臺海動蕩。為何商務部最先出臺的措施是暫停天然砂對臺出口？很多分析指出，暫停天然砂的出口對臺灣的建筑業和芯片業會帶來立竿見影的影響，顯然對直接關聯的臺灣房地產和房價也會帶來很大影響。臺灣是中國的一個省，在不久的將來，“住到臺灣去”是一個理所當然的自由選項。因此，我們對臺灣房價做了一個歷史和趨勢研究?！驹S子樓市】

臺灣海峽是祖國統一和中華民族偉大復興必須跨越的溝洫。最近，海峽對岸氣氛再度波譎云詭，境外的魍魎魑魅粉妝登場。讓愛國同胞頗有群情激憤意難平之慨，其實大可不必。國家的統一是由兩岸的實力差距所決定，是大勢所趨。去年出臺的《國家綜合立體交通網規劃綱要》中，已明確將臺北列入2021-2035年建設的國內交通主軸之中。引發兩岸熱議的流行歌曲《2035去臺灣》唱出了國人的心聲。既然統一時間表和路線圖都已框定，何必在乎一時紛擾？不久的將來，能自由去寶島驢行，能自由地到臺灣投資買房置業，想想就讓人激動！提前了解臺灣的房地產現狀和房價趨勢，讓內地潛在投資客戶做好規劃，想想也是既有意思、也挺有意義的一件事。

▼▼臺灣的房地產發展史和房價周期特征

臺灣是亞洲四小龍之一，早在上世紀六、七十年代臺灣經濟開始騰飛。居民收入提高，經濟快速增長，對房地產的需求十分旺盛。在臺灣高速增長期，房地產業得到長足發展。

上世紀從70年代初到90年代末，臺灣房價經過三個階段：

1-平緩上升期（1971-1985年）：房價啟動上漲，升幅穩定、波動較小。

2-快速飆升期（1986-1993年）：房產需求井噴，房價連創歷史新高。

3-房價下跌期（1994-1999年）：需求飽和，樓市低迷，房價負增長。

2001-2020年臺灣房價指數

本世紀前二十年，臺灣房價最初幾年依然沿續上一波調整期，房價上漲微小。從2004年起，臺灣房價又開始新一輪大漲，一直持續到2015年。2015-2020年，受經濟低迷，出生率下降和兩岸關系影響，臺灣房價又進入滯漲期。根據臺灣信義不動產公司發布的房價指數，臺灣房價20年來漲了兩倍多。

從20年臺灣房價季度漲幅榜上可以發現，前十年臺灣房價漲多跌少，季度房價兩位數增長是常態。而從2015年起，出現歷史罕見的連續七個季度房價負增長，臺灣房價季度平均漲幅開始5%以內的低增長。

臺灣本世紀經濟告別高增長后，房價仍然大幅上升。根源始于寬松的貨幣政策。臺灣20年貨幣量M2有加速膨脹的勢頭，房價飆升的主因，是市場資金過多。

臺灣是資本主義社會，行業調控完全由市場左右。房地產又是典型的資金密集型產業；50年來，臺灣利率變化和房價走勢成負相關作用。低利率是刺激房價上升的推手。 但是最近幾年，利率水平已經跌無可跌，臺灣經濟和人口前景又始終疲軟，兩岸關系撲朔迷離，臺灣未來的房價走勢不確定因素增加。

▼▼臺灣人文經濟環境與房價最新走勢

臺灣省，面積3.6萬平方公里，2020年地區GDP4.58萬億（人民幣），人口2360萬。臺灣市縣級行政區有20來個。

根據地理特征和人口經濟區位，臺灣分為臺北、新北、桃園、臺中、臺南、高雄6個都會區，房地產特征按六大都市區描述更加直觀。

臺灣的經濟重心和人口分布北強南弱，新北（原臺北縣）和臺北組成的大臺北都市圈，在經濟總量上遙遙領先。高雄和臺南組成的臺南地區一直經濟殿后，臺中地區的桃園市和臺中市由于電子信息產業的蓬勃興旺，發展潛力很大。

（單位換算：1坪≈3.3平方米，1元人民幣≈4.45新臺幣）

2021年，臺灣六大都會區的最新房價，房價最高的為臺北市，均價折合人民幣為7.6萬元，其次是新北市3.6萬元；臺中市2.5萬元，高雄市2.1萬元，臺南和桃園市最低均為1.9萬元。在房價漲幅上，臺北、新北由于基數較高，漲幅不大；臺中、臺南和臺積電大本營新竹市房價均有兩位數增長。

臺灣與內地的比較是無法回避的問題。臺灣由于發展較早，在人均GDP和人均收入上已是國際公認的發達經濟體。但內地沿海省份和一線城市的人均經濟指標與臺灣的差距在迅速縮小。在經濟總量上，臺灣2021年排在全國各省市中的第八位，在兩岸實力最接近時，臺灣GDP最高時達到內地的四成以上，而去年只占4.4%。兩岸實力對比的拉開，才是統一的最有力保障。

臺灣六都會的房價，除了臺北市房價獨樹一幟，堪與北上廣深一線城市比肩外，其他城市房價基本相當于內地新一線、二線城市房價水平。

考慮到臺灣發達經濟體的高收入，成熟穩定甚至陷入停滯的房地產走勢，臺灣房價相比內地并不算高。但由此認為臺灣是房地產投資的幸福洼地，就容易被帶入坑里。相比內地，在臺灣買房還有兩個隱形的成本。

1-公攤率

很多人對內地房地產不滿的原因，除了高房價，還有公攤率。屢屢拿國外住宅套內面積銷售案例做先進典型。其實，國外賣房算公攤的地方也不少。臺灣房產銷售不僅有公攤，而且公攤率高得嚇人。

