文 ┃古今說事人

編輯┃古今說事人

30多年前日本樓市的那場浩劫，讓無數家庭分崩離析，瞬間傾家蕩產，面臨居無定所的局面，日本的經濟也因此停滯不前。

30多年后，再次回憶日本房地產泡沫破裂的那一過程，樓市一夜崩盤，依然覺得觸目驚心。

不過在這場浩劫中，并不是所有的日本人都加入房地產大軍，也有一些沒買房的人存在，那么當年沒買房的人究竟過得怎么樣了？他們是否能夠獨善其身呢？

二戰結束后，日本同我國一樣，經濟上也是遭受巨大的損失，百姓生活苦不堪言。不過日本背后有美國這個大靠山，憑借美國的扶助，日本的經濟再次崛起。

美國對日本的扶助包括方方面面，從政治上看，美國幫助日本推行民主改革，將日本天皇落下神壇。

為了控制日本上層階層，美國還赦免了部分戰犯，讓這些戰犯取代舊財閥集團，并且推動土地改革。

從工業方面看，隨著朝鮮半島戰爭爆發，日本作為美國的后勤生產基地，收獲了絕大部分軍事訂單，這些軍事訂單促進了日本完成資本積累，為接下來的發展打下了基礎。

從科技上看，雖然日本處處都要聽美國的話，但日本人很善于利用時機。在這段時間，日本光是引進國外技術就高達15000多項，其中大部分還是引自美國。

在這樣的背景下，日本僅僅用了不到20年的時間，就完成了其它發達國家需要用半個世紀才能積累的技術。

從教育方面看，日本非常重視教育發展，戰后不到10年，日本就普及了九年義務教育，并且將大部分行政資金都投入在教育經費上，這個數據在世界上都是數一數二的。

日本政府為了刺激經濟的發展，制定了適合國情的策略，那就是貿易立國。在短時間內，日本用技術換市場，支持出口貿易，很快就獲得了大量的外匯。

種種舉措下，日本快速從戰后破敗不堪的局面中走了出來，并且實現了戰后第一次空前的經濟繁榮現象。

取得這樣成績的日本人并沒有驕傲，而是繼續加快發展經濟的腳步。1960年，日本首相池田勇人宣布啟動為期十年的國民收入倍增計劃。

在這段時期，日本的電子產品、紡織品、汽車等行業得到日本政府的高度重視，很快就占領美國市場，尤其是在半導體行業，幾乎處于半壟斷地位。

到了1978年，日本在美國的扶助下，其經濟總量一躍成為世界第二，僅次于美國，并且大有超越美國的跡象。

在日本經濟騰飛的同時，日本的樓市也進入超車道，房價一路飆升。

從1955年開始，日本的樓市和日本的GDP進入同步增長階段，短短20年的時間，日本的房價漲幅超40多倍，這段時期日本的樓市還處在正常的軌道，可到了1975年之后，日本的樓市就走向了一條不歸路。

從1975年開始，由于日本的經濟速度放緩，再加上國際政治環境不穩，日本的房價增長過于緩慢，日本政府為了刺激房價回暖，制定了一系列政策。

日本政府將銀行利率調低，并且給房地產撥了大量的資金，這就意味著有更多的普通人可以承擔起房貸了。

此時日本的出口形態保持良好，匯率持續走高，這就造成大量的錢進入日本市場，而銀行利率調低，這些錢很自然地流入了日本的樓市。

上至公司大老板，下到普通老百姓，幾乎所有的日本人都將錢用來購買房產，他們覺得房價還會再長，只要在家坐等房子升值變現就好。

一些地區甚至還上演了搖號買房的現象，據說日本國內有新樓盤開放時，現場人擠人，而搖號中簽的比例非常低，在4000多人中，只有一個人能夠中簽。

那么日本的房價究竟高到什么境地呢？

日本樓市都打著這樣的宣傳語：賣掉東京房產就能買下整個美國。

當時一套不足50平米的房子就需要花費五千多萬日元，對于普通家庭來說，這無異于一筆天文數字，可被資本家洗腦后，這些普通老百姓認為未來房價會瘋漲，現在購入一定會賺的盆滿缽滿。

