買房時五證齊全

辦理房產證時

才發現小區土地竟是工業用地

辦不了房產證

西安市雁塔區朝陽花園小區的業主近日向我們反映

說他們購買的五證齊全的商品房

卻是在工業用地上蓋起的黑樓盤

他們實在是想不通

想不通...

1

五證齊全的商品房竟然辦不了房產證

2009年元月份，市民劉女士在西安市雁塔區公園南路朝陽花園小區看上了一套商品房，當時銷售部里張貼著房產開發及銷售所需要的五個證件。

▲業主 劉女士

都是齊全的，可以網簽，這個合同上是有整個預售證的，是有預售證號的2008110合同簽的時候都是有的。

劉女士告訴記者，當時她還特意查看了該樓盤的《國有土地使用證》，土地用途顯示為住宅，而且還有一個從工業用地變更為住宅用地的證明。

業主 劉女士

當時他們那個售樓部現場，可以看到他那個土地變更的一個證明的，我在現場是親眼見過的，上面就寫著國土局多少多少，變更號多少多少，雖然有十來年了，但這個東西我還是印象很深的，因為當時售樓小姐給我說過，這個土地是工業用地變成住宅用地的。

看到五證齊全，劉女士便放下心來，最終通過按揭貸款在朝陽花園小區一號樓一單元購買了一套商品房。然而，等到劉女士入住后才發現，房產證一連六七年辦不下來，急等落戶的她便四處詢問，結果不問不知道，一問嚇一跳。

▲業主 劉女士

說是小區的土地是不合法的，是工業用地，就不是住宅，就是這個房子它蓋的就不合法等于是。

這樣的情況讓劉女士和朝陽花園小區的2000多名業主大為吃驚。記者了解到，由于朝陽花園小區土地用途存在問題，目前業主不僅無法辦理房產證，更落不了戶，子女入學也成了大問題。

▲業主 劉女士

因為（上）私立（學校）的話，大概就是五萬塊錢，每學期還得六千塊錢，我根本就掏不起。

▲業主

兒子和女友談了四五年，人家（女方）要房產證，我們拿不出來房產證，人家說老騙子，你們都是一伙的騙子，騙我嫁給你兒子。

2

假土地證，怎么辦出來的真許可證？

那么，情況是否像業主說的這樣呢？按照規定，商品房的開發與銷售，首先要取得《國有土地使用證》，而且土地用途必須是住宅性質，然后再取得《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。

▲陜西莊威律師事務所 律師 周興武

在這個過程中，土地的取得，土地的用途非常關鍵，只有在這些手續得到了批準，得到了完整的結束以后，才能進入下一個環節，我們的規劃環節、我們的建設環節，直到我們的預售。

按照業主所說，既然朝陽花園小區土地用途屬于工業用地，為什么還能進行商品房開發？其它證件又是如何辦理的？為什么沒人監管呢？

一些知情業主告訴記者，其實早在2007年朝陽花園小區開工建設時，西安市國土資源局曾發現開發商陜西佳信置業有限公司在《國有土地使用證》上將工業工地篡改偽造成了住宅用地，對此西安市國土資源局還向西安市建委、規劃局和房屋管理局發出《協查通報》，但此后朝陽花園小區的施工和銷售并沒有停止。

直到2010年，朝陽花園小區因延期交房，西安市信訪接待中心在開會協調國土、建委、房管等部門處理此事時，業主才發現小區的土地用途仍然是工業用地。

▲朝陽花園小區 業主

當時會場國土局當時人家也沒提這個，只是在會上有一個人提出說他那會兒（土地用途）是偽造，旁邊有一個人，反正在那塊坐了一圈的人，那人就說你不要說這個了，你就光說他這個怎么讓他變（用途）的問題了。

3

誰在監管，為什么不追究責任？

記者從業主保留的當年的會議紀要上看到，陜西佳信置業有限公司所持有的土地證用途的確如業主所說，性質為工業用地，雖然規劃已經調整為住宅用地，但陜西佳信置業有限公司未向土地部門繳納土地增值部分的出讓金，市國土局也未向該公司發放用地性質變更為住宅用地的土地證，只是要求陜西佳信置業有限公司負責，一個月內向國土局繳納該宗地土地增值部分的土地出讓金，由市國土局按程序核發用地性質為住宅用地的新土地證。

然而，業主們說，之后開發商并沒有向國土資源局繳納土地出讓金，他們還是無法辦理房產證。

無奈之下，2017年業主們只得向法院起訴開發商，隨后法院判決陜西佳信置業發展有限公司在取得朝陽花園小區土地使用證（住宅用地）之日起六十日內將業主辦理權屬登記需要的資料報產權登記機關備案，但開發商對此無動于衷。

那么，陜西佳信置業有限公司為何遲遲不向西安市國土資源局繳納土地增值部分的土地出讓金呢？記者來到陜西佳信置業發展有限公司銷售部了解情況。

▲工作人員

陜西佳信置業發展有限公司 銷售部

因為中間地價變了幾次，就是那個金額在協商著呢，現在等于說是在協議么（協商），他們幾方會議紀要都開過了，其它的就不清楚了，因為都是人家領導在跑。

對此，業主們表示，開發商到現在都沒有將土地用途從工業用地變更為住宅用地，還在討價還價，難道監管部門就任由開發商這樣拖下去嗎？

▲業主

我打12345市民熱線的時候，他們給我的回復是 朝陽小區的開發商劉朝陽在土地性質上造假了。既然造假了，你們當時的政府（監管部門）是咋監管的，我現在要問政府（監管部門）在哪一角度去監管了， 哪一個部門沒監管到？ 既然造假了，為什么還要讓他繼續下去，你不會追究他嗎？

對此，監管部門又如何解釋呢？

記者來到西安市房屋管理局了解情況，得到的答復是，問題出在土地用途上，讓記者詢問西安市國土資源局，但西安市國土資源局在接到記者采訪申請后一直未予回應。

陜西莊威律師事務所律師周興武認為，目前，業主除了向法院起訴開發商以維護自身權益外，完全可以要求監管部門真正的負起監管責任。

▲陜西莊威律師事務所 律師 周興武

要求我們的行政機關，盡快履行監管職責，那么說在我們的土地環節出現了問題，那么行政機關不能不作為，那么一方面，讓土地中間的重大瑕疵進行及時的清理，如果涉及到開發商的義務沒有履行的情況下，我們的行政機關應當主動做出追繳的這樣一個行為，讓消費者的權益得到真正的維護。

一塊工業用地在未取得住宅用地土地證的情況下，竟然明目張膽地蓋起了商品房，而且還拿到了商品房預售許可證等證件，在市場上一路暢行。

十年時間，幾大監管部門協查也好，協調也罷，居然對一個開發商沒有絲毫辦法？是真的管不了，還是不想管？

我們不禁要問

朝陽花園小區何時才能不再是黑樓盤

讓業主們不再有“長安居，大不易”的煩惱呢？

朝陽花園小區何時見“朝陽”

記者：支磊 張鑫