于南陽市的各個樓盤。

當(dāng)天晚上，南陽市政府下發(fā)通知全面排查整治，全市所有的建筑工地被按下了暫停鍵，中新網(wǎng)對這種只有在今天疫情管控下才會發(fā)生的狀況作過描述，“在南陽轉(zhuǎn)了半個城沒有發(fā)現(xiàn)一個施工的樓盤，上百座塔吊靜靜地呆在半空中，如停擺的時鐘。”

南陽市政府迅速統(tǒng)計(jì)出了一個數(shù)字：302個問題樓盤。

302個問題樓盤，不僅打擊了地產(chǎn)商，更打擊了南陽市民對房地產(chǎn)的信心，多數(shù)依靠公眾集資的開發(fā)商接連不斷崩盤。據(jù)南陽市打擊和處置非法集資領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年3月起，南陽非法集資案件呈爆發(fā)式增長，2015年間就達(dá)到60起。

非法集資的極端案例，是一個叫馬高潮的退休干部引發(fā)的。在2016年2月29日中午12點(diǎn)，趁學(xué)生放學(xué)之際，他駕車沖進(jìn)了南陽市最好的高中南陽一中，致1人當(dāng)場死亡、5人受傷。后經(jīng)調(diào)查，馬高潮先后多次將個人及他人共計(jì)1200萬元借給南陽市大新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司使用，后發(fā)生爛尾，一直催還無果，進(jìn)而對社會不滿，故意制造重大惡性社會影響事件。

其實(shí)2014年爆的雷，埋在2008年。

那一年，南陽市辛苦申辦多次，等了十幾年的農(nóng)運(yùn)會終于被敲定——2012年在南陽舉辦第七屆全國農(nóng)運(yùn)會，時任領(lǐng)導(dǎo)激動地說，“這是南陽市、也是河南省有史以來承辦規(guī)格最高、規(guī)模最大的綜合性體育賽事。”

自此后，南陽市轟隆隆的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)拉開了大幕，“一切圍繞農(nóng)運(yùn)會，一切服從農(nóng)運(yùn)會，一切服務(wù)農(nóng)運(yùn)會。”

據(jù)中國經(jīng)營報(bào)統(tǒng)計(jì)，2008—2012年期間，南陽市共拆除各類建筑550萬平方米，為農(nóng)運(yùn)場館建設(shè)提供土地七千余畝，五萬多人因此遷移。僅2012年一年，南陽城市建設(shè)新開工項(xiàng)目總投資超過50億元，相當(dāng)于過去10年投資的總和。

捉襟見肘的南陽市政府默許地產(chǎn)商“先上車后補(bǔ)票”，“邊拆、邊建、邊銷售、邊完善手續(xù)。”沒有人知道政府到底簽了多少個這樣的“四邊協(xié)議”，但南陽人很清楚，一個不到200萬人口的城區(qū)，像雨后的狗尿苔一樣，忽然冒出來幾百家房地產(chǎn)開發(fā)商，很多人都沒有房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，只要上面有人，能拿到地，公務(wù)員隨時可以下海；他們根本沒資質(zhì)申請正規(guī)的貸款，就把手伸向了民間融資。

在利益驅(qū)動之下，這些“攏共才有十幾個人、七八條槍”的小“游擊隊(duì)”遍布大街小巷，一個在南陽做建材的朋友張林說，“高峰期，我身邊有60%的人都參與了房地產(chǎn)開發(fā)。”

2012年9月22日，南陽第七屆農(nóng)運(yùn)會閉幕。

在官方的口徑里，農(nóng)運(yùn)會給南陽帶來了發(fā)展機(jī)遇。的確如此，盛會給南陽留下了高的新聞發(fā)布中心，像鳥巢一樣的體育中心，和一座把中心城區(qū)擴(kuò)大了三分之一的嶄新城市。

不過，302個問題樓盤，在政府的文件中，還有另外一個名字“農(nóng)運(yùn)會后續(xù)遺留問題”。

南陽人的努力

2014年南陽集中爆發(fā)的302個問題樓盤，部分不負(fù)責(zé)任的媒體，為了吸引眼球，惡意解讀為302個爛尾樓。事實(shí)并非如此，問題樓盤主要集中在6個方面：爛尾樓、拖欠工資、拆遷安置、產(chǎn)權(quán)交易、物業(yè)管理、手續(xù)不齊等。

爛尾樓占的比例是21%。

無論爛尾樓在問題樓盤中的占比多少，對于老百姓的影響都一樣，每一個問題樓盤的背后，都是千家萬戶的淚水、心酸和無奈。

當(dāng)然，海量問題樓盤的生成，是一個系統(tǒng)性的產(chǎn)物，在“爛尾樓的前世”中，我們可以看出，從政府、房管部門、開發(fā)商、購房者、拆遷戶、銀行和民間放貸人，甚至是像馬高潮這樣作為借貸掮客的準(zhǔn)退休檢察官等公職人員，也都參與了其中，起到了一定的推波助瀾作用。