臺灣房產項目公攤率一般是住宅面積的三分之一甚至更高。如上圖售樓廣告，28.7%的超低公設（內地的公攤）就成了大賣點，而在內地，高層住宅公攤率超過25%，都會嚴重影響銷售。

2-房產稅

內地房產稅出臺喊了很多年，遭遇經濟下行和地產調整后，估計推出時間又遙遙無期。臺灣是土地私有制，購置不動產都是要交房產稅的。

在持有環節，臺灣地區的房地產稅被稱為房屋稅，屬于地方稅的一種，房屋稅一年征收一次，自住房稅率為1.2-2%。除了房屋稅之外，在持有環節還有地價稅。2016年，臺灣地區重新調整地價和土地現值，兩者平均上漲幅度分別達6.7%和30.54%。在交易環節，則多了遺產及贈與稅。

在臺灣買房，表面上房價不算太高，但實際使用和持有成本并不便宜。

▼▼臺灣的房地產發展前景與房價未來走勢

判斷一個地方的房地產前景，全世界的標準都差不多。人口、產業和收入水平是決定性因素。這些要素，臺灣都存在后繼乏力的問題。

內地長期擔憂的出生率雪崩，人口負增長現象已經在臺灣發生。臺灣地區2021年生育率只有1.09，位列全球倒數第1。2020年，臺灣地區死亡人數為173156人，人口自然增長率為-0.34‰，人口第一次出現負增長。當人口負增長趨勢不可逆后，臺灣房地產的上升空間已經被鎖死，未來只存在急跌還是緩降的選擇。

（注：107=2018年，108=2019年，109=2020年）

臺灣地區經濟，這些年發展長期保持低位。過去的二十年，也是臺灣失去的二十年。核心表現就是收入增長陷入停滯狀態。

（臺灣地區薪酬分布圖，表中單位：新臺幣）

根據臺灣勞動主管部門統計，2000-2016年臺灣大學生畢業后平均起薪為26k-28k新臺幣（人民幣6000元上下），長達17年起薪幾乎零增長。

從產業結構看，臺灣經濟極度畸型。拿得出手的產業，只有以臺積電為代表的信息技術。除了信息技術等極少數行業外，其它行業職員幾乎看不到未來。

從房地產地區前景來看，臺北、新北市飽受高房價、老齡化困擾，生活成本高，北部都市圈多年人口外流，房地產需求疲軟。南部高雄、臺南市經濟蕭條，年輕人在此看不到希望。而中部都市圈，桃園市連續六年累計凈遷入人口13.7萬，冠絕六都會之首。臺中是目前臺灣算發展最快，潛力最大的城市之一，與桃園齊平。新竹市是臺積電的大本營，是全臺平均薪資最高的城市，年輕白領多。再加上臺灣地方不大，通勤線路發達。臺中地區到臺灣南北部都非常方便。臺灣中部都市圈房地產成長空間更大。

由于臺灣經濟發展緩慢，普通民眾薪資十幾年如一日不變；而以臺積電為代表的信息技術產業造就了一大幫新富階層，臺灣貧富差距懸殊。反映到房地產上，住宅產品需求兩極分化，高端豪宅和小戶型公寓成為臺灣這些年最暢銷的住宅。

根據臺灣不動產資訊平臺統計，六都會單身公寓逐年攀升，2020年三季度六大都市單身公寓共銷售131.7萬套，與2009年一季度開始統計時的74.8萬套相比，11年來增長了75.9%。人口流入居臺灣之冠的桃園市，小戶型公寓也是熱門產品。2020年，桃園市2房的平均總價在760萬元，自2013年一季度起，創下31季以來新高點；1房產品，平均總價384萬元，為31季來的第三高記錄。小戶型公寓熱銷除了總價低，購房負擔輕外，也與臺灣少子化、老齡化、單身人群增多有關。

另一端，臺灣的豪宅銷售也非?；鸨?，絲毫不受經濟下行和疫情沖擊的影響。

2021年，全臺灣房價最高的臺北市，豪宅平均售價141.1萬/坪；價格最高的松山區，平均單價170.9萬新臺幣/坪，約合人民幣11.63萬元/平方米。在內地房價天花板的北上深，這樣的價格算不上離譜。但臺北豪宅的戶均面積僅127平方米，相當于大陸高檔小區住宅，與內地人心目中豪宅等同于別墅、洋房、大平層完全兩碼事。

臺灣最新頂級豪宅代表，是外型奇特、S型旋轉的陶朱隱園。項目共21層，每戶面積約1000㎡，每套售價10億新臺幣（約為人民幣2.2億元）。整棟僅40戶，每戶陽臺面積就有165㎡左右。與大陸檔次對標的產品，最相似的是上海湯臣一品。

隨著兩岸交流加深，大陸到臺灣婚嫁、讀書、就業的人為數不少。對在臺灣的內地居民購置房產，臺灣政策允許但有許多苛刻條件，除了要提交繁瑣的個人材料外，主要是限購限貸的“345政策”。大陸人在臺灣最多購買1套房產，且不能出租。

臺灣經濟在上世紀就過了高峰期，在經濟低迷、人口負增長、收入停滯的作用下，臺灣房地產無疑將長期處在蕭條的下降通道內。除了部分人口流入都會和產業繁榮城市外，大部分地區的房地產未來將維持低需求穩定狀態。臺灣的前途在大陸，房地產興盛離不開人口、資金。大陸居民對臺灣的山水人文，社會環境是非常熱愛的。只有祖國最終統一，兩岸人民可以自由來往、投資置業，臺灣的房地產才會有光明的未來。（申明：凡轉載本頭條號原創文章，須注明“轉載自【中國地標城策院】頭條號@許子 原創文章”，否則視為侵權并被追究責任。）