天河區 | Airbnb公寓

關于公寓和住宅，大家多少有一定的辨識吧。但是面對實際各種不同情況時呢？中介恐怕都弄不清楚，更何況從沒交易過的“新手司機”。

小趙現在常會和朋友同學聊一下看盤情況，前段時間同學發來一個樓盤信息，天河智慧城版塊的綠地中央廣場。大致對話如下，同學已經對那房子美美的裝修，以及美美的價格很動心，但卻被小趙發的一張截圖破滅，直說“告辭”。

小趙特地去查了這個樓盤，看到下面這個問答發給她，其他……也不用說什么了。對于限購區域，手握房票的人，當然不要買公寓。

這個問題小趙請教過老鄺，不用管各種概念，其實很簡單。首先，建立一個產權意識，我們通常所說的房屋產權大致分為：

1.）住宅用地，產權年限是70年；

2.）綜合用地，產權年限是50年；

3.）商業用地，產權年限是40年。

然后，記住下面兩句話：

只有70年產權的住宅可以做三成首付；

只要這個樓盤可以三成首付就是住宅。

在前兩篇小趙寫的番禺廣場踩盤報告中，就有過這樣的爭議。有朋友指出小趙看的兩套尚東尚筑與信業尚譽都是公寓。那幾套房子是綠中介帶我看的，后面我去了另外一家小中介，那位大哥聽我看了信業尚譽，也直說那是公寓！他們忽悠你呢！

到底是哪樣？按照上面說的兩個標準，小趙查過它們都是70年產權，并且也都可以做3成首付。那么毫無疑問它們是住宅，只是長得特別像公寓。為什么會有這樣的物業來混淆視聽呢？因為有一種房子叫做：70年住宅產權公寓。

1.）70年產權公寓，性質是住宅，不過面積小一點，可以落戶口可以掛學區，可以做30年貸款，交易也只是正常的稅費。70年公寓和40年公寓有本質上的差別，70年是住宅，40年就是個坑。

2.）水電氣費都是民用，但一般來說都只通燃氣，廚房比較簡單直接就在進門的過道里。

3.）價格高居住質量一般。70年公寓公攤高。用套內實得面積來計算，70年公寓的價格其實并不便宜，錢都讓公攤給吃了。而且70年公寓不是居住式的電梯設置，比如信業尚譽一梯二十八戶，尚東尚筑酒店房間混雜其中，沒有家的感覺。

4.）70年公寓一般都在小區的邊邊角角上，比如尚東尚筑的公寓就不在小區里面，而是在靠馬路的商場樓上。信業尚譽也是單體樓在馬路邊，沒有小區環境。

5.）70年公寓的租金收益不錯。信業尚譽40-55㎡的一室，可以租到2500左右，裝修好一點租到了3000元。現在年輕的小情侶，如果經濟條件還不錯的話，還是非常愿意單獨租小公寓住的。70年公寓挑高會比較高，有些達到5米的做成loft形式，其實小趙自己也挺喜歡這樣的居住環境。

如果是自住剛需客，實在喜歡就買。不過小趙聽過一些房產人士的建議，都說只要錢夠，不建議買70年公寓，能買大的還是買大的，好歹買個兩房。70年公寓占房票，占貸票。在目前調控毫不放松的情況下，一套小公寓占一套房票一套貸票，有點劃不來。

如果是投資的話，小趙學到一個關于收益的簡單公式：：

收益=(賣出價-買入價）* 持有面積（某些情況下還有/持有周期）。

要想收益高，根據這個公式而言的話，你其實需要滿足以下的3點：

a：價差（漲幅）足夠高。

b：面積越大越好

c: 有人接手。

來看看公寓滿足那些條件呢？

1：價差，這個可以有。

2：面積 ，這個真沒有

3：流動性看地段配套。

所以如果要買70年公寓投資的，一定要挑好配套，要有地鐵和商場，公寓的租戶主要是年輕人，對于年輕人來說，地鐵和商場是加分項，再有裝修漂亮些租金可以租高一點。

還有兩個情況小趙覺得入手也不錯：

如果是帶學區的優質70年小房子，只要學區好，就買買買。

年輕小姑娘有資金富裕的話，可以買一套70年公寓，作為婚前財產，婚后可以收租。

希望看完這篇之后，能夠糾正一些認知偏差，讓我們在看房選房的路上，掃清一顆絆腳石！