5月11日，財政部聯合4部門召開房地產稅改革試點座談會的消息再次引起了廣泛關注。

一時間眾說紛紜。有人認為房產稅應盡快出臺，利國利民；也有人認為房產稅會抬高剛需門檻，對有房的人反而影響不大。

到底應該怎么看待房產稅？在討論之前，要了解房產稅的基本概念。

房產稅與房地產稅的區別

房地產稅：是一個綜合性概念，它包含了針對房地產所征收的所有稅種，比如土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅、公司所得稅等等。

房產稅：是以房屋為征稅對象，在持有期間進行征收的稅種。它是包括在房地產稅里面的，目前炒的沸沸揚揚的就是這個稅種。

房地產稅是針對房產征收的所有稅目的總稱，其中覆蓋房產稅在內的很多稅種。也就是說所有與房產相關的稅都叫房地產稅。

而房產稅只是針對房地產稅的一個分支，征收對象只是房產，所以說房產稅是包含在房地產稅之內的。因此最近大家口中的房產稅只是和房產的持有相關的稅。

今年以來，官方已四次提到房地產稅。再加上七普人口數據呈現出了人口增長放緩趨勢，不少人認為，現在是一個推出房產稅的合理時期。

以至于網絡上已經開始流傳一個“泄露”的即將實施房產稅細則，讓人浮想聯翩。房產稅真的要來了嗎？

很遺憾，短期內出現房產稅的可能性，非常低。

實際上，任何一個對房地產稅這個稅種有著基本了解的人，也會明白：以我國當下的各種條件來說，推出房產稅，是一個非常困難的大工作。

到底有哪些困難？人們對房產稅有哪些誤解？這要從房產稅立法流程、現有稅法體系和市場環境以及實施幾個方面來談起。

房產稅立法需要解決的問題

01

立法程序繁瑣

為什么不要輕信網絡流傳的關于房產稅的消息？首先，房產稅作為一種新的稅法，需要遵循我國嚴格的立法流程。

稅法從擬定到正式實施要經過以下七大步驟：

立法七項程序

1.起草法律草案，由全國人大、財政部和相關部門負責起草完善；

2.公開征求意見，一般不得少于30天；

3.國務院常務會議審議

4.全國人大常委會審議，全國人大常委會會議一般每兩個月舉行一次。

5.再次公開征求意見，全國人大常委會一審、二審后再次向公眾征求意見，也不得少于30天；

6.專家評審，通過后才能再次提交全國人大常委會表決；

7.全國人大常委會表決，通過后由國家主席簽署主席令公布，付諸實施。

如果房產稅要立法，房地產稅要全面改革，審議過程會相當繁瑣，光是從起草法案到最終環節都需要耗費很長時間。

目前所有官方放出的消息，都僅僅是“推進房地產稅立法和改革”。距離起草尚且不知何時，距離正式實施？更別說需要多久。

02

納稅主體存在矛盾

很多發達國家都有房產稅，征收的主體也很好確定，因為土地私有，房產也是完全屬于持有者的。地和房的稅一起收，并行不悖。

而我國的土地為國家公有，住房雖私有，但產權年限是70年。向僅僅擁有房屋有限時間產權的產權人收稅，顯然不太合理。

圖源：山藥蛋視頻

03

多種房屋產權需要標準

在我國的農村，有大量自建房屋；在深圳這樣的一線城市，40%左右的房屋都是小產權。除此外，我國還有共有產權房屋等其他類型的產權，這部分房屋該如何去征稅？

商品房的征稅與其他類型產權是否要區分，如何區分收稅，是一個非常復雜的問題。

04

稅基難以確定

房產稅要怎么收？這其實就是一個稅基問題。目前比較主流看法是參照房屋的“價值”，根據一定比例來進行征收。

稅基是指政府征稅的客觀基礎，它描述的是政府征稅的廣度，即解決對誰的“什么”征稅的問題。

從中義角度看，稅基是指對某一種稅征稅的客觀基礎，即課稅對象，它是從質的規定性上描述某一稅種征稅的廣度，它是一種稅區別于另一種稅的重要標志，也是政府利用稅收杠桿調控經濟的支點選擇; 而從狹義角度看，稅基是指計稅依據，它是從量的規定性上界定某一稅種征稅的廣度，是計算應納稅額的法定基礎和依據。

