從買房到拿到房本，王城花了10年時間。

說起這些年的“東奔西跑”“唇槍舌戰(zhàn)”，王城感覺有些疲憊，“拿到本就屬于我的房本，怎么就那么難？竟然花了足足10年！”

王城所居住的小區(qū)為北京ONE，小區(qū)開發(fā)商為北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“實地公司”）。誰也沒料到，本是定位高端的小區(qū)，業(yè)主們卻遲遲拿不到房本。

為了解決業(yè)主難的問題，2021年，實地公司開發(fā)建設(shè)的北京ONE小區(qū)被認(rèn)定為歷史遺留項目，并根據(jù)“無錯優(yōu)先”原則，只要業(yè)主本人材料齊全，就可以辦理房本。

日前，通州區(qū)不動產(chǎn)登記中心公示了最新一批北京ONE小區(qū)辦理產(chǎn)權(quán)登記的名單。截至目前，已公示了四十七批。

居住多年，難拿房本

2013年，王城在北京ONE小區(qū)買了一套房。當(dāng)時他覺得小區(qū)位置好，定位豪華高端，既有住宅區(qū)，又有寫字樓，非常滿足自己的需求。“當(dāng)初很滿意，但沒想到后來有這么多麻煩。”

王城拿出一摞資料擺在桌子上，房本、現(xiàn)房銷售合同、各種收據(jù)......這些東西到今年5月份才拿到。“雖不完全如意，但事情也總算解決了。”

說起這些年的“東奔西跑”“唇槍舌戰(zhàn)”，王城感覺有些疲憊，在這10年間，他多次尋找開發(fā)商詢問房本辦理事宜，但得到的回復(fù)卻是“不能辦”。王城不明所以。

“有約定的違約金在，那時還不焦急，也沒多想。”王城與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同中，明確約定開發(fā)商要在720天內(nèi)為房主辦理完成房本，逾期就要賠償房主已付房款的至拿到房本每天萬分之一的金額。“黑紙白字寫得清清楚楚。”

但是，時間一點點過去，房本的事越拖越久，哪怕有違約條款在，王城也不免擔(dān)心起來，為什么一直拖著不給辦呢？

一番打聽，王城才明白被開發(fā)商給“坑了”。

在王城居住的3號樓北側(cè)有一棟老舊危樓未能拆遷，這與規(guī)劃圖不符，從而導(dǎo)致3號樓沒能通過驗收，證件不齊，也就沒法辦理房本。

帶著勝訴判決書，去談判

后來，越來越多的業(yè)主開始向有關(guān)部門反映相關(guān)情況，事情開始有了新的進展。在2021年，小區(qū)業(yè)主辦理房本事宜被認(rèn)定為通州區(qū)歷史遺留項目，編號為2021通—003。

通州區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心工作人員告訴記者，被認(rèn)定為歷史遺留項目后，根據(jù)“無錯優(yōu)先”原則，即使3號樓證件不齊，只要業(yè)主本人材料齊全，也可以正常辦理房本。“老百姓是交了錢買了房的，讓他們拿到房本是關(guān)鍵。”

守得云開見月明，王城本以為終于可以拿到心心念念的房本了，但現(xiàn)實卻事與愿違。

“歷史遺留項目解決了業(yè)主們的煩，但沒想到開發(fā)商仍不給辦理。”王城猜測開發(fā)商仍不辦理的原因是眾多業(yè)主的違約金將是一筆不小的數(shù)字，“開發(fā)商不想賠付。”

無奈之下，2021年末，王城選擇起訴開發(fā)商。

2022年3月，法院判決書下來，支持了王城辦理房本的請求，這意味著倘若開發(fā)商仍不配合，王城可向法院申請強制執(zhí)行，有法院的協(xié)助函可直接辦理。

房本算是有著落了，但王城明白，違約金還是個問題，“我一個人就幾十萬呢，不大可能拿到。”

糾纏近10年，王城也早已感到疲憊，他只希望早日徹底解決，讓生活和工作回到正軌。“我就帶著法院判決書去跟開發(fā)商協(xié)商談判，希望把房本、違約金、契稅等所有事情一并解決完成。”王城稱判決書就是他手中的“刀”，他是帶著刀去的。

“開發(fā)商如果堅決不讓步，那我就申請強制執(zhí)行，違約金再論。”即使如此，王城也是和開發(fā)商協(xié)商半年多才達成一致。雙方簽訂和解書，開發(fā)商配合辦理房產(chǎn)證，違約金、多交的契稅等抵扣車位和部分物業(yè)費。

3號樓的另一位業(yè)主也選擇了和解，他在今年3月份拿到了房本，“我了解到的，業(yè)主愿意就違約金賠償和解的就給配合辦理，不愿意的就不辦。”

當(dāng)然，并不是所有業(yè)主都愿意和解，齊山也起訴了開發(fā)商，目前法院還未審理。“按照合同，開發(fā)商該賠償我四十萬違約金，我不會放棄，要繼續(xù)打官司。”

“住了10年，卻被開發(fā)商起訴退房”

