賣(mài)房乃人生大事，無(wú)論是投資或自住，牽一發(fā)而動(dòng)全身！在美國(guó)賣(mài)房流程非常復(fù)雜，也有很多省錢(qián)竅門(mén)，可以自己賣(mài)，也可以委托地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)幫你賣(mài)，這樣的話需要支付一筆不小的傭金，不過(guò)，如果不太了解美國(guó)的房產(chǎn)法律的話，建議還是不要自己的操作，以免因小失大。

那么美國(guó)賣(mài)房到底有哪些流程呢？涉及哪些花費(fèi)與稅務(wù)知識(shí)呢？今天小編就帶你系統(tǒng)了解下美國(guó)賣(mài)房的那些事兒！

文章的一開(kāi)始前，先問(wèn)問(wèn)自己……

撇開(kāi)單純投資轉(zhuǎn)手的賣(mài)房不說(shuō)，大部分的人應(yīng)該都是要另購(gòu)新房而決定賣(mài)房。在你真的進(jìn)行賣(mài)房前，請(qǐng)先思考以下2點(diǎn)：

想賣(mài)房的大多數(shù)人都會(huì)再另購(gòu)新屋。此時(shí)會(huì)建議這類(lèi)賣(mài)家，先把自己目前居住的社區(qū)與房產(chǎn)與想購(gòu)買(mǎi)的社區(qū)及房產(chǎn)列出做比較，先做點(diǎn)房產(chǎn)資訊的搜集，也比較一下價(jià)格與優(yōu)劣勢(shì)，在衡量后說(shuō)不定會(huì)發(fā)現(xiàn)不搬家反而比較好。

是否希望趕快賣(mài)掉？還是不急的隨緣賣(mài)？銷(xiāo)售利潤(rùn)？是否已找到之后的住處等。有時(shí)在活耀的房產(chǎn)市場(chǎng)中，屋主很可能幾周內(nèi)就馬上賣(mài)出房子，因此若計(jì)劃同時(shí)賣(mài)屋并買(mǎi)屋，建議也要做好時(shí)間上的準(zhǔn)備。

賣(mài)房過(guò)程中，賣(mài)家通常會(huì)需要負(fù)責(zé)下列費(fèi)用：（實(shí)際情況請(qǐng)與經(jīng)紀(jì)人討論了解，某些項(xiàng)目視合約規(guī)定為準(zhǔn)，某些項(xiàng)目則是按房產(chǎn)大小收費(fèi)）

• 經(jīng)紀(jì)人傭金 (Brokers fees)：賣(mài)方開(kāi)支中最大的一筆，通常介于成交價(jià)的5-7%不等，主要視賣(mài)家與家經(jīng)紀(jì)人協(xié)商而定，傭金是買(mǎi)賣(mài)家雙方經(jīng)紀(jì)人依比例拆帳。
• 賣(mài)方過(guò)戶公證費(fèi) (Escrow Fee)
• 屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi) (Title Insurance)
• 郡縣政府過(guò)戶稅 (County Transfer Tax)
• 市政府過(guò)戶稅 (City Transfer Tax)：通常比郡縣政府過(guò)戶費(fèi)高很多，有的城市無(wú)此稅。
• 一年的房屋保修費(fèi) (Home Warranty Fee)
• 白蟻檢查費(fèi) (Termite Inspection Fee)
• 屋契文件準(zhǔn)備費(fèi) (Document Prep Fee)
• 文件公證費(fèi) (Notary Fee)
• 經(jīng)紀(jì)公司的法律規(guī)范監(jiān)督費(fèi) (Regulatory Compliance Fee)
• 代書(shū)費(fèi)用
• 所有尚未支付的地產(chǎn)稅、社區(qū)費(fèi)、任何拖欠稅款、罰款等
• 其他

注：撇開(kāi)經(jīng)紀(jì)人傭金，其他項(xiàng)目的費(fèi)用最粗略計(jì)算方法就以房?jī)r(jià)的1%來(lái)估算。所以如果經(jīng)紀(jì)人傭金為6%，那賣(mài)房的全部費(fèi)用粗估約為房?jī)r(jià)的7%。

賣(mài)房時(shí)須向稅務(wù)局 (IRS) 繳納所得稅，通常會(huì)涉及兩種稅：

是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，州政府或市政府向賣(mài)主征收的稅款。各州各市的交易稅征收方式與費(fèi)用各有所異，有的可能只需付州交易稅而不用付市交易稅，有的地方則是兩者都要支付。

