洞涇一直是松江最缺乏存在感的區(qū)域之一。

松江最早進行房地產(chǎn)開發(fā)的片區(qū)是九亭，畢竟這里距離市區(qū)最近，最先獲得客群外溢，所以九亭也是松江知名度最高的區(qū)域之一。

2006年前后開始開發(fā)松江新城，幾乎將全部的區(qū)級資源投入這里，松江新城也得以成為最成熟的五大新城，影響力不容小覷。

佘山是上海最高峰，得天獨厚的自然條件注定這里會成為名揚魔都的別墅區(qū)，但凡在上海生活過一段時間一定聽說過或者來過這里。

新橋錯過了9號線，所以即使靠近市區(qū)也沒有獲得大量客流，不過這里背靠莘莊，打造的莘閔別墅區(qū)也在房地產(chǎn)開發(fā)史上留下一筆。

車墩地處遠郊，交通不便，不過車墩影視基地的名聲不少人也聽說過。

泗涇之前也是默默發(fā)展，不過2010年后金地就在這里深耕，2016年拍出兩塊地王后成為上海炙手可熱的剛需板塊，現(xiàn)在房價已有趕超九亭之勢。

唯獨洞涇，得不到松江新城輻射，沒有拿得出手的資源，好容易通條9號線地鐵站周邊卻未開發(fā)。

洞涇地鐵站周邊以荒地為主

甚至，這里連動遷房都沒建多少。松江規(guī)劃了三大動遷基地：佘山北、松江南、泗涇-洞涇，洞涇實際落地的保障房其實并不多，其中還有不少是當(dāng)初洞涇三千戶農(nóng)民的配建小區(qū)。

所以洞涇的知名度也就僅強于黃浦江南岸的幾個農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

當(dāng)然洞涇也曾經(jīng)開發(fā)過房地產(chǎn)，十幾年前這里陸續(xù)建成了長泰西郊別墅、保利十二橡樹莊園、合生國際花園等別墅，不過沒有持續(xù)深耕，這里并沒有形成別墅區(qū)的概念。

但是今年以來洞涇選擇不再低調(diào)。

前面提到過洞涇的位置是不幸的，遠離松江行政中心錯失區(qū)級資源，遠離市中心沒有受到市區(qū)外溢。

不過萬物負陰抱陽，外部環(huán)境一旦扭轉(zhuǎn)，洞涇的劣勢馬上成為優(yōu)勢。

郊區(qū)通常都不會在靠近市區(qū)的地段布局核心產(chǎn)業(yè)，所以松江的產(chǎn)業(yè)帶基本圍繞松江新城展開。

所以九亭是居住區(qū)，新橋靠近閔行一側(cè)是莘閔別墅區(qū)。九亭成熟后泗涇接棒，在泗涇北也打造成剛需居住基地后泗涇的產(chǎn)業(yè)之路基本破碎。

泗涇北居住區(qū)

相對而言洞涇就安全得多。

所以2016年洞涇就籌建了人工智能產(chǎn)業(yè)基地，引入相關(guān)企業(yè)100余家。在今年7月份發(fā)布的《松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）》中進行了進一步明確。

可以看出洞涇的空間結(jié)構(gòu)相當(dāng)簡單，兩側(cè)為居民區(qū)，中間為產(chǎn)業(yè)區(qū)。

結(jié)合用地規(guī)劃，中間的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)大片區(qū)域都為預(yù)留用地，所以片區(qū)實際落地第二產(chǎn)業(yè)可能有限。

西側(cè)9號線洞涇站附近留有部分商辦地塊以及大量住宅地塊，這里可能會借助地鐵站打造TOD項目，類似徐涇萬科天空之城。

當(dāng)然最耀眼的還是中間地帶的人工智能產(chǎn)業(yè)基地。

近些年松江的發(fā)展經(jīng)歷過幾波浪潮，最早是松江工業(yè)區(qū)為主的第二產(chǎn)業(yè)，后來大學(xué)城開發(fā)后陸續(xù)有一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐，最著名的就是松江大學(xué)城東部的巨人網(wǎng)絡(luò)。

