作者簡介：郭紅兵，網絡ID最后絕地，房地產行業專業人士，安徽省清源房地產研究院院長、安徽省房地產業協會副秘書長、安徽日報房地產觀察智庫專家、安徽MBA學會會員、科大EDP及多所高等院校管理與營銷類客座教授。

高能預警?。。?/span>

本文僅為作者對市場與政策的個人觀點，不代表所在機構的正式意見。

中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行，會議總結了2021年經濟工作，分析了當前經濟形勢，部署了2022年經濟工作。

會議內容宏大而豐富，意義重大。鄙人不敢說解讀，僅談談自己對中央經濟工作會議精神的學習心得，也僅針對與房地產行業有關的論述。

【原文】

會議指出，在充分肯定成績的同時，必須看到我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。

【學習心得】

從國家統計局關于房地產的各類數據來看，房地產行業并沒有明顯的三重壓力。

【原文】

一是宏觀政策要穩健有效。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要提升效能，更加注重精準、可持續。要保證財政支出強度，加快支出進度。實施新的減稅降費政策，強化對中小微企業、個體工商戶、制造業、風險化解等的支持力度，適度超前開展基礎設施投資。黨政機關要堅持過緊日子。嚴肅財經紀律。堅決遏制新增地方政府隱性債務。穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。引導金融機構加大對實體經濟特別是小微企業、科技創新、綠色發展的支持。財政政策和貨幣政策要協調聯動，跨周期和逆周期宏觀調控政策要有機結合。實施好擴大內需戰略，增強發展內生動力。

【學習心得】

基礎建設投資適度超前，有些利好房地產行業，尤其是各類城市新區。不過，這要看各地方政府的財力是否允許。即使是適度超前的，也肯定不能亂花錢全面鋪開。

【原文】

二是微觀政策要持續激發市場主體活力。要提振市場主體信心，深入推進公平競爭政策實施，加強反壟斷和反不正當競爭，以公正監管保障公平競爭。強化知識產權保護，營造各類所有制企業競相發展的良好環境。強化契約精神，有效治理惡意拖欠賬款和逃廢債行為。

【學習心得】

最后一句話，明顯是說給房地產聽的。2021年教培行業受到毀滅式的打擊，都沒有出現大面積暴雷的問題，房地產出現各類暴雷問題，是不可以正常解釋的。所以，2022年，要治理！這種治理，肯定是多管齊下的。

【原文】

三是結構政策要著力暢通國民經濟循環。要深化供給側結構性改革，重在暢通國內大循環，重在突破供給約束堵點，重在打通生產、分配、流通、消費各環節。要提升制造業核心競爭力，啟動一批產業基礎再造工程項目，激發涌現一大批“專精特新”企業。加快形成內外聯通、安全高效的物流網絡。加快數字化改造，促進傳統產業升級。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

【學習心得】

這個必須分數點來說說我的學習心得了。

1、把房地產的論述放到了經濟結構篇里來說，說明房地產的調控，不是簡單的量價調控，更是經濟結構調整的重要部分。這與近十來年的大方向是基本一致要的。

國內大循環才是最重要的。

從這種提法來看，房地產占經濟份額的下降，不是不可接受的，而應該是目標。

2、房住不炒，不是一天兩天的問題，十九大如此，明年的二十大也會如此，十四五如此，未來的2035也會如此。別糾結，就是這樣的。這樣才是對的！

3、加強預期引導。應該是對“穩”的預期，這話主要是針對行業，或者更直白說是針對行業的主體——開發企業。繼續做好現在的事，別瞎想，更別想著開溜！

4、探索新的發展模式。這句話含義太深了，我簡單理解有三個新模式：一是政府發展模式，當然是指租購并舉，去土地財政；二是開發模式，抑制野蠻生長；三是市場模式，應該是后面說的合理、良性和健康。

5、堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。三句話理解起來一點都不困難，困難的是部分地方政府是否有能力做好此事，是否有愿望做好此事。

6、支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。合理二字最關鍵。所以明年絕不會讓投資性需求增長，更不可能讓投次性需求回歸。部分城市如果想救市，一旦觸及這道紅線，勢必會被立即叫停，玩一把好夢一日游。

7、因城施策。這幾年來都是這么提的，也是這么做的。因城沒有問題，但如果施策方向出現錯誤，會被糾正的。這個不需要舉例了吧。

8、促進房地產業良性循環和健康發展。良性循環和健康發展出現的前后順序是有講究的，良性循環是基礎和前提條件，如果首先不做促進良性循環，只說健康發展是不可能的。

良性循環也有多重含義，這里面也是包括了地方政府、開發企業與市場需求三個方向。地方政府要做到土地規劃資金安排的良性循環。開發企業要做好融資、開發、銷售的良性循環，更重要的別想到跑路開溜！市場需求的良性循環則是指投資性需求，可以有，但不可以多，一旦投資性需求增長，很容易轉化為投機性需求，而投機性需求是與房住不炒相違背的，必須堅決遏制。

綜上內容，我總結一下整體學習心得：

一、房地產市場必須穩，但沒有增長的目標。在經濟結構轉型的大方面之下，降一點也不是不可接受的。

二、做到健康發展之前必須首先做到良性循環。所以市場檢查監管調控力度會有所加強。開發企業三道紅線和銀行的兩道線都會繼續保持。

三、地方政府大有作為之處在于租購并舉和保障性住房，只是地方政府想不想和能不能的問題。如果商品房市場下滑過多，地方政府也可以有一些作為，不過必須是在支持合理需求上，這方面首套房的剛需沒什么文章來做了，只可能在首套改善性住房方面做一點事。

理論和實踐水平有限。僅有一點學習心得，供大家參考。