如：

加州地區(qū)的交易稅

加州的房產(chǎn)交易稅為每$1000，征收$1.1的稅，此外一些城市還會(huì)征收房產(chǎn)交易稅，比如洛杉磯市是每$1000征收$4.5的稅。各市規(guī)定不同，詳情可咨詢經(jīng)紀(jì)人。

西雅圖地區(qū)的轉(zhuǎn)讓稅

西雅圖的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)是華盛頓州、縣和市政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓征收的稅種，它也是分級(jí)征收的，具體如下：

• 如果房產(chǎn)售價(jià)等于或低于500,000美元，則征收售價(jià)的1.1％；
• 高于500,000美元但等于或低于1,500,000美元，則征收售價(jià)的1.28％；
• 高于1,500,000美元但等于或低于3,000,000美元，則征收售價(jià)的2.75％；
• 超過(guò)3,000,000美元，則征收售價(jià)的3％。

若賣(mài)房產(chǎn)生利潤(rùn)，則利潤(rùn)部分會(huì)計(jì)算在個(gè)人所得稅中。這部分牽涉復(fù)雜，也有許多方式可節(jié)稅，可參考下方，并與專(zhuān)業(yè)稅務(wù)人員咨詢。

• 賣(mài)房利潤(rùn) = 調(diào)整后賣(mài)價(jià) (Adjusted Sale Price)
• 減去調(diào)整后成本 (Adjusted Cost Basis)
• 調(diào)整后成本：買(mǎi)價(jià)減去銷(xiāo)售傭金、律師費(fèi)等開(kāi)支。
• 調(diào)整后賣(mài)價(jià)：賣(mài)價(jià)減去房屋整修費(fèi)用。

2021-2022年度納稅申報(bào)稅率

法律規(guī)定外國(guó)賣(mài)家賣(mài)房時(shí)，會(huì)由產(chǎn)權(quán)公司在過(guò)戶時(shí)就扣除成交價(jià)的15%，并在期限內(nèi)向IRS申報(bào)8828-A表格來(lái)申請(qǐng)減稅，IRS 會(huì)依情況決定是否同意減免。若外國(guó)賣(mài)家賣(mài)的是自住房，而且賣(mài)價(jià)不超過(guò)30萬(wàn)美元，則可免扣10%所得稅。詳情請(qǐng)洽專(zhuān)業(yè)稅務(wù)人員。

賣(mài)房時(shí)要考慮的稅務(wù)比買(mǎi)房還復(fù)雜。賣(mài)房賺的錢(qián)要報(bào)稅、就算把房產(chǎn)傳給子女時(shí)也要交稅，但透過(guò)以下幾種方式可加減省下不少稅喔。

房屋翻新改建的費(fèi)用雖然不能抵稅，但可以增加房屋成本，也就是減少了賣(mài)房利潤(rùn)，進(jìn)而達(dá)到省稅目的。所以只要是購(gòu)房后的每次翻修與整修都應(yīng)保留好相關(guān)收據(jù)，為日后的賣(mài)房換房做準(zhǔn)備。

IRS 對(duì)整修費(fèi)用有較嚴(yán)控制，詳情請(qǐng)洽專(zhuān)業(yè)稅務(wù)人士。

建議將房屋翻新改建費(fèi)用的收據(jù)要和購(gòu)房合同放在一起長(zhǎng)期保留，以備未來(lái)使用。

若過(guò)去5年在該房住滿兩年，賣(mài)房利潤(rùn)有25萬(wàn)美元(夫妻兩人則為50萬(wàn)美元)的免稅額，只有超過(guò)部分才須交稅。

此免稅條款不適用于投資屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋。

若屬于自助+投資的兩用房，則賣(mài)方自己主要居所的部分可享此稅額優(yōu)惠，出租的單元?jiǎng)t需申報(bào)資本增值稅。

若因某些因素未住滿兩年而不得不賣(mài)房(例如換工作、調(diào)職、健康因素、失業(yè)、生多胞胎等)，仍可享有部分免稅條款福利，詳情請(qǐng)洽專(zhuān)業(yè)稅務(wù)人員。

