北京日?qǐng)?bào)客戶端 | 記者 陳圣禹

“商品房住宅竟然建在只有50年使用年限的綜合用地上，土地年限的信息還標(biāo)注在了新房本上，這樣的做法合法合理嗎？”豐臺(tái)區(qū)造甲街南里11號(hào)樓居民向本端反映，最近在辦理房產(chǎn)證換證業(yè)務(wù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，自家的商品房住宅性質(zhì)與土地性質(zhì)不一致，而且新房產(chǎn)證上還注明了土地性質(zhì)及使用年限，這樣一來各類煩惱接踵而至，不僅房屋中介暫停了該樓的掛牌售房，未來還面臨能否繼續(xù)落戶、土地使用年限比其他商品房短20年等不確定因素的影響。在本端關(guān)注下，6月6日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)對(duì)居民疑問進(jìn)行了答復(fù)。

煩惱

住宅樓竟然建在綜合用地上

5月31日記者來到造甲街南里，稍加觀察后不難發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)其他的居民樓均為六層板樓的樣式，而11號(hào)樓則是一棟1、2層為底商的塔樓，底商的樓頂還豎有“寶豐大廈”的牌子。但在無論塔樓、板樓，樓道內(nèi)都掛著寫有社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司以及包樓干部電話的便民服務(wù)牌。下午5點(diǎn)正值下班時(shí)間，接孩子的家長、手提瓜果蔬菜的上班族陸續(xù)回到11號(hào)樓內(nèi)，此景與其他居民住宅別無二致。如果僅看樓體外觀及樓內(nèi)的人員構(gòu)成，很難想象這棟樓所在的土地竟是一塊綜合樓及配套設(shè)施用地。

“商品房住宅建在了綜合用地上，土地的使用年限只有50年。交易或變更后土地年限的信息還會(huì)在房本上體現(xiàn)出來。”居民孫女士告訴記者，其他業(yè)主在樓門微信群的這則發(fā)言引起大家關(guān)注，她這才發(fā)現(xiàn)自己幾年前買的房屋存在不少未知的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

自從大家得知土地用途與房屋性質(zhì)不一致的情況后，造甲街南里11號(hào)樓的居民便開始調(diào)查并向相關(guān)部門咨詢。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)豐臺(tái)分局曾回復(fù)確認(rèn)，造甲街南里11號(hào)樓的房屋用途確為住宅，但國有土地使用證記載土地用途為綜合樓及配套設(shè)施，自1993年10月起至2043年10月止，為期50年。“對(duì)于不少業(yè)主來說，這樣的情況都是頭一次聽說，而由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和影響很快就暴露在了我們面前。”孫女士說。

（北京市規(guī)劃自然委員會(huì)豐臺(tái)分局回復(fù)顯示，造甲街南里11號(hào)樓為五十年產(chǎn)權(quán)商品房住宅。）

消息傳開后，多位業(yè)主向此前提供購房中介服務(wù)的工作人員和中介門店進(jìn)行核實(shí)，得知11號(hào)樓的業(yè)主想要通過中介掛牌出售房屋已經(jīng)變得非常困難。“現(xiàn)在有業(yè)主因?yàn)楹⒆尤雽W(xué)急需換房，還有的老人希望用出售房屋的資金維持在養(yǎng)老院的日常開銷，這些需求都被迫按下了暫停鍵。”有居民告訴記者。

為了驗(yàn)證這一說法，記者走訪了小區(qū)周邊多個(gè)品牌的中介公司。不少中介人員在聽到造甲街南里11號(hào)樓后都表示，由于該樓的土地用途與房屋產(chǎn)權(quán)不一致，即便對(duì)房屋信息進(jìn)行了登記，也很難掛牌出售。一位工作人員解釋稱，由于此前的房產(chǎn)證上不體現(xiàn)土地用途，只有房屋的性質(zhì)，造甲街南里11號(hào)樓的房屋性質(zhì)是住宅，中介機(jī)構(gòu)在審核房屋資質(zhì)時(shí)默認(rèn)土地用途與房屋性質(zhì)一致，即房屋和土地年限均為70年。但是新?lián)Q的房產(chǎn)證上將注明土地用途，“土地用途與房屋性質(zhì)不一致情況的房屋在進(jìn)行登記后能否通過系統(tǒng)審核，誰都不敢保證。即便能夠通過審核并掛牌出售，房屋產(chǎn)權(quán)70年、土地使用年限50年的房屋該如何定價(jià)也沒有先例，商品房住宅房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用年限為50年的情況，我們之前更是從未遇到過。出于多方面考慮，現(xiàn)階段購房者基本不會(huì)考慮造甲街南里11號(hào)樓的房屋。”

除了出售房屋遇到難題，一些近幾年剛剛在造甲街南里11號(hào)樓購買了房屋的業(yè)主在貸款上也遇到困惑。業(yè)主紀(jì)女士2022年1月通過貸款在此購房，在她提供的公積金個(gè)人住房貸款借款合同中記者看到，紀(jì)女士的貸款期限于2022年1月19日起至2047年1月19日止。紀(jì)女士說：“官方回復(fù)顯示，當(dāng)年小區(qū)開發(fā)商在與北京市規(guī)自委簽訂的《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同》約定，出讓年限屆滿后，甲方（北京市自然規(guī)劃委員會(huì)）有權(quán)無償收回出讓地塊使用權(quán)，該地塊上建筑及其他附著物所有權(quán)也由甲方無償取得。造甲街南里11號(hào)樓所處土地的使用年限到2043年截止，如果到時(shí)候房屋因產(chǎn)權(quán)到期被收走了，我的貸款還得接著還嗎？”

