商業地產既不是商業，也不是地產，而是金融。不了解投資回報，商業地產很難做，即使做也走不遠。

根據商業地產操作的經驗，投資回報率的計算公式：

計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12（個月）／售價

計算購入再售出的投資回報率＝（售出價－購入價）／購入價

詳細一點就是：

1、投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅后月租金－物業管理費）×12／購買房屋單價（說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大于８％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。）

2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12（說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在１２－１５年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。）

一是投資成本

二手公寓投資成本相對較低，投資資金的壓力也比較小；而商鋪投資單價高、總價高，投資區域性強。

二是價格決定

二手公寓的投資回報率最大的決定因素在于其所在小區周邊分環境及物業配套設施的成熟與否；而對商鋪投資來說，地段是決定其價格的關鍵因素，對于以出租形式進行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價格的重要因素。

三是投資回報率

二手公寓出租容易且收益穩定，但是資金的回收周期比較長，而商鋪的租金回報率高，投資回收周期短。

四是投資風險

二手公寓在出租或出售時也會面臨一定風險，比如由于各種原因導致出租困難而產生的空置風險，或頻繁更換承租人所帶來的風險；而商鋪具備時效性強、空置周期短、空置率低等特點，但同時又容易受到周邊環境及時效性和政策性的影響。

例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元／平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？

現在讓我們計算一下：

套用上述計算公式：這個物業的投資回報率＝2萬元×12／200萬元，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率將是：12％。

要是這個投資者轉手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝（215-200）／200，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率將是：7.5％。

另附：商鋪投資收益率四種計算方法

公式一：系數X銷售面積（建筑面積）＝權重系數

A、根據項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規模，設定期望的銷售總額。如：Y億元。

B、憑經驗對項目不同層別進行系數設定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數為100％；第二層次之，根據項目的具體情況取小于100％的系數值，系數值的大小取決于項目的人流導向系統，商鋪的規劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數越小，地下層別亦如此。

C、計算各層別的權重系數。根據上述第二點所設定的系數乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計算得出該樓層的權重系數。（此步驟在各樓層的計算方法相同）

公式二：∑權重系數＝總權重系數A、計算總權重系數。各層的權重系數相加求和得出項目的總權重系數

B、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標銷售總額除于總權重系數得出的數值再乘于該層別的權重系數；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積（建筑面積）。其他層別依次類推

公式三：（目標銷售總額÷總權重系數）X層別權重系數＝層別總價

公式四：層別總價÷層別銷售面積（建筑面積）＝層別均價

在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值（此時不考慮該層別在整個項目的權重系數和銷售總價，設定思路與層別系數設定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設為100％，根據不同因素的變化遞減。計算該具體商鋪的權重系數。用上一步設定的商鋪系數乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計算得出該商鋪權重系數。

公式五：商鋪系數X商鋪銷售面積（建筑面積）＝商鋪權重系數依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數并相加求和得出該層別商鋪的總權重系數。

公式六：∑具體商鋪權重系數＝層別商鋪總權重系數計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額（具體參見公式三）除于層別商鋪總權重系數得出的數值再乘于該具體商鋪權重系數；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積（建筑面積）。其他具體商鋪依次類推

公式七：（層別計算銷售總額÷層別總權重系數）X具體商鋪權重系數＝具體商鋪總價

公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）＝具體商鋪銷售單價至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應根據市場的銷售情況，競爭環境，投資者的反饋，目標利潤的調整等因素對具體的商鋪進行調整。

國內商鋪年平均的回報預期在7％左右，商鋪月租金＝商鋪總價＊7％／12商鋪在10-15年內回收成本.投資回報率＝年租金／售價

商鋪投資收益率四種算法目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：

1.租金回報率法公式：（稅后月租金-按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。

優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2.租金回報率分析法公式：（稅后月租金-每月物業管理費）×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。