事實上，北京ONE小區(qū)只有1、2號樓正常，3、4、5號樓都沒能通過驗收。

宋清就居住在5號樓，他說他是北京ONE小區(qū)最慘的一類業(yè)主。“別說房本了，住了10年了，還沒網(wǎng)簽?zāi)亍！?/span>

宋清說，當(dāng)初看房時，小區(qū)5棟樓都可以挑選，最后選了戶型比較滿意的5號樓的房屋。“但沒想到這是問題最大的一棟樓。”當(dāng)時中介帶看房，又是現(xiàn)房，售房處懸掛的證件也沒仔細(xì)看。“開發(fā)商宣稱沒任何問題，我就付了款。”

又過了幾年，宋清疑惑為何還沒能完成網(wǎng)簽。“開發(fā)商就說別的業(yè)主都網(wǎng)簽了，你別急啊。”盡管已經(jīng)懷疑開發(fā)商有問題，但“上了賊船”了，不等也得等。

但久等之下，等來的卻是“樓棟沒通過驗收”的消息。由于中山街小學(xué)及前述老舊危樓未能拆遷，導(dǎo)致北京ONE小區(qū)3、4、5號樓沒能通過驗收。而3、4號樓在2010年已經(jīng)完成辦理了商品房預(yù)售證，可以網(wǎng)簽，但5號樓卻沒有，也就不能辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

“本以為認(rèn)定歷史遺留項目，政府給5號樓開通了網(wǎng)簽手續(xù)后，一切會變得順利，但沒想到開發(fā)商不配合。”宋清當(dāng)初只付了首付，由于一直未能辦理網(wǎng)簽，貸款也就沒有下來，這就導(dǎo)致宋清無法支付剩余款項。“開發(fā)商說不支付剩余款項，就不配合網(wǎng)簽。”

后來，開發(fā)商以不繳納剩余房款為由起訴宋清，請求解除房屋買賣合同及違約金等費用。2023年6月19日，通州區(qū)人民法院判決開發(fā)商敗訴。開發(fā)商不服從判決，于7月16日上訴至北京市第三中級人民法院。目前，二審還未審理。

“我這類業(yè)主有很多，現(xiàn)在就等二審吧。”宋清說。

日前，記者想就3、4、5號樓業(yè)主的房本和網(wǎng)簽事宜采訪北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司歷史遺留問題專辦，對方稱有關(guān)事項請聯(lián)系不動產(chǎn)登記中心等有關(guān)部門，這里只負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的事情。

此外，愛企查顯示，實地公司存在自身風(fēng)險4538條，涉訴關(guān)系91個。記者撥通實地公司上訴狀所留的電話，對方稱自己原來是該開發(fā)商的代理律師，現(xiàn)在不是了，不了解網(wǎng)簽、房本等事情。

好的消息是此前困擾業(yè)主無法辦理房本的主要困難，在小區(qū)被認(rèn)定為歷史遺留項目后已經(jīng)解決，目前只需業(yè)主與開發(fā)商就合同等條件達成一致，就可順利辦理房本。

據(jù)了解，2020年，通州區(qū)印發(fā)了《通州區(qū)歷史遺留房地產(chǎn)開發(fā)項目不動產(chǎn)登記專項治理工作方案》，明確說明了處理范圍、及各部門的分工職責(zé)…其中提到了“關(guān)于劃撥土地已竣工商品住房上市出售補交地價款有關(guān)問題的處理”中1997年1月1日之前竣工的歷史遺留項目問題處理。

11類問題處理

歷史遺留小區(qū)未發(fā)證問題都有各自的歷史成因，概括原因主要集中在開發(fā)商不配合辦理和登記要件不全兩方面。根據(jù)未發(fā)證問題專項治理涉及的工作，按照專班成員單位職責(zé)范圍，確定以下任務(wù)分工：

1.關(guān)于房屋未辦理規(guī)劃驗收的處理2002年1月1日（含）以后竣工，不具備規(guī)劃驗收條件的歷史遺留項目，應(yīng)先由規(guī)劃自然資源部門對建設(shè)工程依規(guī)建設(shè)情況提出書面意見。如主體工程符合規(guī)劃許可內(nèi)容的，可在處理方案明確后為購房人辦理產(chǎn)權(quán)登記；如擅自變更規(guī)劃方案建設(shè)的，經(jīng)規(guī)劃自然資源部門依法追究，辦理相關(guān)手續(xù)后再辦理產(chǎn)權(quán)登記。2002年1月1日前竣工的歷史遺留項目可參照上述意見辦理。

2.關(guān)于房屋局部超出宗地界址界限的處理

房屋局部超出已登記宗地的界址界限，且超出部分未占用集體土地的歷史遺留項目，相關(guān)職能部門應(yīng)核實超出宗地界址界限的原因。如房屋符合規(guī)劃且取得所占宗地權(quán)利人同意的，可在處理方案明確后為購房人按原土地登記信息辦理產(chǎn)權(quán)登記。

