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新房庫(kù)存約3.6萬套

這些要賣多久？

2021年第一季度已成為過去式，按以往經(jīng)驗(yàn)，接踵而至的四、五月，恰好是一年樓市成交的爆發(fā)階段。

據(jù)零距離房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)近60個(gè)全市在售及待開樓盤相關(guān)數(shù)據(jù)，目前常熟全市新房廣義總庫(kù)存量約3.6萬套，廣義總庫(kù)存面積達(dá)505萬方。（數(shù)據(jù)來源透明售房網(wǎng)及地塊相關(guān)公示，僅供參考，以官方發(fā)布為準(zhǔn)，廣義庫(kù)存包括在售、待開及新地庫(kù)存）

常熟近期商品房成交情況表 數(shù)據(jù)來源：常熟透明售房網(wǎng)

根據(jù)透明售房網(wǎng)公布的2020年3月至2021年2月的成交情況，常熟過去12個(gè)月新建住宅月均成交量約1065套。

按這樣的去化速度，常熟目前的新房庫(kù)存需要近34個(gè)月才能去化完畢。

數(shù)據(jù)說明：

成交數(shù)據(jù)來源于常熟透明售房網(wǎng)，其中網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（已售面積、套數(shù)）會(huì)存在一定的滯后性。

部分純新盤的庫(kù)存面積=土地面積*最高容積率（一般樓盤都會(huì)用足容積率）

本次統(tǒng)計(jì)，只統(tǒng)計(jì)了在售住宅+已拿地的待開住宅部分，商業(yè)地塊未列入統(tǒng)計(jì)范疇，另外有部分樓盤因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)，難以找到準(zhǔn)確的庫(kù)存數(shù)據(jù)，也一同未列入統(tǒng)計(jì)。

看到這里，先冷靜思考一下，你覺得將近3年的去化周期，長(zhǎng)嗎？

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高庫(kù)存下的難題

買房人或許覺得也挺好？

3.6萬套，34個(gè)月，面對(duì)這樣冰冷的數(shù)字或許大部分朋友還沒有一個(gè)具體的概念。

所以我們不妨來對(duì)照一下其他城市的數(shù)據(jù)：

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年2月末百城商品住宅去化周期約12.48個(gè)月，這屬于一個(gè)比較平均的參考數(shù)值，相對(duì)來說一線城市去化周期更短，為9.11個(gè)月。

和常熟去化周期相近的，是日照、包頭這樣的城市。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心認(rèn)為：房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期的合理區(qū)間在6-18個(gè)月。

從數(shù)據(jù)來看，目前常熟的庫(kù)存去化周期處于高位狀態(tài)，高庫(kù)存是當(dāng)下常熟市場(chǎng)面臨的一個(gè)難題，但這道題卻是出給開發(fā)商和市場(chǎng)的，買房人考慮的范疇是買不買得到和買不買得起。

那么，是不是意味著接下來常熟買房人都應(yīng)該笑了？

想買房的朋友估計(jì)會(huì)這么想：既然庫(kù)存那么高，那我肯定要好好挑選挑選，只要賣不掉，它必然會(huì)降價(jià)！這樣看來，高庫(kù)存也挺好的，就看誰(shuí)能熬過誰(shuí)！

從目前的庫(kù)存情況來看，機(jī)會(huì)會(huì)有，買房人需要緊盯市場(chǎng)變化，選擇合適的機(jī)會(huì)入場(chǎng)。

從2018年至今，常熟各大版塊的價(jià)格基本沒有出現(xiàn)比較大的浮動(dòng)，處于一個(gè)比較穩(wěn)定的橫盤階段。

在下來一輪需求爆發(fā)之前，就是買房的窗口期。按照基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，供過于求進(jìn)入買方市場(chǎng)后，現(xiàn)在的樓市情況對(duì)買房人來說確實(shí)是更有利的。

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市場(chǎng)分化環(huán)境下

我們來說點(diǎn)別的

值得一提的是，常熟三環(huán)內(nèi)的廣義庫(kù)存新房量?jī)H約7000套，占到總庫(kù)存量的20%左右，更多的庫(kù)存分散在了城北城鐵片區(qū)、南部新城和各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)上。

而按照當(dāng)下常熟樓市的成交情況，市區(qū)比其他區(qū)域好賣多了，三環(huán)外的區(qū)域壓力無疑會(huì)更大，這也反映了當(dāng)下常熟樓市區(qū)域分化的現(xiàn)象。

在這樣的背景下：

◎市區(qū)+偏改善類產(chǎn)品，這兩者的結(jié)合成為了當(dāng)下常熟樓市容易走量的硬通貨；

◎非熱門板塊由于房子賣不動(dòng)，戶型開始越做越小，總價(jià)也越來越低，開始考慮投資客戶；

按照目前的庫(kù)存情況，常熟的平均戶型面積為140㎡左右，這個(gè)平均面積確實(shí)是比較大的，也能反映出庫(kù)存里面尚有不少大面積的戶型未出售。

◎熱門板塊樓盤，為了獲得更高的溢價(jià)，各種新產(chǎn)品層出不窮，比較有代表性的例如近年來的文化片區(qū)。

其實(shí)在樓市里，三、四線城市出現(xiàn)庫(kù)存較大的情況很常見。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，下一波買房的機(jī)會(huì)，就是再提“去庫(kù)存”的時(shí)候。

只要價(jià)格到位，消化庫(kù)存還不容易嘛。

最后不妨再送給大家?guī)拙湓挘赓M(fèi)的：

1、假如你是真心想要買房，考察一個(gè)樓盤的同時(shí)，也了解下區(qū)域內(nèi)的情況，如果區(qū)域庫(kù)存比較多，確實(shí)還有挑挑揀揀的機(jī)會(huì)；

2、剛需的朋友別想了，本文和你關(guān)系不大，該買的時(shí)候還是要買；

3、可以的話盡量選擇好一點(diǎn)的地段和產(chǎn)品，如果周邊教育資源也不錯(cuò)的話更好，這樣的樓盤即便是在市場(chǎng)不好的時(shí)候也能走出獨(dú)立行情；

4、還想等等看的朋友，可以關(guān)注一下今年的土拍情況，估一下未來的供應(yīng)量，雖然可能你會(huì)等得更久，但買房的機(jī)會(huì)或許就在這兒。

最后希望大家都能早日住上屬于自己的大房子，這3.6萬套庫(kù)存里必定有你一套！