例如出售一套投資房(出租)，且在售出賺到錢(qián)的45天內(nèi)將利潤(rùn)拿去購(gòu)買(mǎi)另一套投資房(需有書(shū)面證明)，并于180天內(nèi)完成所有交屋程序，則出售前一套房的利潤(rùn)將無(wú)須立即交稅。

此法主要是延遲交稅時(shí)間，若未來(lái)第二套出租房賣(mài)出后，但無(wú)用同樣手法找到下一套投資房，則仍是要繳交所有的稅款。

美國(guó)法律規(guī)定美國(guó)公民與綠卡持有者每人都有550萬(wàn)元免稅額，無(wú)論是贈(zèng)與或遺產(chǎn)，只要低于550萬(wàn)美金就無(wú)需繳稅。兩者看似無(wú)異，但其實(shí)在子女賣(mài)房時(shí)就有很大差異了。

• 贈(zèng)與稅：生前贈(zèng)送，由贈(zèng)送者支付贈(zèng)與稅。
• 遺產(chǎn)稅：身后繼承，由繼承者支付遺產(chǎn)稅。

注??：如果是通過(guò)遺產(chǎn)方式繼承，美國(guó)州遺產(chǎn)法庭會(huì)征收整個(gè)遺產(chǎn)5%-8%不等的費(fèi)用。

美國(guó)稅法規(guī)定：

生前贈(zèng)與：子女受贈(zèng)者的成本是父母當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)的成本(假設(shè)20萬(wàn))，因此未來(lái)子女要賣(mài)房時(shí)，將會(huì)以父母當(dāng)初的買(mǎi)房成本去作為目前房子成本計(jì)算(也就是20萬(wàn))，而非房子目前市值。因此，若房子以50萬(wàn)賣(mài)出，則資本利得稅會(huì)以50-20=30萬(wàn)去計(jì)算繳納。

繼承遺產(chǎn)：子女繼承者的成本會(huì)是父母過(guò)世那一天的房產(chǎn)市值(假設(shè)40萬(wàn))，因此未來(lái)子女要賣(mài)房時(shí)，將會(huì)以繼承那天的房產(chǎn)市值作為目前房子成本計(jì)算(也就是40萬(wàn))。因此，若房子以50萬(wàn)賣(mài)出，則資本利得稅會(huì)以50-45=5萬(wàn)去計(jì)算繳納。

由此可知，以遺產(chǎn)方式將房產(chǎn)傳給子女，對(duì)日后子女賣(mài)房時(shí)的稅務(wù)較有利。接下來(lái)要開(kāi)始帶大家了解賣(mài)房的9大流程，助你快速脫手、荷包滿滿！

賣(mài)家經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)為 Listing Agent，買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)為 Buyer Agent / Selling Agent。美國(guó)并沒(méi)有法律規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)一定要通過(guò)經(jīng)紀(jì)人，但卻有法律規(guī)定在房屋買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)主須依照法律進(jìn)行某些步驟。

在美買(mǎi)賣(mài)房屋的手續(xù)非常繁瑣，如果你對(duì)美國(guó)房地手法規(guī)很熟悉，那或許可全部自己來(lái)，否則還是會(huì)建議透過(guò)專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)人處理會(huì)更加省事，經(jīng)紀(jì)人除了能代替賣(mài)家處理在交易過(guò)程中的各種交涉、協(xié)商、談判等包含法律事務(wù)在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，維護(hù)賣(mài)家最大權(quán)益，也能避免因處理不當(dāng)所產(chǎn)生的法律糾紛。

此外，專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人了解市場(chǎng)行情且訊息靈通，可建議最具競(jìng)爭(zhēng)力的合理房?jī)r(jià)，并促進(jìn)成交機(jī)會(huì)。

