降價(jià)3000沒(méi)人要？當(dāng)前南京都市圈樓市確實(shí)是這么“現(xiàn)實(shí)”！

今年2月8日，國(guó)家發(fā)改委官方發(fā)文同意《南京都市圈發(fā)展規(guī)劃》，且志在把南京都市圈建設(shè)成為具有全國(guó)影響力的現(xiàn)代化都市圈。雖然消息很好，但一條君要提醒大家兩個(gè)事實(shí)：

其一、南京都市圈部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)3年沒(méi)漲甚至二手還跌了，買房業(yè)主直喊后悔！

其二、全國(guó)都在關(guān)注的”華夏幸福債務(wù)問(wèn)題“，其根源就與環(huán)京樓市近四年房?jī)r(jià)大跌有關(guān)！

業(yè)主、房企”失利“案例在前，剛剛批復(fù)的南京都市圈值得看好嗎？前兩年入手南京都市圈房源的業(yè)主該拋房嗎？今天一條君也對(duì)話樓市大V，跟大家分享他們的觀點(diǎn)。

1、環(huán)京房?jī)r(jià)腰斬！一哥華夏幸福也”撐“不住了

華夏幸福債務(wù)危機(jī)目前已愈演愈烈，名下多幅地塊轉(zhuǎn)讓：在嘉興，南湖的一宗地塊出售給融創(chuàng)；在南京，其旗下孔雀城也宣布退出南京上秦淮G81項(xiàng)目開(kāi)發(fā)！

從曾經(jīng)的”環(huán)京一哥“到目前的危機(jī)四伏，華夏幸福怎么了？其董事長(zhǎng)王文學(xué)近日的內(nèi)部講話披露，華夏幸福危機(jī)的主要原因是錯(cuò)誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢(shì)，在環(huán)京板塊布局太重，2016年至今四年來(lái)，環(huán)京住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，累積影響公司銷售回款超過(guò)1000億元。

環(huán)京房?jī)r(jià)的暴跌的原因，在于2017年6月以來(lái)的超級(jí)別的調(diào)控政策，其中北三縣政策最為嚴(yán)厲，本地戶籍家庭可以購(gòu)買兩套住房，外地戶籍連續(xù)繳納三年社保或者個(gè)稅的家庭可以購(gòu)買一套住房。京南各縣限購(gòu)稍微寬松，一般只需要一年社保。

這樣的調(diào)控幾乎鎖死了流動(dòng)性，二手市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴跌！這是去年一份流傳甚廣的“2017年和2020年的環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比圖”：

燕郊2017年房?jī)r(jià)3.8萬(wàn)元/㎡，到2020年只能賣到1.8萬(wàn)元/㎡

大廠2017年房?jī)r(jià)3.5萬(wàn)元/㎡，到2020年只能賣到1.3萬(wàn)元/㎡……

各環(huán)京城市的房?jī)r(jià)的跌幅普遍在40%以上，最高的永清房?jī)r(jià)下跌幅度達(dá)到了71%，直接從2.3萬(wàn)元/㎡跌倒了6500元/㎡。

而今年春節(jié)前夕，一份燕郊房產(chǎn)免費(fèi)贈(zèng)送的消息又登上了熱搜。顯然前期一些高位接盤的投資客明顯支撐不住了，捂在手里要還房貸，賣也賣不出去……

不過(guò)也有觀點(diǎn)指出，經(jīng)過(guò)4年的房?jī)r(jià)大跌，當(dāng)前環(huán)京樓市已經(jīng)到底，或許可以在今年慢慢回暖也未可知。

2、南京都市圈頻現(xiàn)降價(jià)潮，二手市場(chǎng)大批業(yè)主降價(jià)拋房

回到南京都市圈，在南京樓市”南京都市圈“概念其實(shí)由來(lái)已久，句容寶華、安徽滁州、和縣等樓盤很早就開(kāi)始打著都市圈概念賣房，價(jià)格一度破萬(wàn)，甚至沖到一萬(wàn)五、六，但如今呢，他們房?jī)r(jià)還好么？

①句容寶華：2016年鼎盛時(shí)期賣1.6萬(wàn)/㎡，如今半價(jià)拋售，跌至“8”字頭

2016年寶華房?jī)r(jià)如火箭般突突突上行，有這樣一家樓盤在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)入市，鼎盛時(shí)期房?jī)r(jià)最貴賣到1.6萬(wàn)/㎡。可在2017年的3月末4月初，句容接連兩個(gè)調(diào)控政策頒布，寶華進(jìn)入限購(gòu)期！至此，區(qū)域住宅成交量暴跌，一大批樓盤紛紛降價(jià)促銷，該樓盤房?jī)r(jià)一路下跌，如今“8”字頭“半價(jià)”拋售。

另一位于句容的超級(jí)大盤，2019年的銷售價(jià)格在9600至9800元/平，2020年該盤進(jìn)行了全國(guó)降價(jià)銷售活動(dòng)，2月份的銷售價(jià)格跌至精裝8000多元/平！從9600元/平到8000多一平，降了約1000元/平。而今日，一條君看到該樓盤再次做活動(dòng)，一套102平的房源秒殺價(jià)96萬(wàn)起，價(jià)格依舊在萬(wàn)元內(nèi)。