而在東京的帝國廣場，兩平方英里土地的價格竟然比整個加利福尼亞的土地價值還高。可見日本的房價一度進入火爆階段。

更重要的是，日本政府的所作所為，使得日元進入升值期。日元的增值使得日本國內物價下降，同時也損害了日本出口企業的利潤，造成日本出口產品減少，競爭力降低。

沒有辦法，為了避免這些出口企業破產，政府只好將重點放在刺激國內需求上面，從而來拉動國內經濟增長。

經過一番考慮后，日本政府將重點放在金融業和樓市上，把這兩個行業當做拉動內需的杠桿。

在這樣的環境下，有些出口企業甚至其它實體經濟企業，都放棄了自己的主業，將錢投入金融業和房地產行業。

有了企業的加注，房價更加高到離譜，一些買不起房產的人，更加買不起房產，他們只好依靠政府的廉租房生活。

如果在這個時候有誰提出房價會下跌，那么日本人一定覺得這個人腦子有問題。可物極必反，飆升的房價膨脹到極致后，必然會遭到反噬。

看起來日本的經濟很繁榮，未來前景一片大好，但危機已經悄無聲息地逼近，一些資本家早已嗅到危機，他們不惜一切代價將自己手中的房產賣掉，并且拿著這些錢，跑到國外生活。

但是日本民眾并不愿意承認這個危機，一直活在自己的幻想當中。而日本的某些經濟學家，還說日本正在創造新的經濟規律，讓大家不要擔心房價問題，更不用關心那些資本家的動向。

80年代美國的經濟陷入衰退時期，貿易逆差增長過快，為了改變這一現象，美國聯合日本、英國、德國等國家，簽署了《廣場協議》，其目的就是為了人工干預美元下降，減少美國貿易逆差，逼迫日元升級。

很明顯《廣場協議》是出于美國的利益下簽訂的，夸張點說，這個協議對日本百害而無一利，可日本政府并沒有辦法，畢竟美國一直是他們的“大哥”。

大哥說什么，哪有小弟不聽的，如果不聽的話，再來兩顆原嘗嘗。

簽訂《廣場協議》后，日元快速升值，雖然在某些方面給日本帶來了好處，比如在國際上采購原材料等方面減少支出，但是大部分還是帶來了不利的影響。

比如出口貿易受到阻礙，本來日本就是貿易立國，很顯然現在這條路很難走了。

為了緩解出口貿易壓力，日本銀行開始大規模降息，其基準利率從原先的6%下降到2.5%，可見下降幅度之大。

與此同時，日本政府還發文鼓勵企業和個人向銀行貸款，一時間日本的樓市再次火爆起來，這個時候人們更加的瘋狂，手中有一分錢也要貸款買房。

1986年開始日本的樓市逐漸進入最后的一個輝煌期，在這段時期，日本高到離譜的房價，再次飆升至1.7倍。

日本樓市火爆的同時，也逐漸失去控制，日本人的瘋狂投機行為使得社會走向不安。

實體經濟慢慢摧毀，國內總體消費水平降低，人們的錢幾乎都被樓市牢牢套住，更可怕的是，樓市這個大黑洞看起來永遠都不可能填滿。

就這樣日本的經濟猶如沒有地基的房子，隨時都有可能轟然倒塌。

至此，日本政府做了一個艱難的決策，那就是主動刺破日本的泡沫經濟。

1989年開始，日本銀行先后進行五次加息，把基準利率從2.5%提升到6%，并且實施緊縮貨幣政策，從一定程度上遏制了日元升值的增速。

而在土地政策方面，日本政府實施嚴格的管理政策，而且暫停對房地產行業的貸款。

做完這些“降溫”措施后，敏感的日本樓市迅速走低，普通百姓對于樓市的變化后知后覺，仍然活在自己的幻想當中，夢想著有一天身家過億，實現財富自由。

1991年，日本樓市最后一個輝煌時期徹底結束，從這一年開始，日本的樓市呈現斷崖式下降，尤其是經濟繁華的地區，住宅用地價格跌幅達80%左右，三四線城市也受到了影響，跌幅在50%以上。