事情已經(jīng)出來，該追究的追究，該擔(dān)責(zé)的擔(dān)責(zé)，而馬上解決老百姓的住房問題，是最直接也最現(xiàn)實(shí)的。

首先是關(guān)系到切身利益的購房者，等不及，怎么辦？自救。南陽黃金位置的樓盤金匯城，就是一個業(yè)主努力自救的非典型樣本。

瘦身鋼筋這個點(diǎn)燃之前，南陽依然沿著狂飆突進(jìn)的風(fēng)格向前發(fā)展。金匯城挖個坑出份圖紙，老百姓就紛紛交錢上車了。沒有公積金辦不了貸款的，簽份協(xié)議，房子可以分期付款，根據(jù)樓盤進(jìn)度，一批一批交。

2014年—2016年，金匯城的3號樓和5號樓相繼爛尾，近千名業(yè)主，走上了艱難的維權(quán)之路。直到2017年，樓市回暖，政策放松，金匯城依然深陷泥潭。

千人千面，維權(quán)最怕的就是不團(tuán)結(jié)。金匯城的業(yè)主也一樣，在一次次維權(quán)無果的路上，逐漸形成兩派：“維權(quán)派”，希望通過政府施壓開發(fā)商，解決爛尾；“自救派”，認(rèn)為爛尾是開發(fā)商沒錢，主張籌集資金，自己干。

兵分兩路。維權(quán)派業(yè)主，繼續(xù)堵大門，扯白條，四處奔走呼吁；自救派業(yè)主，推選代表，找到開發(fā)商和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人談判。

很快，自救派與開發(fā)商的協(xié)議達(dá)成，在律師的公證下，建立公用賬戶，由開發(fā)商和業(yè)主代表共同監(jiān)管資金，用于樓盤的后續(xù)施工。

維權(quán)派質(zhì)疑自救派的聲音在逐步減弱，研究南陽樓市的朋友說了一個數(shù)據(jù)：

在第13次被質(zhì)疑自救的動機(jī)時，共管賬戶籌到尾款92萬；

在第21次被質(zhì)疑自籌自救是跟開發(fā)商穿一條褲子時，共管賬戶籌到尾款208萬；

在第33次被質(zhì)疑自籌自救是業(yè)主代表得了開發(fā)商好處時，共管賬戶籌到尾款312萬；

在第37次、41次被質(zhì)疑時，共管賬戶籌到尾款418萬、436萬……

籌來的款項(xiàng)，解決了5號樓東西單元的水上分支，解決了534戶的入戶水管、534戶防盜門，解決了5部電梯、大電入戶、化糞池……

籌款數(shù)字一點(diǎn)點(diǎn)向上滾動，完成的項(xiàng)目越來越多，自救派業(yè)主代表的信任度一次次提升。很多維權(quán)派業(yè)主調(diào)轉(zhuǎn)槍頭，也加入到了自救陣營。

2018年年底，開發(fā)商通知業(yè)主交房領(lǐng)鑰匙。金匯城業(yè)主成功上岸。

金匯城歷時一年多的自救過程，當(dāng)中的努力、疲憊和煎熬，唯有業(yè)主自己才能體會。

這是一個全程自發(fā)組織，沒有任何官方參與的自救個例。從中我們可以看到，業(yè)主及開發(fā)商最終努力走到一起表現(xiàn)出的信任和解決掉爛尾樓的巨大勇氣。

金匯城

自救之外的另一條路，是接盤俠的出現(xiàn)。

南陽爛尾樓扎堆出現(xiàn)，當(dāng)?shù)刈〗ú块T想拯救市場信心，拼命引入大型房企。2016年后，樓市暖風(fēng)勁吹，的確有多家大型房地產(chǎn)商為了布局三四線城市市場，紛紛入駐南陽。

可很遺憾，南陽爛尾樓渴望的白衣騎士，不是這些大型房企，它們更傾向于自己拿地，絲毫沒有興趣當(dāng)接盤俠，也不想為產(chǎn)權(quán)債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的爛尾項(xiàng)目埋單。這些大型房企明白，像南陽這種三四線城市，土地供應(yīng)充足，沒有實(shí)際意義上的城市中心，只要砸下一個大項(xiàng)目，人群自然會隨之流動。

據(jù)一位南陽房產(chǎn)中介介紹，正是因?yàn)槟详枂栴}樓盤太多，2016年后入駐的大型房企在當(dāng)?shù)叵喈?dāng)受歡迎。在南陽，只要五證齊全，又是全國品牌，意味著開盤即清盤。南陽建業(yè)的一個樓盤首次開盤，292套房子全部售罄，成交價高達(dá)1.2萬元/㎡。

“那時，五證齊全是開發(fā)商最硬的廣告語。”在南陽中達(dá)·明淯新城居住多年的老白同學(xué)告訴我，到今天為止，孩子從幼兒園到小學(xué)已經(jīng)畢業(yè)了，還沒有拿到房產(chǎn)證，只拿到了一個大證。好的是，他現(xiàn)在可以自己去辦理了。

南陽迄今為止最稱職的白衣騎士，就是佳潤地產(chǎn)。爛尾樓花溪園在它手中盤活，開發(fā)商泉陽置業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致的爛尾樓泉陽觀瀾庭，也在它手中起死回生。