新時代松江又找到了新的增長點：以G60科創(chuàng)走廊為核心的高新產(chǎn)業(yè)，洞涇的人工智能基地就是其中一部分。

日常關(guān)注新聞的朋友都知道，現(xiàn)在似乎G60是松江全區(qū)的希望，報道次數(shù)越來越多。

在這個背景下，洞涇熱度開始暴增。

當(dāng)然讓洞涇熱起來很簡單，只要抓住大家最關(guān)心的資源就足夠：教育、醫(yī)療、交通。

12號線西延的消息一直流傳在江湖，今年重新登上“熱搜”一定是有助推，12號線西延新聞中出現(xiàn)次數(shù)最多的就是洞涇。

西延線設(shè)置站點名稱有幾個版本，走向卻出奇的一致，且在洞涇設(shè)置3-4站。

12號線西延過來松江將擁有兩條地鐵，兩條均經(jīng)過洞涇。如果線路最終敲定上述方案，12號線、9號線交匯處還真適合打造TOD項目，作為區(qū)域公共活動中心，輻射佘山乃至泗涇。

而且12號線擔(dān)負著重大使命，不僅需要解決9號線擁擠的狀況，更重要的是解決G60科創(chuàng)走廊通勤問題，將G60與莘莊CBD連為一體。

實質(zhì)上12號線將在莘莊CBD（七莘路站）換乘嘉閔線，與閔行僅僅的綁定在一起。

之前都說洞涇是莘莊小跟班，這下可以名正言順了。

洞涇交通上另一個重大變化是，即將新建兩條快速路：滬松公路、賣新公路-辰花公路。

以前提起交通我們更多的是關(guān)注地鐵線路，其實快速路的意義不會低于地鐵，西南部的發(fā)達很可能與密集的高速、高架密切相關(guān)。

之前泗涇、洞涇一帶只能夠得到沈海高速，可惜的是沈海高速只是過境，出入市區(qū)仍然不方便——泗涇自駕到市區(qū)用時可能超過松江新城，正是因為松江新城有G60加持。

目前滬松公路快速化方案已經(jīng)基本確定，將在七寶對接漕寶路快速路，直通中環(huán)。

洞涇將重登歷史舞臺，另一個標志是華二附校的落地。

今年8月13日華師大與松江區(qū)簽約，將在松江建設(shè)兩所學(xué)校：一所高中、一所九年一貫制學(xué)校，后者就選址洞涇。

選址確定后大家其實蠻意外：這里并不是密集的居民區(qū)，教育需求沒有那么強烈，為什么不定在幾個別墅小區(qū)附近？

所以大家紛紛表態(tài)，認為這所學(xué)校不一定就近入學(xué)，可能同時服務(wù)周邊的泗涇、九亭等區(qū)域，大家搖號入學(xué)。

當(dāng)然具體的入學(xué)方式2023年開學(xué)才能確定，現(xiàn)在能確定的是，選在這里服務(wù)的一定是未來。

華二附校這里不僅規(guī)劃了學(xué)校，還有公共圖書館、特色劇院、歷史文化館、科技展示館、體育館等等，儼然一副五大新城核心區(qū)的樣子。

這些規(guī)劃一出爐，如果連拍幾幅住宅用地，熱度立馬超過泗涇。這是洞涇的另一個優(yōu)勢：距離市區(qū)比松江新城更近，人口增量容易做起來。

其實之前洞涇的人口導(dǎo)入并不順利，開發(fā)的幾個項目均為低密度別墅，導(dǎo)入人口有限。

沒有大量的市區(qū)客群涌入，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)配套自然難以形成，至今仍以鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有配套為主：同樂廣場有家肯德基，有家吉買盛。

而且還別嫌差，大部分小區(qū)過來都在1公里甚至2公里以上，有這個時間大家直接開車去莘莊了。

這樣的區(qū)域當(dāng)然沒有好的醫(yī)院，甚至規(guī)劃中也沒有醫(yī)療資源新增；學(xué)區(qū)雖說有預(yù)期，目前卻以洞涇學(xué)校為主。

所以當(dāng)下洞涇僅能作為一個睡城，不用說九亭，連泗涇的配套都不如。

當(dāng)然與之相對，這里也沒有太多適合市區(qū)白領(lǐng)的產(chǎn)品。別墅區(qū)業(yè)主生活通常依賴自駕，當(dāng)?shù)貏舆w居民已經(jīng)熟悉了鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套。

如果能夠接受現(xiàn)在生活上的不便利，紫薇茗庭這樣的動遷房倒是可以關(guān)注一下——300萬以下預(yù)算，還能選哪去呢？

想想洞涇的未來吧，這里有松江最前沿的產(chǎn)業(yè)布局，有著名的學(xué)校落戶，有松江僅有的雙軌交，有四通八達的快速路，還可能有地鐵上蓋商業(yè)綜合體?。

未來可能性很多，這300萬面臨的風(fēng)險只有一個：這些規(guī)劃什么時候能夠落地？

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