• 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)知識(shí)：能為買(mǎi)家協(xié)商最佳條件與價(jià)格，并確保買(mǎi)家利益。
• 專(zhuān)業(yè)分析評(píng)估：為賣(mài)家分析地產(chǎn)附近的環(huán)境、學(xué)區(qū)、發(fā)展?jié)摿Α⑸禎摿Φ龋喅鲎罴咽蹆r(jià)。
• 熟悉整個(gè)地產(chǎn)交易過(guò)程：房屋買(mǎi)賣(mài)是個(gè)嚴(yán)密復(fù)雜的過(guò)程，為買(mǎi)家統(tǒng)整眼花撩亂的文書(shū)合同是經(jīng)紀(jì)人最基本職責(zé)，從看屋、出價(jià)、審查賣(mài)方房屋聲明、開(kāi)立及填寫(xiě)代書(shū)說(shuō)明、審查初步產(chǎn)權(quán)報(bào)告、房屋檢驗(yàn)報(bào)告和代書(shū)結(jié)案，并與買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人談判，協(xié)助賣(mài)家各個(gè)步驟，可替賣(mài)家省卻許多時(shí)間精力。
• 廣大供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)：好的經(jīng)紀(jì)人會(huì)有一群值得信賴的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)和專(zhuān)員人員名單供賣(mài)家參考選擇 。

在美國(guó)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易中，經(jīng)紀(jì)人所賺的錢(qián)就是所謂的傭金 (Commission)，基本上買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人與賣(mài)家經(jīng)紀(jì)人的傭金都是由賣(mài)家支付（僅很少數(shù)狀況是買(mǎi)家付）。

注??：自2019年10月1日起，華盛頓州（主要涉及西雅圖地區(qū)）的經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用規(guī)則發(fā)生變化，所有新上市的房源由原先的賣(mài)家支付雙方經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用，變成賣(mài)家可以選擇只支付賣(mài)家經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用。

當(dāng)屋主要賣(mài)房時(shí)，賣(mài)家經(jīng)紀(jì)人會(huì)將屋子放到市場(chǎng)上賣(mài)，并會(huì)于成交后收取一筆傭金（假設(shè)6%）。而這筆傭金中會(huì)有部分是要支付給買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人的（例如有3%是要分給買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人），因?yàn)槭琴I(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人帶潛在買(mǎi)家來(lái)看房子的。

買(mǎi)賣(mài)家的傭金拆帳比例以合約為準(zhǔn)，不同公司可能收費(fèi)會(huì)不同。不少賣(mài)家會(huì)想要省傭金而決定自己賣(mài)房，當(dāng)然最大用點(diǎn)是可省下要付給賣(mài)家傭金，但建議買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人的傭金還是不要省，不然應(yīng)該不太會(huì)有買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人會(huì)愿意帶潛在買(mǎi)家來(lái)看你的房子喔。

這一點(diǎn)是決定房屋脫手快或慢的關(guān)鍵，你不想賣(mài)太低，但訂過(guò)高也很可能會(huì)導(dǎo)致房子防人問(wèn)津，畢竟買(mǎi)家也會(huì)做比價(jià)。做好市場(chǎng)調(diào)查，評(píng)估房子所在地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)，了解所在社區(qū)內(nèi)其他的房產(chǎn)交易情況，并識(shí)別房產(chǎn)的弱點(diǎn)與賣(mài)點(diǎn)，并訂出一個(gè)合乎常理的售價(jià)。可參考該社區(qū)過(guò)去6個(gè)月的相似銷(xiāo)售物件成交價(jià)去制定售價(jià)。通常正式上市的前15天是曝光率最大的時(shí)段，也是能吸引最多買(mǎi)家來(lái)看房子并出價(jià)的時(shí)點(diǎn)，請(qǐng)把握。

一個(gè)了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的經(jīng)紀(jì)人能進(jìn)行調(diào)查并評(píng)估，協(xié)助并建議賣(mài)家一個(gè)具競(jìng)爭(zhēng)力的房屋售價(jià)。此外，你也可請(qǐng)專(zhuān)業(yè)估價(jià)師進(jìn)行訂價(jià)。訂價(jià)當(dāng)然也是有策略！若想盡快售出，賣(mài)家經(jīng)紀(jì)人可能會(huì)建議降低上市價(jià)格來(lái)快速吸引買(mǎi)家上門(mén)，從而減少房屋上市時(shí)間 (這過(guò)程中當(dāng)然也牽涉到很多談判技巧，有些房子最終的成交價(jià)甚至還比最初開(kāi)價(jià)高出許多)。同樣的，有些賣(mài)家經(jīng)紀(jì)人也可能會(huì)為了拿到你這筆生意而先以高售價(jià)吸引你，最后又再降價(jià)，所以賣(mài)家自己也是要做好功課，才不會(huì)被經(jīng)紀(jì)人牽著鼻子跑喔。