3.關(guān)于不動產(chǎn)抵押有關(guān)問題的處理

開發(fā)企業(yè)已辦理抵押登記的歷史遺留項目，應(yīng)先由區(qū)專班辦公室會同金融主管部門核實抵押登記中債權(quán)的實際償還情況。如已經(jīng)還清貸款但未注銷抵押登記的，協(xié)調(diào)相關(guān)金融機構(gòu)配合辦理抵押權(quán)注銷登記；如已對債權(quán)做內(nèi)部核銷的，鼓勵相關(guān)金融機構(gòu)配合辦理抵押權(quán)注銷登記；如債權(quán)已經(jīng)打包處理，無法配合辦理抵押權(quán)注銷登記的，建議當(dāng)事人通過訴訟等途徑解決。

歷史遺留項目認(rèn)定公告期滿后，為購房人發(fā)放貸款的金融機構(gòu)，應(yīng)及時提交房屋抵押合同等材料向房屋所在區(qū)登記部門申請抵押登記，并提交貸款購房人名單。貸款購房人先申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)同時提交抵押登記書面申請，待抵押權(quán)人申請抵押登記后一并辦理。

4.關(guān)于未辦理房屋竣工驗收的處理

房屋建成后,因工程款結(jié)算糾紛、擅自變更規(guī)劃方案建設(shè)等原因,不具備竣工驗收條件的歷史遺留項目,購房人可共同委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測鑒定機構(gòu)對整棟房屋進行防雷、安全檢測鑒定。防雷檢測合格,且房屋安全鑒定結(jié)果認(rèn)定房屋可以安全使用的,可在處理方案明確后為購房人辦理產(chǎn)權(quán)登記。

5.關(guān)于不動產(chǎn)測繪有關(guān)問題的處理

未完成不動產(chǎn)測繪的歷史遺留項目,購房人可共同委托測繪單位對土地、房屋的界址界限及面積進行測量,其中房產(chǎn)測繪成果按整棟出具的應(yīng)經(jīng)房屋行政主管部門審核合格。對房屋不具備實測分?jǐn)偯娣e條件的,購房人可按合同約定的建筑面積和實測的套內(nèi)建筑面積申請登記。

6.關(guān)于房屋權(quán)利性質(zhì)認(rèn)定的處理

涉及征收、拆遷、危舊房改造、棚戶區(qū)改造、人口疏解、環(huán)境整治、綠隔等未明確房屋權(quán)利性質(zhì)的歷史遺留項目，由相關(guān)部門確認(rèn)房屋權(quán)利性質(zhì)后,再為購房人辦理轉(zhuǎn)移登記。

7.關(guān)于登記申請人認(rèn)定的處理

申請登記的房屋經(jīng)預(yù)售合同備案的,申請人應(yīng)與備案的購房人一致;涉及征收、拆遷、危舊房改造、棚戶區(qū)改造、人口疏解、環(huán)境整治及綠隔等情況的,申請人應(yīng)與相關(guān)部門確認(rèn)的人員一致;其他情形的,應(yīng)提交人民法院、仲裁機構(gòu)生效法律文書,證明申請人為申請登記的權(quán)利人。

8.關(guān)于契稅征管問題的處理

對未繳納契稅且由購房人單方申請轉(zhuǎn)移登記的歷史遺留項目,稅務(wù)部門可依據(jù)處理方案為購房人辦理契稅納稅申報手續(xù)。

申報時購房人應(yīng)向稅務(wù)部門提供身份證明、房屋買賣合同、能夠證明支付合同約定房價款購房發(fā)票或收據(jù),以及載明房屋面積、坐落地址的證明材料。

9.關(guān)于門樓牌坐落證明的處理

因規(guī)劃驗收等前期手續(xù)不完善,未取得門樓牌坐落證明的歷史遺留項目,如經(jīng)規(guī)劃自然資源部門確認(rèn)房屋符合規(guī)劃,且有關(guān)情況已函告公安部門的,公安部門可出具門樓牌坐落證明。

10.關(guān)于劃撥土地已竣工商品住房上市出售補交地價款有關(guān)問題的處理

1997年1月1日之前竣工的歷史遺留項目,部分商品住房因上市出售補交地價款的,可由購房人按每平方米建筑面積銷售價格的5%繳納土地出讓金,不再簽訂土地出讓合同。對上述日期之后竣工的,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按國家和本市有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

11.關(guān)于土地出讓手續(xù)有關(guān)問題的處理

未按土地出讓合同約定繳齊土地價款, 或房屋實際建成情況不符合土地出讓合同約定的歷史遺留項目,可在處理方案明確后為購房人辦理產(chǎn)權(quán)登記。

未依規(guī)變更土地出讓合同手續(xù)、繳齊土地出讓價款前,不得辦理開發(fā)企業(yè)自持部分的產(chǎn)權(quán)登記。

自2021年北京ONE小區(qū)被認(rèn)定為歷史遺留項目后，小區(qū)原本未辦理房本的業(yè)主已經(jīng)陸續(xù)公示了四十七批。目前，相關(guān)工作仍在積極推進中！

文\北青社區(qū)報記者 張令旗

應(yīng)受訪者要求，文中人物均為化名