查證

房產(chǎn)證背后疑點(diǎn)重重

造甲街南里11號(hào)樓共住有120余戶，為了解問題癥結(jié)，居民們多方奔走，申請(qǐng)和收集各類資料信息，越來越多的疑點(diǎn)逐漸浮出水面。

在發(fā)現(xiàn)土地用途及使用年限的問題后，曾有一手房業(yè)主展示了在購房之初，其與小區(qū)開發(fā)商——原北京市豐臺(tái)城建綜合開發(fā)公司（現(xiàn)北京市豐臺(tái)區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)有限公司）簽訂的購房協(xié)議補(bǔ)充條款。在條款中記者看到，開發(fā)商曾向購房者承諾，在土地使用年限（50年）到期后，將順延至2063年，并承擔(dān)土地出讓費(fèi)用。

也就是說，部分一手房業(yè)主對(duì)于小區(qū)用地只有50年一事是知情的，但二手、三手購買房屋的業(yè)主對(duì)此可能并不知情。未來土地使用年限到期后，開發(fā)商與部分業(yè)主間簽訂的協(xié)議，政府部門是否認(rèn)可，開發(fā)商會(huì)不會(huì)履行承諾，對(duì)于居民來說可能都是未知數(shù)。

除了這份此前并不為人知的補(bǔ)充協(xié)議外，有居民還發(fā)現(xiàn)房本也有蹊蹺。造甲街南里11號(hào)樓共有18層，其中1層、2層為底商，其余樓層為住宅。然而居民在多個(gè)企業(yè)信息查詢類APP中查到，本應(yīng)是住宅的樓層里卻存在企業(yè)注冊(cè)的情況。這些房屋的屬性究竟是純住宅還是具備商住兩用屬性也令人疑惑。

更令人不解的是，一位業(yè)主的房產(chǎn)證上，在使用期限一欄明確標(biāo)注了國有建設(shè)用地使用權(quán)，其使用期限始于1973年10月21日。業(yè)主認(rèn)為，如果從1973年算起至2043年，土地使用年限正好是70年，“有沒有可能我們的房屋和土地年限本來就該是70年呢？”

種種問題和疑點(diǎn)，讓造甲街南里11號(hào)樓的居民們心里越來越忐忑焦慮，大家迫切希望北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)等主管部門及小區(qū)開發(fā)商能積極解答疑惑。

解惑

規(guī)自委確認(rèn)此住宅產(chǎn)權(quán)50年

記者就造甲街南里11號(hào)樓的相關(guān)情況聯(lián)系到了該樓的開發(fā)商北京市豐臺(tái)區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)有限公司。工作人員說，前不久北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)豐臺(tái)分局方面已經(jīng)就該樓相關(guān)情況向開發(fā)商進(jìn)行了核實(shí)。關(guān)于開發(fā)商承諾事宜，開發(fā)商將按照合同約定妥善處理。

6月6日下午，記者帶著市民關(guān)注的問題來到了北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)。包括市規(guī)自委相關(guān)工作人員及豐臺(tái)區(qū)規(guī)自分局的工作人員當(dāng)面解答了相關(guān)疑問。

關(guān)于居民提出造甲南里11號(hào)樓房屋和土地年限是否應(yīng)為70年這一問題。豐臺(tái)區(qū)規(guī)自分局工作人員出示11號(hào)樓項(xiàng)目《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同》及一手房業(yè)主的購房合同顯示，兩份文件上均標(biāo)明“土地使用年限為期50年”。工作人員表示，對(duì)于當(dāng)時(shí)簽訂合同的購房者來說，相關(guān)合同約定是明確的。而根據(jù)該開發(fā)項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件》，該樓的項(xiàng)目名稱雖然為綜合樓，但確實(shí)在建筑規(guī)劃一欄標(biāo)有“含11253平方米住宅”的字樣。

據(jù)解釋，此前居民樓的房本和土地使用證分屬不同行業(yè)主管部門登記和保管，因此才出現(xiàn)了部分業(yè)主房產(chǎn)證土地使用年限一欄為空白狀態(tài)的情況。目前在兩證合一后，這種問題將逐步得到解決。經(jīng)核實(shí)，造甲南里11號(hào)樓3層至18層居民的房本均為住宅、商品房，并無商住兩用房本存在。

工作人員告訴記者，為了方便居民在中介平臺(tái)掛牌和出售，經(jīng)過多方研究，除了會(huì)在居民換發(fā)的新房產(chǎn)證上標(biāo)注土地使用年限為“1993年10月21日至2043年10月21日”外，還會(huì)在土地用途一欄進(jìn)行更為清晰的標(biāo)注，即“綜合樓及配套設(shè)施（含住宅）”。此外在房屋權(quán)利性質(zhì)和用途兩欄也會(huì)繼續(xù)標(biāo)注商品房和住宅的字樣。

關(guān)于土地出讓年限到期問題，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百五十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。