來源：江蘇法治報

□郁華

房產中介合同作為最常見的中介合同，其合同內容中所謂的“獨家代理條款”一般是指中介人為委托人提供更多訂立合同的機會，而委托人在一定期限內不得再行委托其他人的條款。“獨家代理條款”要合理確認各方的權利合同義務，雙方磋商該條款一般要遵循以下幾項原則：

一是中介人要有明確的推廣方案，委托人一般同意簽訂“獨家代理條款”主要是基于中介人作出能夠更好推廣委托人的房產的承諾，中介人要有明確的推廣方案等；二是在約定一定期限內委托人不能再行委托第三方出售或自行出售時，要對委托人自行出售這一事項有公平解釋，對于中介人作為物權所有人在未利用委托人的資源情況下，自行獲得與他人訂立合同的機會不應予以限制；三是要有合理的對等義務，在約定委托人的違約責任時，也要對中介人的義務有一定約定，例如不能約定委托人的違約金高達數萬元，而中介人的賠償金額僅是數百上千元；四是“獨家代理條款”一般還包含“底價條款”，對于該條款亦要有一定限制約定，不能損害委托人作為所有權人選擇權。

目前，一般涉及的“獨家代理條款”一般都沒有遵循前述原則，合理確認各方的權利和義務，充分體現合同的公平原則。在這種情況下如何認定“獨家代理條款”的性質和效力，要根據該條款不同的訂立方式來處理：

確認該條款是否屬于格式條款。如果該中介合同為制式合同或即使非制式合同，但該條款并不有別于一般條款，應認定該條款為格式條款。如果該條款出現在合同“特別約定”事項中，或者出現其他合同內容是打印體，該條款為手寫體時，應認定雙方對該條款系雙方特別協商而訂立，不屬于格式條款范疇。

條款效力認定的區別。一是如中介合同中“獨家代理條款”被認定屬于格式條款。應分析該條款有無不合理的免除或者減輕中介人的責任、加重委托人的責任及有無限制或排除委托人的主要權利，從而認定該條款的效力問題；中介人對于“獨家代理條款”應履行說明義務，可比照保險合同的相關約定，據此認定該條款是否成立，能否約束委托人。二是如中介合同中“獨家代理條款”不屬于格式條款。委托人認為條款顯失公平主張撤銷的話，法院應充分分析該條款訂立時中介人是否利用了自己的優勢地位，在委托人缺乏判斷能力等的情況下訂立條款，從而綜合分析條款是否構成撤銷情形。