問題在于，一個房屋的真實“價值”到底怎么確定？

按照網傳的方案，官方要給出所謂“政府指導價”，以指導價為標準進行征收。

但對于我國如此之大的住宅體量來說，每一個小區都給出客觀的指導價，難度非常之大。更不用說同一個小區中，即使同樣戶型的商品房，也會由于樓層，位置的不同存在價格差異。

房產作為資產有極強的價格波動屬性，房產稅的稅基確定，也是一個大問題。

05

房產統計問題

征收房產稅，如果以個人或家庭為主體，就必須要統計產權人名下的真實房產數量。

這同樣是一個需要耗費大量時間的工作，而且，部分持有大量房產的人，持有方式可能是通過公司、或者代持、或者其他種種名義。確定起來有著大量困難。

沒有明確高效的房產統計體系，將全國房產信息透明化，就無法做到有的放矢，準確收稅。

除了這五點，作為一個關系巨大，涉及面廣的大稅種，房地產稅的立法其實還有著多方面的細節需要去確定。

立法難度是橫貫在房產稅面前的一座大山，但除了這座大山，對房產稅本身的理解，一直以來也存在某些偏差。

房產稅出臺=房價要降？

千呼萬喚的房產稅，被認為是解決高房價的萬能靈藥，但很少有人去深入分析，真的是這樣嗎？

理想的情況是：對持有大量房產的人依據累進稅率收稅，持有房屋的成本便會提高。

當持有房屋的成本高于持有房屋上漲獲得的收益時，持有多套房屋的人便會將房產拋售，市面上的房源會增加，供需關系變得平衡，房價便會下降。

只可惜，在現實環境中，房產稅要真正實現降房價的目標，面對的完全是另一個維度的困難。

就拿房產稅來說，立法尚且有這么多障礙，立法完成之后，還要面對一座大山——實施。

法律條文本身的改進并不困難，困難的是實施。

舉個例子，我國的勞動法規定了每周最多的加班時間，也規定了加班工資的計算方法，但實際上，在私企當中，會完全按照勞動法執行的公司少之又少。

而我對于房產稅執行的不樂觀，源于房產稅的本質——房產稅實際上就是一種富人稅。

收富人稅，是全世界的難題。一個人越富有，能夠用于避稅的手段和資源也更多。

如果房產稅，尤其是對于持有多套房產者的累進稅無法落實，最終，受到損害的還是千千萬萬普通人，因為房產稅會讓他們憑空多出一筆賦稅。

尤其是對于在小鄉鎮持有低價房產的群體，他們的資產對于房價上漲幾乎沒有影響，但每年一筆房產稅對他們來說著實是不小的負擔。

從實例來說，上海與重慶兩座城市早在2011年便開始試點房產稅。

上海的房產稅側重于新房收稅，存量房不收稅；而重慶的房產稅側重于高端住宅收稅。

從目前來看，兩城的房產稅并沒有展現出對房價的明顯抑制作用。新的房產稅能夠做到嗎？還要打個問號。

我們需要怎樣的房產稅

搞房產稅真有這么困難嗎？其他已經實施房產稅的國家又是怎樣的狀況？

就以美國為實例，來探究一下發達國家的房產稅制度是如何運作的。

美國的房產稅采用的是“以支定收”的模式，每年州政府擬定今年的財務支出，再根據支出確定需要征收的房產稅具體稅率。

各州采用房屋價值乘以稅率的方式進行收稅，為了保證房屋價值的公正性，聘用房地產價值評估師進行專門的價值評估。

評估師采集房產的歷史交易信息，上傳至全國聯網的地產信息系統，用軟件進行分析，得出房產價格。

除了房產稅以外，還搭配了房屋空置稅、繼承稅以及相應的稅費減免制度，使房產稅能夠靈活合理地利用。

由此可見，光有房產稅是不夠的，還必須要搭建全面的房地產稅收體系，才能保證房產稅起到應有的作用。

而就我國目前的現狀來說，房產稅能否成功的關鍵在于是否能剝離住宅的強投資屬性。

如果房子仍舊能夠每年帶來遠超銀行儲蓄與其他類型風險投資帶來的收益，那么再多的限制政策都很難使房價下行。

總的來說，房產稅立法，仍然任重道遠；在沒有明確官方消息之前，只是一個遠期目標。

不要因為遠在天邊的房地產稅改革，去影響你對房產的短期判斷。

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