而日本首都東京房價跌幅最為嚴重，從平均十幾萬一平跌至幾千元一平，即便這樣，日本東京的樓市依然被人嫌棄沒人買。

這時普通百姓才意識到房價開始崩盤，他們紛紛拋售手中的房產，可有價無市，房子最后還是砸在自己的手中。

而那些依靠炒房的投資者們，他們本身就是依靠銀行貸款來購置的房產，現在樓市一夜崩盤，他們手上的財富瞬間變為負數，很多債務壓力大的人們選擇了一條不歸路，有的選擇切腹自盡，有的選擇跳樓自殺，有的選擇服毒結束自己的生命。

總而言之要多慘有多慘，妻離子散、失業、自殺等社會惡性事件，媒體已經司空見慣，就連公眾都有些麻木了。

日本官員曾經這樣描述過這場危機，他說：如果再熬一個冬天，日本將會剩下兩種人，一種是死人，一種是瀕臨死亡的人。

泡沫過后，盡管有很多人受到影響，但也有一些人沒有被房價崩盤所影響。

這些人大致分為兩類，一類是頭腦理智的人，他們雖然生活富裕，手中有閑錢，但是并沒有被資本家忽悠住，而是將自己的錢投入到實體經濟或者存進銀行等選擇比較保守的投資方式。

房價一夜崩盤后，他們依然過著財富自由的生活，絲毫沒有受到房價的波及。

而另一些人就是生活在底層的貧窮老百姓，他們口袋中的錢根本連首付都付不起，所以他們選擇依靠政府的廉租房生活或者在外租房生活。

當時日本屬于發達國家，對于租房有著一定的福利補貼，所以即便房價那么高，這些普通人還是能夠承擔起房租的。

可見沒買房人在這場浩劫中獨善其身，即便樓市崩盤后，他們也過著幸福的生活。

不過這畢竟是個少數，樓市崩盤還是給日本帶來難以挽回的傷害，截止到現在日本人還是對30多年前那場樓市浩劫心存余悸，談到當年的情形仍然談虎色變，猶如驚弓之鳥。

有些挺過來的人，到現在都在還著高額的貸款，掙來的所有工資，基本一大半以上都交給了銀行。

其實歸根結底房地產行業的發展就是依靠信用，長期的信用增長催生了房地產泡沫，一旦信用無法擴張或者再也無法跟上房地產的增長速度后，信用缺口與來越大，這就造成房地產崩盤。

而日本樓市就是這樣造成的，所以面對資本我們要擦亮眼睛，不要被表象所迷惑。

同時日本樓市的浩劫也給各國敲響了警鐘，尤其是我國，我國現在的樓市和日本當年的樓市有著很大的相似之處，不過我國對這種現象足夠重視，采取了某些政策降溫房地產，但無論如何，我們依然不能掉以輕心。

回顧日本的房地產浩劫，其實日本政府在面對虛假的泡沫經濟時，采取的政策有所強硬，帶來的后果也很直接。

如果當時日本政府讓房地產泡沫軟著陸，或許帶來的影響就沒有那么大了。比如我國現在對待房地產的態度，就是一種比較柔和的政策，但也能達到一針見血的效果。

總之面對不同的情況要具體分析，日本的樓市的變化雖然在某種情況上和我國很是相似，但日本政府的辦法也不一定適合我國。

最后樓市只是一個短暫性平衡經濟的杠桿，如果將樓市當做經濟發展的支柱，那這樣完全違背了經濟發展規律，勢必有一天會崩塌的。