除了地點(diǎn)地點(diǎn)地點(diǎn)，房子本身的狀態(tài)也是影響售價(jià)的一大因素，無(wú)論是重新裝潢或老舊不堪都會(huì)影響。若房子或結(jié)構(gòu)有重大問(wèn)題，屋主是有義務(wù)發(fā)現(xiàn)出來(lái)并誠(chéng)實(shí)說(shuō)出的，例如腐爛、白蟻、石棉、屋頂漏水、地下室淹水等會(huì)造成建筑損壞的問(wèn)題。

每州都有規(guī)定屋主需誠(chéng)實(shí)指出的問(wèn)題范圍各有所異，誠(chéng)實(shí)為上策。雖然說(shuō)在房子過(guò)戶前都會(huì)先經(jīng)過(guò)正式檢查的過(guò)程，但如果最后在這部被買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題而取消交易，著實(shí)也是浪費(fèi)雙方的時(shí)間與精力呀。

除了專(zhuān)門(mén) Flip 房子，這里當(dāng)然不是要你花大錢(qián)去大整修，而是做好內(nèi)外清潔，修整一下庭院、清洗一下地板、車(chē)庫(kù)或粉刷一下墻面、把家具擺放恰當(dāng)?shù)鹊龋傊褪亲尫孔涌雌饋?lái)干凈明亮具吸引力，讓買(mǎi)家覺(jué)得成交后就能直接入住好省力。只要包裝做得好，也是可以有效提升售價(jià)喔！

把房子打扮得美美的，也能拍出具吸引力的廣告照片，有利于房產(chǎn)上市時(shí)能第一眼就吸引潛在買(mǎi)家。

廚房和浴室也是買(mǎi)家觀察重點(diǎn)，別忽略！

有些人會(huì)透用 Home Staging 來(lái)包裝美化房子，由專(zhuān)業(yè)人員挑選恰當(dāng)?shù)募揖邤[飾來(lái)突顯房子優(yōu)點(diǎn)并藏住缺點(diǎn)，打造出最佳的室內(nèi)氛圍，讓潛在買(mǎi)家參觀房子就能馬上幻想自己住在這里，提高誘因。(畢竟若是空蕩蕩的房子，買(mǎi)家看了也會(huì)比較無(wú)感，無(wú)法確實(shí)感受此空間得潛在可能性)

當(dāng)價(jià)格確立、廣告照片拍攝等一切就緒后，就可以將房屋具請(qǐng)情況輸入到各大賣(mài)房網(wǎng)站，讓其他經(jīng)紀(jì)人與買(mǎi)家能瀏覽。研究顯示高達(dá)90%的買(mǎi)家會(huì)在網(wǎng)路上搜尋房屋物件，所以房屋的廣告照片很重要。

房屋開(kāi)放參觀 (Open House)：經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)在周末開(kāi)放一般大眾進(jìn)入屋內(nèi)參觀，吸引一些買(mǎi)家。屋前銷(xiāo)售標(biāo)志、宣傳資料、社群媒體等各種行銷(xiāo)廣告方式都能使用。

房子正式上市后，就會(huì)陸續(xù)收到買(mǎi)家的出價(jià)函，賣(mài)家可視對(duì)方的出價(jià)與其他條件去做決定要接受 (Accept)、再協(xié)商 (Counteroffer) 或直接拒絕 (Reject) 對(duì)方的出價(jià)。若對(duì)買(mǎi)家的出價(jià)及條件滿意的話，即可簽署合同，達(dá)成交易。

收到買(mǎi)家出價(jià)合同時(shí)，除了價(jià)格考量，同時(shí)也需審核其他條件，例如買(mǎi)家的經(jīng)濟(jì)狀況、是否有銀行貸款預(yù)批準(zhǔn)證明 (Pre-Approval Letter) 或銀行現(xiàn)金存款證明、買(mǎi)家提出的附加條款內(nèi)容 (Contingencies) 等，仔細(xì)挑選買(mǎi)家最自己也才會(huì)有保障。

與潛在買(mǎi)家進(jìn)行再協(xié)商 (Counteroffer) 時(shí)，賣(mài)家可以要求調(diào)整任何細(xì)節(jié)，如金額、附加條款等等。

價(jià)格談判過(guò)程是由賣(mài)家經(jīng)紀(jì)人與買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行談判。

