2023年房貸結清了7萬億，“沸沸揚揚的還貸潮”難道真的是業主們在結清房貸嘛？

顯然不是，對于國人而言有能力全款購房的大多不會去辦按揭貸款，當然也有經營企業的業主們、因為資金創造的利潤遠超房貸利息所以辦理按揭。但是這種畢竟屬于少數。

房抵經營貸24年一季度就增加了1.3萬億，這個數據表明絕大部分結清房貸的業主，都只是從按揭貸款轉換到房抵經營貸款。

為什么這么多人選擇轉貸？轉貸又有那些利弊，筆者將一一列舉。

一、利率差。

如上圖若示，按揭房貸是LPR+30個基點。

房抵經營貸是LPR-90個基點。

首先解釋一下什么是LPR，央行根據18家銀行的貸款利率，去掉最高和最低，剩余的計算出平均值就是LPR，又稱貸款基礎利率。

無論是按揭房貸還是抵押經營貸，后邊的加減基點是固定不變的，但LPR是變量，LPR降低利率，都會與之降低、反之亦然。

二、還款方式。

按揭房貸的還款方式，是等額本息或者等額本金。壞處是月供壓力大，好處是可以用幾十年的時間不知不覺中還完房貸。

抵押經營貸的還款方式，也有等額本息和先息后本。大部分業主都會選擇先息后本的還款方式，好處是每月只需要還息不還本，月供壓力極小，壞處是房貸本金一直不會減少，最終需要一次性歸還所有本金。

三、期限。

按揭房貸可以一次性授信二十年、三十年。

但是抵押經營貸，先息還法每次授信最多十年，等額還法也可以授信20-30年。

注：很多業主擔憂，先息十年到期后無法續貸。這個概率極小，因為房產抵押類貸款主要關注的是房產的價值和房齡，正常是50年內的房齡銀行都能接受。

有能流通的房產作為抵押物，不會有銀行拒絕這樣的客戶，因為完全不用擔憂客戶還不上錢！

四、額度。

以筆者所在城市深圳為例，正常情況下房產的7成是標準額度。也就是說你的房子價值一千萬，可以貸出700萬。

但是銀行之間也會存在競爭。有的為了吸引到更多客戶，可以8成起批，但是利率往往會上浮一部分。

還有一些，經營的主體比較優質，納稅開票金額大，或者專精特新這些。甚至可以做到1比1.2到1比2（一千萬的房產可以貸出一千二百萬，到兩千萬）

總體上在做抵押經營貸，為客量身定做方案時，要詢問一下客戶的優先級，是額度優先還是利率優先，或者還款方式優先。

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