②馬鞍山和縣：8000元/㎡單價(jià)買入，三年后房?jī)r(jià)卻跌至7500元/㎡，購(gòu)房者三年虧了20萬(wàn)！

四年前，大火的南京都市圈城市還有馬鞍山和縣，當(dāng)時(shí)，很多購(gòu)房者買了區(qū)域宣傳力度較大的明發(fā)江灣新城。2017年，就有人以8000元/㎡的價(jià)格購(gòu)入該房源。但在2020年中下旬，鋪天蓋地的消息傳來(lái)，該樓盤均價(jià)僅需7500元/㎡即可購(gòu)入，而在二手房網(wǎng)站上，有購(gòu)房竟以5715元/㎡的低價(jià)拋售，該購(gòu)房者買房三年不但沒(méi)賺錢，反而虧了近20萬(wàn)。

③滁州：直降6萬(wàn)！滁州一大批業(yè)主年前降價(jià)賣房！

滁州近段時(shí)間以來(lái)的行情也不容樂(lè)觀，一大批業(yè)主在牛年春節(jié)前降價(jià)賣房。如祥生壹號(hào)院，該盤是滁州的熱門學(xué)區(qū)房，降價(jià)后報(bào)價(jià)為206萬(wàn)，直降6萬(wàn)！

不過(guò)我們注意到，這一次南京都市圈規(guī)劃批復(fù)，鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、淮安、常州也進(jìn)入都市圈城市行列，這些城市在過(guò)去的一年里房地產(chǎn)市場(chǎng)還是挺熱的！

例如淮安去年10月份一次拍出3個(gè)地王，樓面價(jià)超9000元/㎡；

揚(yáng)州去年進(jìn)入爆發(fā)期，大批房企首進(jìn)區(qū)域，安居、卓越首進(jìn)揚(yáng)州，就直接上手萬(wàn)元地塊，中南首進(jìn)也拿下了8000元/㎡+的高價(jià)地……

都市圈”老人“和”新人“的表現(xiàn)迥異，我們?cè)撛趺纯矗靠纯礃鞘写骎的觀點(diǎn)。

3、樓市大V：南京都市圈樓市需要利好支撐力！揚(yáng)州、淮安等有上升期

②南京都市圈會(huì)朝著既定的產(chǎn)城融合方向發(fā)展

③就業(yè)設(shè)施、公共配套、教育醫(yī)療等要素發(fā)展好的，市場(chǎng)有支撐力，反之則要承受一些壓力

市場(chǎng)表現(xiàn)上，在“房住不炒”的時(shí)代，應(yīng)該更多的去分析判斷各個(gè)板塊所能吸引的就業(yè)人口、產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)換為常駐人口的能力，主要在于就業(yè)設(shè)施、公共配套、教育醫(yī)療等這些要素，凡是這些要素發(fā)展的很好的，市場(chǎng)依然是有支撐力的，而這些要素發(fā)展不好的，也要相應(yīng)的承受一些壓力。

南京工業(yè)大學(xué)教授、南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)吳翔華：

①都市圈起作用，一看公共服務(wù)、能否打破戶籍制度，其次是產(chǎn)業(yè)布局

如果南京都市圈發(fā)展是過(guò)去的思路的話，那么依然沒(méi)有什么明顯的作用。都市圈要想起作用，首先要看公共服務(wù)能不能同步、都市圈內(nèi)的城市之間戶籍能不能相互認(rèn)同，其次是產(chǎn)業(yè)能不能往都市圈布局，做到這樣，都市圈才能真正的起到作用。

②都市圈對(duì)周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有明顯作用，投資的房產(chǎn)盡快拋售

就目前來(lái)看，南京都市圈的批復(fù)，對(duì)城市聯(lián)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展有驅(qū)動(dòng)，對(duì)周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有什么明顯的作用。如句容、滁州、和縣等地，這些地方?jīng)]有多少剛需，且樓盤的空置率都超過(guò)50%，一二手房之間價(jià)格也沒(méi)有很好的倒掛……對(duì)于已經(jīng)在這些區(qū)域置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最好是盡快拋售，但可能目前也不好出手。

③揚(yáng)州、淮安等為都市圈中的核心城市，還有上升空間

而對(duì)于揚(yáng)州、淮安等新進(jìn)入南京都市圈的城市來(lái)說(shuō)，這些城市本身就有自己的都市圈，是南京都市圈中的核心城市，這些區(qū)域一是可以靠自身的改善客來(lái)拉動(dòng)市場(chǎng)行情，二是通過(guò)城市改造來(lái)拉動(dòng)行情，其紅利還沒(méi)有消化掉。因此，這些區(qū)域是往上走的，還有上升期。

一條君認(rèn)為：

從以上信息來(lái)看，降價(jià)房源主要集中在寶華、和縣、滁州這些過(guò)于貼近南京的城市，這些城市恰恰是早在四五年前就打著南京都市圈的旗號(hào)賣房的板塊，過(guò)早的把價(jià)格打上去，但一些規(guī)劃利好都還未兌現(xiàn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)被透支了，進(jìn)而出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況。

反觀剛進(jìn)入南京都市圈的淮安、揚(yáng)州等地，表現(xiàn)還是非常好的，加上南京與都市圈城市之間的交通規(guī)劃正在不斷上馬，遠(yuǎn)期來(lái)看還是有潛力的。

那么目已經(jīng)在都市圈置業(yè)的購(gòu)房人該拋售嗎？一條君建議：或許可以穩(wěn)一點(diǎn)，不要急于拋售，給都市圈一點(diǎn)時(shí)間。畢竟一些大牌房企如世茂，在都市圈仍有布局，側(cè)面證明區(qū)域仍然是有價(jià)值的。隨著幾條城際線開(kāi)工提上日程，寧句城際年底也有望通車，不妨等等利好落定再做打算，畢竟房?jī)r(jià)也不能更低了不是？