附加條款是保障買(mǎi)家的方式，最常見(jiàn)的附加條件有三種：Loan、Appraisal、Inspections，在這三項(xiàng)非買(mǎi)家主觀意愿的情況下，可于約定期間內(nèi)無(wú)條件中止交易并拿回買(mǎi)家放在第三方公證托管公司 (Escrow) 中的全額訂金。有些買(mǎi)家會(huì)在這部分做條款調(diào)整來(lái)吸引賣(mài)家同意成交。

1. 房屋檢查保護(hù)期

在加州買(mǎi)主一般有17天的反悔期。買(mǎi)家需在這段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行 Home Inspection，拿到驗(yàn)房報(bào)告后，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人可就維修事宜與賣(mài)方交涉，看是進(jìn)行維修或補(bǔ)貼維修費(fèi)等。在這段時(shí)間中若買(mǎi)家決定不買(mǎi)了，買(mǎi)家都可因任何因素中止合約、拿回全數(shù)訂金。

有些買(mǎi)家可能會(huì)將17天檢查天數(shù)縮短，來(lái)吸引賣(mài)家成交意愿。

有些買(mǎi)家會(huì)在出價(jià)錢(qián)就先做房屋檢查(Inspection)，然后在出價(jià)上就不會(huì)有房屋檢查的附加條件，也讓出價(jià)較具競(jìng)爭(zhēng)力。也有買(mǎi)家不取消房屋檢查附加條件，但表示僅用來(lái)了解屋況而不要求賣(mài)家修理或再議價(jià)。

2. 鑒價(jià)附加條款

在17天內(nèi)，貸款銀行會(huì)針對(duì)房屋做鑒價(jià)，確保價(jià)格合乎市值，買(mǎi)家的最終貸款金額會(huì)以此鑒價(jià)金額為準(zhǔn)。若鑒價(jià)金額低于成交價(jià)很多，買(mǎi)家可選擇取消交易不買(mǎi)了、或自己補(bǔ)差價(jià)、或與賣(mài)家協(xié)調(diào)降價(jià)。

3. 貸款保護(hù)期

簽訂合約后，買(mǎi)家需在規(guī)定的21天內(nèi)成功貸款出來(lái)。

若貸款保護(hù)期內(nèi)無(wú)法申請(qǐng)到貸款，可選擇另間貸款銀行，或直接取消交易拿回全額訂金。

若超過(guò)貸款保護(hù)期，有些買(mǎi)家會(huì)與賣(mài)家協(xié)調(diào)再延長(zhǎng)時(shí)間，賣(mài)家也可要求買(mǎi)家 Remove Contingency 來(lái)保障交易（代表買(mǎi)家不能將訂金取回了），或請(qǐng)買(mǎi)家將 Escrow 的訂金拿出、直接取消交易。

4. 其他

減少對(duì)賣(mài)家的要求，如 Closing Assistance、Home Warranty、Appliances 等。或盡可能配合賣(mài)家希望的時(shí)程與條件，提供賣(mài)家便利，例如當(dāng)賣(mài)家急脫手時(shí)，可盡量縮短整體作業(yè)時(shí)間、將 Closing Date 提前；或是有些賣(mài)家希望賣(mài)掉后能先以出租方式繼續(xù)住在屋內(nèi)一段時(shí)間在搬走。

在協(xié)商交涉后，若賣(mài)家對(duì)買(mǎi)家所提出的出價(jià)與附加條款等皆滿意的話，那就可正式簽署合同。接著買(mǎi)家會(huì)將訂金存入第三方公證托管公司 (Escrow)，并開(kāi)始后續(xù)的所有權(quán)認(rèn)證、買(mǎi)家貸款、過(guò)戶、檢查報(bào)告等步驟，直至一切手續(xù)皆合法完成后，Escrow 才會(huì)將房子產(chǎn)權(quán)交給買(mǎi)家，并將錢(qián)款交給賣(mài)家。

買(mǎi)家需遵守雙方協(xié)議的付款日期；賣(mài)方則須確保房屋完整性與交屋日期，并通過(guò)買(mǎi)家安排的房屋檢查。

買(mǎi)家若簽約后因故反悔或無(wú)法成交，訂金有可能全部沒(méi)收，除非購(gòu)屋合同列有附帶條件 (Contingency) 。

一般而言，貸款買(mǎi)家的整體購(gòu)屋交易時(shí)間從進(jìn)入過(guò)戶交易算起，至少需要30至45天。現(xiàn)金買(mǎi)家則較快，約7至20天可完成（資金皆已在美國(guó)時(shí)）。