業(yè)主自救和接盤俠的能量畢竟是有限的，對于302的榜單而言，抹去的僅僅是幾個數(shù)字而已。

大批量爛尾樓的整治，最終需要的是政府強(qiáng)力介入。問題樓盤的化解，需要時間、資金和政策的支持，更需要當(dāng)?shù)毓賳T為官一任、造福一方的擔(dān)當(dāng)意識。

2014年，南陽市政府出臺“302政策”，發(fā)布《南陽市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作實(shí)施方案》，成立了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立了房地產(chǎn)整治項(xiàng)目臺賬，逐一標(biāo)明問題，開始著手處理問題樓盤。從那時起，“補(bǔ)票”、“專項(xiàng)整治”等成了南陽人熟悉的名詞。

2019年初，根據(jù)全省統(tǒng)一安排部署，南陽全面啟動了房地產(chǎn)領(lǐng)域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅(jiān)行動。12月，市委又啟動了房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪突出問題專項(xiàng)巡查，幫助推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域問題化解。

2020年的下半年，南陽市政府針對房地產(chǎn)領(lǐng)域問題樓盤召開了一次新聞發(fā)布會，繼容缺辦理之后，又打出了一記重拳：證繳分離。何謂“證繳分離”？就是將群眾辦理不動產(chǎn)證和對相關(guān)房產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)征繳相分離，優(yōu)先解決難的問題。

前期實(shí)行的容缺辦理在這次會議上再次得到了完善和改進(jìn)，既節(jié)省了企業(yè)時間，又真正實(shí)現(xiàn)了“一站式服務(wù)、一窗口辦理”，讓建筑許可審批跑出了加速度，讓工程項(xiàng)目方得到了實(shí)惠，極大地推進(jìn)了工程建設(shè)進(jìn)度。有媒體評價說，“這幾乎已經(jīng)是相關(guān)部門當(dāng)下對問題樓盤解決，所能釋放的最大程度的寬容和善意！”

南陽市政府對于符合“容缺辦理”的項(xiàng)目列了一個詳細(xì)清單：58個。

容缺辦理成為南陽問題樓盤整治的一個因地制宜的手段，因容缺辦理復(fù)活的項(xiàng)目案例有：同晟國際、楓橋水岸、華鑫國貿(mào)……

南陽市政府的這次專項(xiàng)發(fā)布會，邀請了全國各地的媒體監(jiān)督，毫無避諱地自揭傷疤，把過去問題都擺在桌面上，公開答疑問題樓盤的整治政策。

南陽問題樓盤太多，情況也復(fù)雜，大多遵循一樓一策的方法在逐個化解。比如還有重新打造概念復(fù)活的項(xiàng)目案例：中實(shí)駿景商業(yè)、億安天下城等。

億安天下城

2020年10月14日，南陽官方媒體報(bào)道稱，“中心城區(qū)房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治302個項(xiàng)目已處置化解274個，處置化解率90.7%……其他由于歷史遺留問題復(fù)雜，正在有序推進(jìn)中。”

2021年下半年，全國房地產(chǎn)市場哀鴻遍野，而南陽問題樓盤的推進(jìn)，卻又更進(jìn)了一步。9月11日，南陽市委規(guī)劃委員會第九次會議強(qiáng)調(diào)，關(guān)于問題樓盤處置：一，實(shí)事求是、尊重歷史；二，加快處理問題樓盤；三，依法依規(guī)、解決問題；四，遏制新增、防止攀比。

仔細(xì)分析這四條問題樓盤處置的最新原則，你會發(fā)現(xiàn)政府的良苦用心和規(guī)避風(fēng)險的意識：

尊重歷史就是不可能完全按照今天的律條治當(dāng)年所犯下的罪，實(shí)事求是；

加快處理是因?yàn)槔习傩胀涎右惶欤惶炀筒荒馨簿樱恳惶於荚诮剐牡却?/span>

處置問題樓盤，要以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，以解決問題為導(dǎo)向，這是辦法和手段；

房地產(chǎn)形勢下滑，全國各地房企接連暴雷，樓市的再一次寒冬，一定要遏制新增爛尾樓，做好監(jiān)管工作，防止死灰復(fù)燃。

2022年6月2日，南陽市問題樓盤處置化解工作指揮部又印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快市中心城區(qū)個人不動產(chǎn)權(quán)證辦理工作的通知》。

南陽一直在努力，問題樓盤的化解也在不停向前推進(jìn)，數(shù)以千計(jì)的南陽人還在等待。

媒體上說得最多的一句話就是，“南陽老百姓的愿望很淳樸，他們只希望在規(guī)定的時間內(nèi)能夠解決所有問題樓盤的問題，住上房子，拿到證。”

其實(shí)這不僅僅是南陽老百姓淳樸的愿望，也是全國老百姓的愿望。

希望南陽再接再厲，希望南陽的問題樓盤早日清零。

如果302爛在2016年以后

作為一個南陽人，回顧南陽地產(chǎn)發(fā)展的這些年，內(nèi)心很不是滋味。