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是指保險(xiǎn)人承諾若產(chǎn)權(quán)存在產(chǎn)權(quán)報(bào)告 (Title Report) 中應(yīng)記載但卻遺漏的瑕疵和糾紛，且給被保險(xiǎn)人帶來(lái)?yè)p失時(shí)，保險(xiǎn)人將負(fù)責(zé)消除產(chǎn)權(quán)瑕疵與糾紛，或由其在保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)給予賠償。

包含偽造、欺騙、欺詐、登記錯(cuò)誤、侵占、錯(cuò)誤簽字、前房主違反建筑規(guī)范、測(cè)量圖錯(cuò)誤、律師造成的錯(cuò)誤失職、前房主欠繳地稅、產(chǎn)權(quán)上無(wú)效貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權(quán)等。

通常賣(mài)家會(huì)為買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，保障買(mǎi)家，確保產(chǎn)權(quán)干凈，也保障產(chǎn)權(quán)方面若出現(xiàn)問(wèn)題的賠償，包含所有重新恢復(fù)擁有產(chǎn)權(quán)的法律費(fèi)用。投保金額是房子成交價(jià)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)通常是一次性費(fèi)用且一直有效。

買(mǎi)家在這段期間會(huì)進(jìn)行附加條款中的相關(guān)項(xiàng)目，如安排做房屋檢查、房屋估價(jià)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶調(diào)查等。此時(shí)賣(mài)家須配合進(jìn)行個(gè)步驟，并提供房屋周邊環(huán)境報(bào)告 (Seller's Disclosure)、白蟻檢查 (Termite Report) 等合約里要求的檔案文件供買(mǎi)家審閱。買(mǎi)家在房屋檢查后若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)家雙方應(yīng)共同討論要如何處理（承擔(dān)費(fèi)用或適當(dāng)降價(jià)等）。

在簽署購(gòu)房合同約兩周后，美國(guó)專(zhuān)業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶機(jī)構(gòu)會(huì)進(jìn)行過(guò)戶調(diào)查，調(diào)查賣(mài)家產(chǎn)權(quán)是否清晰，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題后會(huì)出具產(chǎn)權(quán)過(guò)戶檔。

加州規(guī)定賣(mài)家需提供關(guān)于房子的一些報(bào)告，如前期屋主產(chǎn)權(quán)報(bào)告(Preliminary Title Report)、白蟻報(bào)告(Termite Report)、自然災(zāi)害報(bào)告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社區(qū)法規(guī)(銷(xiāo)售Condo才須提供)、周?chē)廴疚飯?bào)告等賣(mài)家所知的房屋任何問(wèn)題報(bào)告等。

加州房地產(chǎn)交易手續(xù)中，規(guī)定賣(mài)家須提供買(mǎi)家白蟻報(bào)告。慣例做法是賣(mài)家在交易最后步驟前請(qǐng)白蟻檢查公司出具報(bào)告，如需殺除白蟻，將根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合約簽訂的條款進(jìn)行。

走到這里，買(mǎi)家應(yīng)該都已順利完成貸款、房屋鑒價(jià)與房屋檢查，且無(wú)任何異議了。此時(shí)買(mǎi)家須簽署取消附加條款，讓此交易才更加確認(rèn)。

賣(mài)家要簽署產(chǎn)權(quán)讓渡書(shū)將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正式移給買(mǎi)家，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)完成房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)并在政府 County 完成過(guò)戶登記。完成過(guò)戶手續(xù)后，賣(mài)家會(huì)從 Escrow 拿到扣取應(yīng)付費(fèi)用后的房款。賣(mài)家需要按合約規(guī)定時(shí)間離開(kāi)房子，將鑰匙交付給買(mǎi)家。

買(mǎi)家會(huì)在過(guò)戶截止日前將頭期款余款和各項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)文件手續(xù)費(fèi)存入 Escrow。在簽字 Close Escrow 完成過(guò)戶前，買(mǎi)家會(huì)在經(jīng)紀(jì)人陪同下對(duì)房屋內(nèi)外作最后檢查 (Final Walkthrough)，確認(rèn)維修項(xiàng)目等皆如約完成。